กรุงเทพฯ--29 เม.ย.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
รัฐบาลรับข้อมูลเท็จที่ถูกเพ็ดทูลโดยนักธุรกิจหรือข้าราชการที่ไม่มีความรอบรู้จริง จึงกำหนดนโยบายให้เช่าที่ดิน 99 ปี ที่ทำให้ผลประโยชน์ชาติเสียหาย
ตามที่มีข่าวที่รัฐบาลแจงเหตุผลให้การให้เช่าที่ดิน 99 ปี (http://bit.ly/1WFRVN6) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่านโยบายนี้เป็นนโยบายที่ได้รับข้อมูลเท็จที่อาจได้รับการเพ็ดทูลจากนักธุรกิจหรือข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาให้ถ้วนถี่ จะเป็นภัยต่อประเทศชาติ
พล.ต.สรรเสริญ แก้วกำเนิด ชี้แจงว่าแนวคิดการให้เช่าที่ดิน 99 ปี มีเป้าหมายเพื่อสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศ เพราะระยะเวลาการเช่า 50 ปี ยังเป็นอุปสรรค ไม่ดึงดูดการลงทุนขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาการคืนทุนที่ยาวนาน ข้อนี้เป็นความเท็จโดยสิ้นเชิง เนื่องจากที่ผ่านมา ไม่เคยมีนักลงทุนประเทศใดเรียกร้องในประเด็นนี้เลย การลงทุนผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่มีเพิ่มขึ้นตามลำดับนั้น ก็ไม่เคยมีอุปสรรคจากประเด็นการให้เช่า 99 ปีเลย กลุ่มทุนที่อาจแอบเรียกร้องอาจเป็นทุนจากจักรวรรดินิยมจีนที่หวังไปกว้านซื้อที่ดินในต่างประเทศ โดยเฉพาะที่เกิดขึ้นในลาว ไทยจีงไม่ควรตามหลังจักรวรรดินิยมจีน
ที่ พล.ต.สรรเสริญ แถลงว่าสิงคโปร์ให้เช่าที่ดินนาน 99 ปี ดร.โสภณ ได้สอบถามไปยังนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียพบว่า ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย
เรื่องมาเลเซียเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรละตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 20 ล้านบาท จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน และทั้งนี้หมายถึงรัฐต่าง ๆ ในแหลมมาลายู ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาต ยกเว้นตามโครงการ MSH
ประเทศลาวให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่ๆ กำหนด โดยมากเป็นนักลงทุนจีนเป็นสำคัญ (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก) อย่างไรก็ตามหากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด
ตามที่ พล.ต.สรรเสริญ กล่าวว่า สิ่งที่รัฐบาลทำก็เพื่อสร้างเศรษฐกิจใหม่ ซึ่งจะดำเนินการอย่างรอบคอบและมีมาตรการป้องกันการถือครองผิดวัตถุประสงค์ โดยจะให้เช่าที่ดินเฉพาะเพื่อลงทุน หรือเช่าทำธุรกิจ ที่โดยปกติมีการต่ออายุให้อยู่แล้ว ไม่รวมถึงการเช่าประเภทอื่นหรือเหมารวมทุกกิจกรรม และหากผู้เช่าไม่ทำตามกฎระเบียบที่กำหนดไว้ก็สามารถยกเลิกได้ ก็เป็นแค่คำพูดใน "คำคุย" สวยหรูเท่านั้น ในความเป็นจริงสิ่งที่พบก็คือ
1. มีบริษัท Nominee อยู่ทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
2. คนต่างชาติแอบจดทะเบียนกับคนไทยก็มีอยู่มากมาย
3. ตามเกาะภูเก็ต เกาะสมุย มีบ้านและที่ดินอยู่บนเขา ไม่น่าจะออกโฉนดได้ ไม่น่าจะได้รับการอนุญาตก่อสร้างได้ กลับมีโฉนดและเป็นบ้านที่ครอบครองโดยคนต่างชาติหรือโรงแรมต่างชาติ
ดร.โสภณ กล่าวว่าขนาดเราไม่ให้ต่างชาติถือครองทรัพย์อย่างเป็นทางการ ยังอุกอาจครอบครองกันอย่างไม่กลัวอาญาแผ่นดินและอาจมีเจ้าพนักงาน "ขายชาติ" ร่วมมือด้วยเป็นจำนวนมาก หากยิ่งเราเปิดให้ต่างชาติเช่าที่ระยะยาวได้ขนาดนั้น แผ่นดินไทยก็ยิ่งถูกต่างชาติครอบงำเข้าไปอีก
พล.ต.สรรเสริญยังกล่าวว่า "กฎหมายนี้ริเริ่มโดยส่วนราชการ ซึ่งมีความเชี่ยวชาญทางด้านเศรษฐกิจ ทำงานร่วมกันหลายหน่วยงาน ที่เห็นว่าควรปรับแก้ไขให้เป็นสากล ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายรัฐบาลที่ต้องการสร้างความเข้มแข็งให้แก่เศรษฐกิจ" แต่ ดร.โสภณเห็นว่าข้าราชการที่เพ็ดทูลเหล่านั้นไม่น่าจะมีความรู้จริงด้านการให้เช่าที่ดิน หรือรัฐบาลฟังแต่นักธุรกิจที่ต้องการเอากำไรโดยไม่คำนึงถึงผลร้ายของการ "ขายชาติ" กันแน่
ตัวอย่างมากมายที่ชี้ให้เห็นว่าในอดีตที่ผ่านมา ไทยให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็เกินคุ้มได้แก่
1. ห้างเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าวที่การรถไฟแห่งประเทศไทยให้เช่า 30 ปี (2521-2551) ปรากฏว่าห้างแห่งนี้กำไรมหาศาล และในช่วงต่ออายุต่อไปอีก 20 ปี (2554-2574) การรถไฟฯ ยังได้เงินเพิ่มเติมอีกเกือบ 30,000 ล้าน ถ้าให้เช่ายาว 99 ปีก็คงได้แก่กระผีกลิ้น
2. ในกรณีโครงการขนาดใหญ่ก็มีเช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 โดย บจก.กูมาไกกูมิ หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น ไม่ได้มากมายแต่ประการใด
3. แม้แต่โครงการห้องชุดหรูหราย่านหลังสวน / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้เช่าและเช่าช่วงห้องชุดต่อกันมากมาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด
ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว (http://bit.ly/1OjM1xU)
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 31/2559: วันจันทร์ที่ 25 มกราคม 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน