กรุงเทพฯ--29 เม.ย.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
สุภาษิตและคำพังเพยเป็นคำสอนใจให้เราได้สติที่มีมาแต่โบร่ำโบราณ ที่เราไม่ควรมองข้ามจากการสรุปประสบการณ์มานับร้อยนับพันปี เราจึงควรมาลองทำความเข้าใจกันดู เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมีสติและไม่ประมาท
เมืองไทยของเรามีคำคมโบราณที่เป็นสุภาษิตและคำพังเพยสอนใจเป็นจำนวนมากที่เกี่ยวเนื่องกับการลงทุนที่คนไทยเราอาจจะลืมเลือนไปแล้วบ้าง หรือเป็นปัญหา "หญ้าปากคอก" ที่เราอาจไม่ทันได้นึกถึง วันนี้ผมจึงขออนุญาตนำภาษิตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มาคุยกัน
ว่าด้วยทรัพย์สิน
"ทรัพย์ในดิน สินในน้ำ" การถือครองทรัพย์สินของเรานั้น เราสามารถเก็บกินได้ระยะยาว เรียกได้ว่าใช้ไม่หมด เราจึงควรสะสมทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไว้ให้จงดีนั่นเอง ในทำนองเดียวกันก็ได้แก่ "ในน้ำมีปลา ในนามีข้าว" นั่นเอง
"หว่านพืชหวังผล" เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เรามีความคาดหวังหรือ "หวังผล" อยู่ 2 ประการคือค่าเช่า (Return on Investment หรือ Rent) และการเพิ่มขึ้นของราคา (Return of Investment หรือ Capital Gain) การหวังผลไม่ใช่ความผิดบาปอะไร ตราบที่เราไม่ได้ไปเบียดเบียนใคร แต่เป็นผลจากความอุตสาหะในการลงทุนโดยชอบของเราเองนั่นแล
"น้ำซึมบ่อทราย" ภาษิตนี้หมายถึงสิ่งที่ตักตวงไม่มีวันหมดสิ้น หาได้มาเรื่อยๆ ถึงได้เล็กน้อยแต่ก็ไม่ขาด เข้าทำนอง "เก็บหอมรอมริบ" การทำอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือทรัพย์สินที่สร้างรายได้ (Income Producing Properties) ทำให้เราได้เงินเข้ามาทุกเดือน ตลอดเวลา โดยที่เราต้องเพียรดูแลให้ดี เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สมควรนั่นเอง
"ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง" ในทางโลกนั้น ความสวยงามเกิดขึ้นได้จากการปรุงแต่ง (แต่ในทางธรรมนั้น เราอาจไม่ชอบการปรุงแต่ง) เราจะขายบ้านมือสอง เราก็ต้องแต่งให้ดูดี หาไม่อาจถูกกดราคา เราจะขายบ้านมือหนึ่ง โดยเฉพาะห้องชุดที่มีขนาดเล็ก ๆ ก็ควรแต่งให้ดูดี ไม่ดูเล็กแคบจนเกินไป ให้ผู้ซื้อเห็นประโยชน์ใช้สอยที่เหมาะสม การขายก็จะง่ายขึ้น เป็นต้น เข้าทำนอง "ใส่ตะกร้าล้างน้ำ แต่ไม่ใช่ "ย้อมแมวขาย" ซึ่งหมายถึงการตกแต่งของที่ไม่ดี โดยเจตนาหลอกผู้อื่น อันนี้เป็นสิ่งที่เราไม่พึงทำ เพราะเข้าข่ายการประกอบอาชญากรรมอย่างหนึ่ง
ว่าด้วยการลงทุน
"ดีดลูกคิดรางแก้ว" ในเบื้องแรกหมายถึงการคิดถึงแต่เรื่องเงินๆ ทองๆ ที่จะได้รับ โดยไม่ยอมเสียเปรียบใคร แต่คงไม่ถึงขนาด "หน้าเลือด" แต่เราต้องรู้จักดีดลูกคิด คำนวณให้ดีที่สุดเสียก่อนที่จะลงทุน คำนวณแล้วถ้ายังไม่แน่ใจก็คำนวณใหม่ ผมมีรุ่นพี่สถาปนิกใหญ่ท่านหนึ่งลงทุนทำโครงการใหญ่ วิเคราะห์ความเป็นไปได้แล้วก็ยังไม่แน่ใจ สุดท้ายไปถาม "หมอพระ" เลยมั่นใจลงทุน แต่สุดท้าย "เจ๊ง" เพราะไม่ได้ใช้วิธีการ "ดีดลูกคิด" ที่เป็นวิทยาศาสตร์นั่นเอง
"น้ำขึ้นให้รีบตัก" กล่าวคือเมื่อมีโอกาสการลงทุนดีๆ ผ่านเข้ามา ให้รีบคว้าโอกาสนั้นเอาไว้ และเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ให้เต็มที่ ก่อนที่ช่วงเวลาที่มีโอกาสดีๆ จะผ่านไป เข้าทำนอง "ตื่นแต่ดึก สึกแต่หนุ่ม" หรือ "สิบเบี้ยใกล้มือ" คือ ได้สิ่งไหนก่อนหรือง่ายก็ควรคว้าเข้าไว้ก่อน ในทำนองเดี่ยวกันก็คล้ายกับ "มือใครยาว สาวได้สาวเอา" ในแง่นี้คือการฉกฉวยโอกาสแสวงหาประโยชน์ คล้าย "น้ำมาปลากินมด น้ำลดมดกินปลา" ตราบเท่าที่เราไม่ได้ไปเหยียบหัว เหยียบไหล่ใครฉวยหรือฉกโดยมิชอบจากใคร การที่เรารู้จักหาโอกาสการลงทุนเป็นสิ่งสำคัญเป็นอย่างมาก โอกาสนี้ไม่ได้ฉวยมาง่าย ๆ แต่ต้องอาศัยความรู้ที่ดีเพียงพออีกด้วย
"เก็บเบี้ยใต้ถุนร้าน" คือว่าในสมัยก่อน "เบี้ย" เป็นเงินที่มีค่าน้อย ไม่ค่อยมีคนอยากได้ และมักตกหล่นอยู่ตามใต้ถุนร้านเวลาทอนเงินกัน แต่ถ้าเราค่อย ๆ สะสม ก็จะรวมเป็นเงินได้มาก ดังนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหญ่น้อย ก็ต้องพยายามค่อยๆ ทำให้ดีขึ้นแม้เล็กน้อยๆ เมื่อรวมกันและใช้เวลาก็จะทำให้การงานนั้นเห็นผลเป็นรูปเป็นร่างขึ้นมาได้
"นกน้อยทำรังแต่พอตัว" หมายความว่า คนเราควรจะทำสิ่งต่างๆ ตามอัตภาพ ให้พอเหมาะพอสมควรกับฐานะของตน ไม่ควรกระทำเกินฐานะ "หลุมดำ" ในการลงทุนของนักพัฒนาที่ดินก็คือ การลงทุนเกินตัว ขยายไปเรื่อยแบบ "งูกินหาง" ทำให้สุดท้ายพอเกิดวิกฤติขึ้นมา แทบไม่มีอะไรเหลือ บางรายยังไม่ฟื้นขึ้นมาเลยหลังจากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อเกือบ 20 ปีที่ผ่านมานั่นเอง
"กำขี้ดีกว่ากำตด" การนี้หมายถึงการที่คนเราจะเลือกสิ่งที่มีมูลค่าหรือคุณค่าน้อย แต่ว่าได้แน่ๆ (จับต้องได้) ดีกว่าการเลือกสิ่งที่มีคุณค่าหรือมูลค่าสูงกว่า แต่ยังมีความไม่แน่นอนในการได้มาของสิ่งนั้นๆ (ยังจับต้องไม่ได้) บางทีเราอาจยอมขายหรือให้เช่าในราคาถูกกว่าที่เราคาดหวัง อาจขาดทุนกำไรเพื่อนำเงินมาต่อทุนเพื่อการลงทุนที่สำคัญกว่านั่นเอง
จุดตายของการลงทุน
"จับปลาสองมือ" หมายความว่าเรามุ่งหวังอยากจะได้ทีเดียวพร้อมๆ กันทั้งสองอย่าง ซึ่งกลับทำให้เราไม่ประสบความสำเร็จในที่สุด การลงทุนต้องมีเข็มมุ่งหรือ Focus ไปในเรื่องใดเรื่องหนึ่ง อย่าวอกแวก อย่าทำหลาย ๆ อย่างในเวลาเดียวกันเพราะความ "โลภ" และชี้เห็นว่าเราควรลงทุนตามขั้นตอน ไม่หวัง "รวยทางลัด" จนพังครืนในที่สุด
"แมงเม่าบินเข้ากองไฟ" หากเราลงทุนด้วยความไม่รู้ ด้วยความลุ่มหลง จะเกิดการหลงผิดเข้าไปเกี่ยวข้องด้วย จนทำให้ตนเองได้รับอันตราย เราจึงพึงลงทุนอย่างรอบรู้ (Knowledgeable) ความรอบรู้จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการศึกษา มีข้อมูลที่ดีนั่นเอง
"จับเสือมือเปล่า" หมายความถึงการทำประโยชน์ใดๆ โดยไม่ต้องลงทุน (เท่าที่ควร) โดยอาจใช้ความสามารถหรือทรัพยากรของคนอื่น เพื่อให้ตนเองได้ประโยชน์ การทำอย่างนี้ เราอาจ "ตีหัวเข้าบ้าน" ได้ระยะหนึ่ง แต่จะทำให้เราขาดความน่าเชื่อถือ ทำให้ประสบปัญหาในที่สุด
"กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้" สำนวนนี้มีที่มาจากการคั่วถั่วกับงาในกระทะเดียวกัน ถั่วเป็นของสุกช้า งาสุกเร็ว หากมัวรอไห้ถั่วสุก งาก็ไหม้ไปซะก่อน ดังนั้นบางทีเรารอแต่ "เงื้อง่าราคาแพง" เราก็จะสูญเสียโอกาสไป ดังนั้นเราจึงไม่ควรรีรอลังเลใจในการลงทุน ทำให้แก้ไขปัญหาได้ไม่ทันท่วงที อย่างไรก็ตามเราก็ต้องมองในมุมตรงข้ามบ้างว่า "อดเปรี้ยวไว้กินหวาน" หมายถึงเราอาจอดใจไว้ก่อนเพราะหวังสิ่งที่ดีกว่าข้างหน้า อย่าเพิ่งผลีผลาม ทั้งนี้ต้องอาศัยข้อมูลและบทวิเคราะห์ที่ดีเพื่อการลงทุนนั่นเอง
"ขี่ช้างจับตั๊กแตน" คือปกติเราแค่เดินไปก็จับตั๊กแตนได้ แต่หากขี้ช้างมาเพื่อจับตั๊กแตนก็จะดูยิ่งใหญ่แต่สิ่งที่ได้มานั้นไม่คุ้มค่ากับผลที่ได้รับตอบกลับมา ดังนั้นเราจึงต้อง "ดีดลูกคิด" ให้ดีว่าเราลงทุนลงแรงหรือเวลาทำไปเป็นอันมาก มันคุ้มค่าหรือไม่ ต้องมีการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน (Financial Feasibility) ให้ดีนั่นเอง สำนวนที่คล้ายกันก็เช่น "ตำน้ำพริกละลายแม่น้ำ" และ "ฆ่าช้างเอางา" เป็นต้น
การเตรียมการลงทุน
"เข้าเถื่อนอย่าลืมพร้า" หมายถึงเวลาจะไปไหนมาไหน ต้องตระเตรียมของที่จำเป็นไปให้ครบอย่าได้ชะล่าใจ เช่น หากเข้าป่า ต้องเตรียมมีดพร้าไปด้วยเพื่อแผ้วถางทางเดินให้สะดวก ใช้ตัดกิ่งไม้ทำฟืน เพื่อก่อไฟยามค่ำคืนป้องกันสัตว์ร้าย ฯลฯ เราจะลงสู่ยุทธจักรการลงทุนพัฒนาที่ดิน เราต้องตระเตรียมความพร้อมอะไรบ้าง ลองพิจารณากันดูครับ
"เข้าเมืองตาหลิ่ว ต้องหลิ่วตาตาม" คือในสมัยโบราณมีเมืองหนึ่งที่มีแต่ผู้คนตาบอดข้างเดียว แม้ตาเราจะไม่บอด เราก็ต้องทำตาบอดข้างเดียวให้กลมกลืนไปด้วย ดังนั้นเมื่อเราไปที่แห่งใดผู้คนส่วนใหญ่มีสังคมประเพณีอย่างไร ก็ให้ปฏิบัติตามให้สอดคล้องอย่าไปทำพฤติกรรมขัดแย้งกับเขา เราจึงต้องทำการศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด (Market Feasibility) ในท้องถิ่นให้ชัดเจนถึงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา ไม่ใช่พัฒนาโดยไม่รู้ความต้องการ ซึ่งรังแต่จะสร้างความเสียหายแก่เราเอง
"ช้า ๆ ได้พร้าสองเล่มงาม" หมายความว่า เราพึงค่อย ๆ คิด ค่อย ๆ ทำ แล้วจะสำเร็จผล อย่ารีบด่วนใจร้อน ในกระบวนการลงทุนหนึ่ง ก็เริ่มตั้งแต่การหาข้อมูล การวินิจฉัยข้อมูล การวิเคราะห์ การพัฒนาที่ดิน การติดตามผล และการประเมินผล ในหนึ่งรอบนี้ต้องใช้เวลา ถ้าเรารีบร้อนเกินไป ก็จะไม่ประสบผลสำเร็จ ในการดำเนินการ เราจึงต้องรอบคอบ "ถี่ลอดตาช้าง ห่างลอดตาเล็น" ไม่ควรตั้งอยู่ในความประมาท ในทำนองเดียวกันก็คือ "ไม่เห็นน้ำ อย่าตัดกระบอก ไม่เห็นกระรอก อย่าโก่งหน้าไม้" ขืนรีบด่วนทำโครงการไปทั้ง ๆ ที่ยังไม่ถึงเวลาอันควร ก็อาจทำให้ผิดพลาดได้
"ซื้อวัวหน้านา ซื้อผ้าหน้าหนาว" หมายถึงการซื้อของไม่คำนึงถึงกาลเวลา ย่อมได้ของราคาแพง ในห้วงที่มีอุปสงค์มาก อุปทานก็อาจน้อยกว่า ราคาก็จะสูงกว่า อย่างเราจะไปซื้อทื่ดิน เราไม่ควรไปซื้อในหน้าแล้ง เพราะยามนั้นที่นาก็ดูดี ชาวบ้านเพิ่งได้เงินจากข้าวที่เกี่ยวขายไป ไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงิน แต่ถ้าเราซื้อในช่วงน้ำท่วม ชาวนาอาจหมดอาลัย ราคาที่ซื้ออาจไม่แพงเกินไป เผลอ ๆ อาจได้ราคาต่ำเป็นพิเศษก็เป็นได้ เข้าทำนอง "ซื้อร่มหน้าฝน"
การสำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์
"ฆ่าควายอย่าเสียดายเกลือ" ในอดีตการฆ่าควายทั้งตัวเพื่อจะปรุงอาหารนั้น ครั้งเดียวคงปรุงไม่หมด หากเราจะเก็บรักษาไว้ก็ต้องใช้เกลือ ถ้าเรามัวแต่เสียดายเกลือ ก็จะทำให้เนื้อควายที่มีค่ามากกว่าสูญเสียไป ดังนั้นในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ ๆ เราจึงไม่พึงตระหนี่ค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่าย ไม่เช่นนั้นอาจเสียการใหญ่ได้ เช่น ค่าใช้จ่ายในการสำรวจวิจัย ซึ่งมีค่าเพียง 0.1-0.5% ของมูลค่าทรัพย์สินเท่านั้น ถ้าไม่ศึกษาให้ดีก็อาจจะ "ประสบเภทภัย มากกว่าวาสนา" ก็เป็นได้ เข้าทำนอง "เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย" คือการเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเพียงเล็กน้อย ก็ไม่ยอมเสีย จึงทำให้ต้องเสียมากกว่าที่จำเป็นต้องเสียนั่นเอง
"ผงเข้าตาตัวเอง" ผงเข้าตาบุคคลอื่น เรายังอาจช่วยแก้ได้ แต่เข้าตาตัวเอง ไม่อาจมอง บางทีเราอาจช่วยแก้ไขปัญหาให้คนอื่นได้ แต่ปัญหาของตนเองกลับแก้ไขไม่ได้ ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ บางทีเราจะมี "ฉันทาคติ" ต่อทรัพย์ของเรามากเกินไป ทำให้วิเคราะห์ไม่รอบด้าน เราจึงจำเป็นต้องว่าจ้างที่ปรึกษา หรือนักวิเคราะห์วิจัยมาดู "ต่างพระเนตรพระกรรณ" บ้าง เพื่อให้เกิดความมั่นใจก่อนการลงทุน
ถ้าเรามีความรอบรู้จริงย่อมไม่ต้องกลัวว่า "ความรู้ท่วมหัว เอาตัวไม่รอด" หรือ "หมองูตายเพราะงู" หรือ "รู้มากยากนาน" นั่นเป็นอาการของผู้รู้ไม่จริงต่างหาก หวังว่าสุภาษิตและคำพังเพยเหล่านี้จะช่วยให้นักลงทุนสำเร็จนะครับ
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 21/2559: วันศุกร์ที่ 15 มกราคม 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน