กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
การก่อสร้าง "บ้านประชารัฐ" ที่ถนนพหลโยธินตรงข้ามวัดไผ่ตัน ติดกฎหมายที่ทางเข้าอยู่ในระยะไม่ถึง 50 เมตร จึงไม่สามารถใช้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ กรมธนารักษ์เสนอให้กรุงเทพมหานครรื้อสะพานแล้วทำเป็นทางลาดแทน เพื่อจะได้ไม่ต้องตีความเป็นสะพาน แล้วจะได้ไม่ต้องติดปัญหาข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร ทางแก้นี้สมควหรือไม่อย่างไร
ตามที่มีข่าวว่า "กรมธนารักษ์จะหารือกับกรุงเทพมหานคร เพื่อปรับเปลี่ยนสะพานบนถนนพหลโยธินตรงกับข้ามกับวัดไผ่ตัน สะพานควายเป็นถนนเรียบ เพื่อหลีกเลียงข้อกฎหมายที่ห้ามสร้างคอนโดมิเนียมใกล้กับสะพานในระยะ 40 เมตร ทำคอนโดมิเนียมสูงได้ไม่เกิน 7 ชั้น จำนวน 500 ห้อง เพิ่มขึ้นมากกว่า 20 ชั้น หรือมากกว่า 1,000 ยูนิต เพื่อผลักดันโครงการบ้านประชารัฐให้เกิดขึ้นภายในปีนี้" (http://bit.ly/1Twe4gG)
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความเห็นว่า ปัญหานี้เกิดจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๔๔ ที่ระบุว่า "ข้อ 91 แนวศูนย์กลางปากทางเข้าออกของรถ ต้องไม่อยู่บนเชิงลาดสะพานและต้องอยู่ห่างจากจุดสุดเชิงลาดสะพานมีระยะไม่น้อยกว่า 50 เมตร. . . " (http://bit.ly/1IZCJFJ) ประเด็นที่พึงพิจารณาก็คือ
1. การแก้ปัญหาแบบ "ศรีธนญชัย" ที่แปลงสะพานให้เป็นทางราบ จะได้ไม่เรียกว่าสะพาน จะได้ไม่ติดปัญหาเรื่องการก่อสร้างทางเข้าออกที่ต้องห่างจากทางลาดสะพานไม่น้อยกว่า 50 เมตร ถือเป็นการแก้ไขปัญหาที่ถูกต้อง สมควรหรือไม่ แล้วการสัญจรทางน้ำ และการระบายน้ำจะทำอย่างไร
2. หากมีการยกเว้นกฎหมายนี้เพื่อกรณีพิเศษนี้กรณีเดียว จะเป็นการสมควรหรือไม่ ทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมหรือไม่ หน่วยงานภาครัฐและภาคเอกชนอื่น จะมาขอบ้างได้หรือไม่
3. ข้อกำหนดนี้ทำให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจแก่เจ้าของที่ดิน ควรหรือไม่ที่จะมีการจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินที่ไม่สามารถสร้างได้เต็มศักยภาพเช่นแปลงข้างเคียง
4. ในความเป็นจริงหากจะสามารถสร้างได้มากกว่าที่กฎหมายปัจจุบันกำหนด เช่น หากเป็นในกรณีภาคเอกชน หากยกเว้นกฎหมายนี้จะทำให้สร้างห้องชุดได้ถึง 1,000 หน่วยแทน 500 หน่วย ผลประโยชน์ส่วนเกินนี้ ควรจะต้องเสียภาษีมากเป็นพิเศษเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมหรือไม่
5. การออกผังเมือง หรือข้อกำหนดท้องถิ่นโดยไม่ผ่านความเห็นชอบจากเจ้าของที่ดินหรือผู้มีส่าวนได้ส่วนเสีย เป็นแบบจากบนลงล่าง เป็นแนวทางการดำเนินการที่ไม่ดี สมควรแก้ไขหรือไม่
ดร.โสภณ จึงยกกรณีนี้เป็นอุทาหรณ์สำหรับการวางผังเมืองที่ดี และการแก้ไขปัญหาอย่างมีบูรณาการจากทุกฝ่าย เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 68/2559: วันอังคารที่ 23 กุมภาพันธ์ 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน