กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
มาเรียนรู้เรื่องการให้ต่างชาติเช่าที่ 99 ปี ผังเมือง บ้านประชารัฐ การทำโรงแรมสำหรับ SMEs ในประเทศเพื่อนบ้านสักหน่อย ไทยจะเรียนรู้เพื่อนบ้านบ้างก็คงไม่เสียศักดิ์ศรีใดๆ
พอดีว่าในช่วงวันที่ 29-31 มกราคม 2558 ผมพาคณะนักธุรกิจไปดูงานที่นครย่างกุ้ง กลับมาก็เคลียร์งานต่อโดยไม่ได้นอน จนไปขึ้นเครื่องบินในวันรุ่งขึ้น 1 กุมภาพันธ์เพื่อไปประเมินค่าทรัพย์สินให้นักลงทุนมาเลย์ในบริเวณชายแดนรัฐเคดาห์แถวบ่อนอกและสุไหงโกลก กลับมาวันที่ 3 กุมภาพันธ์ ก็เคลียร์งานและจะเดินทางไปพบเจ้าหน้าที่กระทรวงการคลังกัมพูชา ผมได้สิ่งละอันพันละน้อยที่ชวนให้ "ตาสว่าง" มาแบ่งปันกันครับ มาเลเซีย: ยาง เช่าที่ 99 ปีและผังเมือง
คำถามแรกที่ผมถามชาวมาเลย์ที่มาร่วมทำงานประเมินค่าทรัพย์สินกับผมก็คือ ราคายางเป็นอย่างไร ผมพบว่าราคายางดิบต่อกิโลกรัมของมาเลเซียลดลงเหมือนไทย แต่ลดลงไปราวหนึ่งในสาม ในขณะที่ของไทยลดลงไปถึงครึ่ง มาเลเซียยังกลับส่งออกยางพาราได้มากกว่าไทยเสียอีก (http://bit.ly/1PYDSBa) ข้อนี้เป็นสิ่งที่รัฐบาลไทยเราพึงสังวรและเรียนรู้ให้มากกว่านี้ ลำพังการแก้ไขปัญหาแบบ "มวยวัด" เช่นที่ผ่านมายังถือว่าไม่ดีเท่าที่ควร
เรื่องที่มาเลเซียให้เช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรร และตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 20 ล้านบาท จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน (http://bit.ly/1ntiuth) นี่จึงเป็นการยืนยันในสิ่งที่ผมเคยเขียนเพื่อว่าไทยเราจะได้ไม่หลงทิศผิดทางให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ทั้งนี้ พล.ต.สรรเสริญ ได้ "พลิกลิ้น" แล้วว่ารัฐบาลไม่มีนโยบายให้ต่างชาติเช่า แต่ผมเกรงว่าท่านจะ "พลิกลิ้น" อีกรอบ (ฮา)
อีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจก็คือ ที่ดินแต่ละแปลงในมาเลเซียมีการระบุแน่ชัดว่าที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ในผังเมืองสีอะไร เอาไปทำอะไรได้ จะแปลงการใช้สอย (ส่งเดช) ไม่ได้ เพื่อการควบคุมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ข้อนี้แตกต่างจากไทยที่บริเวณด่านนอก ปาดังเบซาร์ ยังไม่มีผังเมือง ใครนึกจะสร้างอะไรตรงไหนก็สร้างได้เลย จนทำให้การใช้ที่ดินของไทยเปะปะมากเมื่อเทียบกับในอีกฝั่งหนึ่งของมาเลเซีย
ย่างกุ้ง: ผังเมืองและบ้านประชารัฐ
ในนครย่างกุ้งก็เป็นในทำนองเดียวกับมาเลเซีย ที่นาที่ตั้งอยู่รอบ ๆ เมืองนั้น ใช่ว่าเจ้าของที่นาจะเอานาไปขายหรือให้เช่าเพื่อก่อสร้างอะไร (ส่งเดช) ได้ตามอำเภอใจ ต้องมีการควบคุมอย่างเคร่งครัด ข้อนี้แตกต่างจากไทย จึงทำให้เมืองต่าง ๆ ของไทยเติบโตแบบไร้ทิศผิดทาง บางคนอ้างว่าเป็นการกระจายความเจริญ แต่แท้จริงแล้วเป็นการเติบโตอย่างไม่มีการวางแผนต่างหาก ข้อนี้จะสร้างปัญหาการจราจรขนส่ง สิ้นเปลืองทรัพยากรและค่าใช้จ่ายทั้งของเมืองและของแต่ละบุคคลที่อาศัยอยู่ในเมืองเอง
ในด้านการควบคุมความสูง ก็คล้ายของไทย โดยทางการกำหนดให้รอบๆ เจดีย์ชะเวดากองมีการกำหนดความสูงของการก่อสร้างอาคาร โดยวงแรกในระยะประมาณ 1 กิโลเมตร สร้างสูงได้ไม่เกิน 58 เมตร วงที่สองสร้างสูงได้ไม่เกิน 105 เมตร และวงที่สาม (ที่เหลือ) สร้างได้ไม่เกิน 127 เมตร อย่างไรก็ตามข้อห้ามนี้สามารถยืดหยุ่นได้ หากเป็นโครงการลงทุนเด่น ๆ ทั้งหลาย ไม่ได้ตายตัวแบบไทย ไม่ได้กำหนดไว้ต่ำเตี้ยแบบไทยเช่นกัน
เมียนมาที่แสนยากจน (มีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียงหนึ่งในสามของไทย) ก็สร้าง "บ้านคนจน" หรือ "บ้านประชารัฐ" ให้กับผู้มีรายได้น้อยเช่นกัน โดยสร้างเป็นห้องชุดพักอาศัยที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ทั้งนี้ห้องชุดแต่ละหน่วยมีราคาประมาณ 500,000 บาท โดยกำหนดเงินผ่อนไว้ประมาณ 3,000 บาทต่อเดือน แต่รัฐบาลประยุทธ์วาดหวังจะให้ผ่อนเพียงเดือนละ 1,000 บาท ซึ่งเท่ากับทำให้รัฐขาดทุนบักโกรก ส่งผลต่อการคลังของรัฐโดยไม่จำเป็น
พนมเปญ: กำลังบูมตูมๆ
ที่ผมเห็นชัดอย่างหนึ่งคือการทำโรงแรมแสนง่าย ขอให้เป็นอาคารที่อยู่ในทำเลที่ต่างชาติชอบ มีบ้านหลังหนึ่งก็เอามาแบ่งห้องทำโรงแรมได้แล้ว โดยมีช่องทางการขายผ่านเว็บ เช่น booking, agoda ฯลฯ โดยจ่ายค่าธรรมเนียมให้เขา 15% ก็ทำได้แล้ว โรงแรมที่ผมเคยพักในกรุงพนมเปญ สนนราคาคืนละเพียง 1,000 บาท แต่มีบริการซักรีดให้ฟรีอีกต่างหาก นอกจากนี้ทุกโรงแรมยังมี wifi ให้ใช้ฟรีไม่อั้นเสียด้วยครับ
ผมยังมีประสบการณ์นั่งรถ "บขส" ระหว่างเมืองในกัมพูชา ปรากฏว่าบนรถบัส มีบริการ wifi ฟรีอีกต่างหาก และยังมีกล้องวงจรปิดไว้จับภาพบนรถถึง 2 กล้องด้วย จะได้ถ่ายเก็บไว้เป็นหลักฐานหากเกิดอาชญากรรมนั่นเอง รถบัสและรถตู้ท่องเที่ยวแบบนี้มีบริการไปทั่วประเทศ มีกระทั่งมาถึงกรุงเทพมหานครด้วยสนนราคาเพียง 20 เหรียญ (640 บาท) ที่สำคัญมีบริการ wifi ก่อนไทยราว 2 ปีแล้ว
บ้านพี่เมืองน้องของเราโดยรอบพัฒนาไปใหญ่แล้ว และกำลังก้าวกระโดดรุดหน้า เมื่อก่อนเราเจริญกว่ามาเลเซีย เดี๋ยวนี้เขาขึ้นนำ ประเทศโดยรอบก็กำลังจะหายใจรดต้นคอ ไทยเราก็ต้องก้าวไปอย่างไม่หยุดยั้ง
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 64/2559: วันพฤหัสบดีที่ 18 กุมภาพันธ์ 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน