กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ที่เร็ว ๆ นี้มีข่าวว่า "(เชียงใหม่) มีโครงการบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ระหว่างการขาย 159 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการรวมกันประมาณ 17,300 หน่วย เหลือขายประมาณ 7,050 หน่วย" ดูไม่น่าเป็นห่วงนั้นเป็นความเท็จ ผู้บริโภคข่าวพึงสังวร หากเผลอไปลงทุนตามข่าว มีโอกาส "เจ๊ง" แน่นอน
บางครั้งข่าวคราวในหน้าหนังสือพิมพ์ อาจสร้างความสับสน ทำให้ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน สถาบันการเงิน ส่วนราชการวางแผนการซื้อบ้าน การบริหารสินเชื่อหรือการวางแผนการพัฒนาประเทศผิดพลาด เช่นกรณีการรายงานข่าวภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ว่าเหลืออยู่ไม่มาก และไม่น่าเป็นห่วง เป็นต้น ทุกฝ่ายจึงพึงสังวรกับการเสพข่าว
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่ดำเนินการมานานที่สุดตั้งแต่ปี 2534 และสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเชียงใหม่มาตั้งแต่ปี 2537 โดยดำเนินการอย่างเป็นกลาง ไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมาเป็นกรรมการศูนย์ฯ เพื่อล่วงรู้ข้อมูลก่อน เปิดเผยว่าข่าวสารในหน้าหนังสือพิมพ์อาจคลาดเคลื่อน
1. จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายในเชียงใหม่ ไม่ได้มีเพียง 7,050 หน่วย มันเป็นไปไม่ได้ที่จะมีโครงการขายเพียง 159 โครงการ เพราะเชียงใหม่เป็นเมืองใหญ่มากของไทย จึงมีถึง 400 โครงการ ถ้าเป็นในกรณีชลบุรีมี 1,000 โครงการ หาดใหญ่มี 230 โครงการ นครราชสีมามี 170 โครงการ ขอนแก่น 130 โครงการ อุดรธานี 75 โครงการ สุราษฎร์ธานี 70 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลาด
2. สถานการณ์ตลาดค่อนข้างน่าเป็นห่วง ไม่ใช่ ไม่น่าเป็นห่วงดังที่เข้าใจผิด หากใครเชื่อข่าวข้างต้นแล้วไปลงทุนจึงอาจประสบปัญหาได้ เพราะเป็นการเพิ่มอุปทานในตลาด
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ สิ้นปี 2558 พบว่า
1. โครงการถึง 400 แห่ง รวมหน่วยขาย 55,000 หน่วย รวมมูลค่า 110,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าในเขตกรุงเทพมหานครที่ราคาเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท ในจำนวนนี้ ขายแล้ว 42,000 หน่วย เหลือขาย 13,000 หน่วย หรือมากกว่าที่ออกข่าวกันถึงเท่าตัว
2. มีการเปิดตัวขายใหม่เพียง 4,000 หน่วยเท่านั้น หรือหน่วยขายใหม่มีราคาเฉลี่ย 2.966 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยรวม แสดงว่าตลาดเคลื่อนย้ายไปสู่ตลาดที่มีราคาสูงขึ้น เนื่องจากประชาชนทั่วไปมีฐานะทางเศรษฐกิจตกต่ำลง แต่ผู้มีรายได้สูงยังมีกำลังซื้อ กรณีนี้คล้าย ๆ กับในเขตกรุงเทพมหานคร ที่บ้านและห้องชุดราคาสูงกลับขายดีกว่าที่มีราคาต่ำ
3. ที่สำคัญในรอบปี 2558 ที่ผ่านมา จังหวัดเชียงใหม่สามารถขายหน่วยขายที่อยู่อาศัยได้เพียง 5,000 หน่วย โดยขายในราคาเฉลี่ย 2.965 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของบ้านในตลาดตามข้อแรก อันเป็นการยืนยันว่าตลาดบนมีศักยภาพสูงกว่านั่นเอง
4. การที่ในปี 2558 มีการเปิดขายจำนวนน้อย (4,000 หน่วย) ขายได้จำนวนน้อย (5,000 หน่วย) แต่เหลือขายอยู่มากถึง 13,000 หน่วยนั้น แสดงให้เห็นภาวะตลาดที่ค่อนข้างตึงตัวและน่าห่วงใจ ดังนั้นการลงทุนต่าง ๆ จึงพึงสังวรไว้เป็นพิเศษ
อนึ่งในจำนวนที่ขายได้ 5,000 หน่วยในปี 2558 นั้น แยกเป็น บ้านเดี่ยว 39% บ้านแฝด 7% ทาวน์เฮาส์ 7% ตึกแถว 9% และ ห้องชุด 37% โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท และห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เป็นตลาดหลัก หากวิเคราะห์ในรายละเอียดจะพบว่า ในเขตอำเภอเมือง สินค้าที่ขายได้มากที่สุดกลับเป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท (ขายได้ 700 หน่วยในปี 2558) ในอำเภอสันทราย เน้นบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (130 หน่วย) ในอำเภอสันกำแพง เน้นขายบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท เป็นต้น
ผู้เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนาที่ดิน นายหน้า ผู้ซื้อบ้าน นักเก็งกำไร สถาบันการเงิน หรือกระทั่งส่วนราชการที่ต้องใช้ข้อมูลเพื่อการวางแผน ต้องมีข้อมูลจริง จึงจะไม่ผิดพลาดในการตัดสินใจ หาไม่อาจก่อให้เกิดปัญหาได้
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน