กรุงเทพฯ--5 ก.พ.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัดประกาศอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่าสตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ หรือ SHREIT ที่ BB+(tha) แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ ซึ่งเป็นการปรับลดจากอันดับเครดิตที่คาดว่าจะให้ที่ BBB(tha)(EXP) ที่ได้ประกาศไปเมื่อเดือนกรกฎาคม 2561
การปรับลดอันดับเครดิตดังกล่าว เนื่องจาก SHREIT ไม่สามารถดำเนินการลงทุนซื้อทรัพย์สินใหม่ได้สำเร็จตามแผน ซึ่งส่งผลให้กองทรัสต์มีขนาดเล็กกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิม (กล่าวคือ มีโรงแรมเพียง 3 แห่ง จาก 8 แห่งที่คาดการณ์ไว้) และมีความกระจุกตัวของสินทรัพย์ที่สูงกว่าที่คาด โดยแต่เดิม SHREIT มีแผนที่จะซื้อโรงแรมเพิ่มจำนวน 5 โรงแรมด้วยเงินลงทุนประมาณ 8 พันล้านบาท
ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
กองทรัสต์มีขนาดเล็กและมีความกระจุกตัวของสินทรัพย์: ขนาดของกองทรัสต์ของ SHREIT ที่มีขนาดเล็ก เป็นปัจจัยที่จำกัดอันดับเครดิตของ SHREIT โดย SHREIT มีทรัพย์สินเพื่อการลงทุนมูลค่าประมาณ 4 พันล้านบาท ประกอบด้วยโรงแรม 1 แห่งในจาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซีย และโรงแรม 2 แห่งในโฮจิมินห์ซิตี้ ประเทศเวียดนาม โรงแรมในจาการ์ตาสร้างรายได้ประมาณร้อยละ 74-76 ของรายได้ทั้งหมดของกองทรัสต์
อัตราการเข้าพักที่มีความผันผวนค่อนข้างต่ำ: โรงแรมส่วนใหญ่ของ SHREIT มีความผันผวนของอัตราการเข้าพักที่ไม่สูงนัก โดยโรงแรมในจาการ์ตาของ SHREIT รองรับลูกค้าประเภทธุรกิจเป็นหลัก ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 40 ถึงร้อยละ 50 ของลูกค้าทั้งหมด นอกจากนี้ ประมาณร้อยละ 40 ของลูกค้าของโรงแรมในจาการ์ตา ยังเป็นลูกค้าภายในประเทศ ที่มีความอ่อนไหวต่อความเสี่ยงภายในประเทศ เช่น การก่อการร้าย น้อยกว่าลูกค้าต่างชาติ โรงแรมในจาการ์ตามีอัตราการเข้าพักในระดับร้อยละ 75 ถึงร้อยละ 80 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งสูงกว่าอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในระดับเดียวกันในจาการ์ตาที่อยู่ในระดับร้อยละ 60
ทรัพย์สินอยู่ในทำเลที่ดี: โรงแรมส่วนใหญ่ของ SHREIT ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีคู่แข่งโดยตรงที่เทียบเคียงได้ในรัศมีที่แข่งขันกันได้ โดยโรงแรมในจาการ์ตาเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาวที่บริหารโดยผู้บริหารโรงแรมระดับสากลเพียงแห่งเดียวในเขตจาการ์ตาตะวันตก โรงแรมตั้งอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use ที่มีพื้นที่รวม 22 เฮกตาร์ (ประมาณ 138 ไร่) ซึ่งมีศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในเขตจาการ์ตาตะวันตกตั้งอยู่ และตัวโรงแรมมีห้องจัดเลี้ยงบอลรูมที่ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับสองในจาการ์ตา ในขณะที่โรงแรม 2 แห่งในโฮจิมินห์ซิตี้ เป็นโรงแรมเพียง 2 แห่งในเขต District 7 ที่อยู่ในเครือโรงแรมระดับสากล โดยทั้ง 2 โรงแรมตั้งอยู่ติดกับศูนย์การประชุมและแสดงนิทรรศการระดับมาตรฐานสากลที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวในโฮจิมินห์ซิตี้
ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน: ฟิทช์เห็นว่า ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนของ SHREIT อาจทำให้สถานะทางการเงินของ SHREIT มีความผันผวน เนื่องจากทรัพย์สินทั้งหมดของ SHREIT ตั้งอยู่ในต่างประเทศ และมีรายได้เป็นเงินสกุลท้องถิ่นของประเทศนั้นๆ ในขณะที่กองทรัสต์มีเงินกู้ในรูปเงินสกุลยูโร โดยประมาณร้อยละ 50 ได้มีการทำสัญญาเปลี่ยนเป็นเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ รวมถึงมีการจ่ายเงินปันผลเป็นเงินบาท ในขณะนี้ ผู้บริหารกองทรัสต์ยังไม่มีนโยบายที่จะทำสัญญาป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนสำหรับเงินกู้ที่อยู่ในรูปเงินสกุลต่างประเทศเมื่อเทียบกับเงินสกุลท้องถิ่น จากการอ่อนค่าลงอย่างมากของเงินสกุลรูเปียห์เมื่อเทียบกับเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมาในปี 2561 แสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยนได้รับการบรรเทาลงได้เพียงบางส่วนจากการที่โรงแรมมีการติดตามและปรับอัตราค่าห้องพักที่อยู่ในสกุลเงินท้องถิ่นเป็นครั้งคราว เพื่อสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยนของเงินสกุลท้องถิ่นเมื่อเทียบกับเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ
อัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับปานกลาง: หากไม่มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ฟิทช์คาดว่า SHREIT จะมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน (LTV) อยู่ที่ร้อยละ 39-40 ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า โดยอัตราส่วน LTV ดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากประมาณการเดิมของฟิทช์ที่ประมาณร้อยละ 35 เนื่องจากการแปลงมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินในรูปเงินสกุลท้องถิ่นเป็นเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอาจจะเพิ่มสูงขึ้นกว่านี้ได้ ถ้ากองทรัสต์มีการใช้แหล่งเงินทุนจากเงินกู้มากขึ้นเพื่อลงทุนซื้อทรัพย์สินใหม่ เนื่องจาก SHREIT มีนโยบายทางการเงินที่จะรักษาอัตราส่วนดังกล่าวในช่วงร้อยละ 35-45
การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป
SHREIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรมกองเดียวในประเทศไทยที่มีทรัพย์สินทั้งหมดตั้งอยู่ในต่างประเทศ ขนาดสินทรัพย์ของกองทรัสต์และกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของ SHREIT มีขนาดเล็กกว่ามากเมื่อเทียบกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT (A(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) (เดิมชื่อ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอนหรือ TREIT) ซึ่งเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย SHREIT มีความคาดการณ์ได้ของรายได้ในอนาคต (Earnings Visibility) ที่ต่ำกว่า FTREIT ตามลักษณะธุรกิจโรงแรม เมื่อเทียบกับรายได้ของ FTREIT ที่มีสัญญาเช่าระยะปานกลางถึงยาวกับผู้เช่ามารองรับ SHREIT มีอัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับสูงกว่า FTREIT ทั้งที่คำนวณจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Net Debt to EBITDA) และอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ FTREIT มีอันดับเครดิตที่สูงกว่า SHREIT
เมื่อเปรียบเทียบกับ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF (BBB(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนในประเทศไทย SHREIT มีขนาดสินทรัพย์ที่เล็กกว่าและมี EBITDA อยู่ในระดับต่ำกว่า SF ทรัพย์สินของ SHREIT ตั้งอยู่ใน 2 ประเทศ ในขณะที่ทรัพย์สินเกือบทั้งหมดของ SF อยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อย่างไรก็ตาม SHREIT มีความกระจุกตัวของสินทรัพย์สูงกว่า SF มากเนื่องจากจำนวนทรัพย์สินที่น้อยกว่า นอกจากนี้ SF ยังมีความคาดการณ์ได้ของรายได้ในอนาคต (Earnings Visibility) ที่สูงกว่า SHREIT เนื่องจากมีสัญญาเช่าระยะปานกลางถึงยาวกับผู้เช่ามารองรับ SHREIT และ SF น่าจะมีอัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกันในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า แต่ SHREIT มีความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยนที่สูงกว่า ดังนั้น SHREIT จึงมีอันดับเครดิตที่ต่ำกว่า SF ด้วยลักษณะทางธุรกิจที่อ่อนแอกว่า
สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- EBITDA เพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ในระดับ 290 ล้าน -300 ล้านบาทต่อปี ในปี 2562-2563
- ไม่มีการลงทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม ไม่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงขนาดใหญ่ในช่วงปี 2562-2563
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก:
ฟิทช์ไม่คาดว่าจะมีการปรับเพิ่มอันดับเครดิตจนกว่า SHREIT จะมีสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งขึ้นในด้านขนาดสินทรัพย์ของกองทรัสต์รวมถึงจำนวนและลักษณะของทรัพย์สินในกองทรัสต์ โดยที่ไม่ทำให้สถานะทางการเงินของกองทรัสต์อ่อนแอลง
ปัจจัยลบ:
- การลงทุนจำนวนมากโดยมีแหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ ทำให้อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอยู่สูงกว่าร้อยละ 40
- รายได้มีการลดลงอย่างมากต่อเนื่องกันเป็นเวลา 2 ปี เนื่องจากสถานะทางการแข่งขัน และ/หรือประสิทธิภาพในการจัดการต้นทุนของโรงแรมในกองทรัสต์ที่อ่อนแอลง
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA to Interest Expense) อยู่ในระดับต่ำกว่า 3.0 เท่า อย่างต่อเนื่อง
สภาพคล่อง
ความเสี่ยงในการหาเงินกู้ใหม่เพื่อชำระเงินคืนหนี้เดิมในปี 2564: SHREIT จะมีความจำเป็นในการหาแหล่งเงินกู้ใหม่เพื่อชำระเงินคืนเงินกู้เดิมในปี 2564 เนื่องจากเงินกู้ที่มีอยู่ในปัจจุบันจำนวนประมาณ 45.8 ล้านยูโร จะครบกำหนดชำระทั้งจำนวน SHREIT ได้ชำระคืนเงินกู้เดิมที่มีอายุ 13 ปีโดยมีระยะเวลาปลอดการชำระเงินต้นเป็นเวลา 3 ปี เมื่อเดือนมิถุนายน 2561 ด้วยเงินกู้ใหม่ที่มีอายุ 3 ปี สภาพคล่องของ SHREIT ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าอยู่ในระดับที่จัดการได้เนื่องจากไม่มีการชำระคืนเงินต้น