บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรและตราสารหนี้ชุดปัจจุบันของ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB+” พร้อมทั้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ชุดใหม่ของบริษัทในวงเงินไม่เกิน 500 ล้าน บาทที่ระดับ “BBB+” เช่นกัน โดยคุณภาพอันดับเครดิตได้รวมมูลค่าของหุ้นกู้ที่จะเพิ่มขึ้นในวงเงินรวมกันไม่เกิน 1,350 ล้านบาท จากการจำหน่ายหุ้นกู้ 2 ระยะ ได้แก่ หุ้นกู้มูลค่า 850 ล้านบาทที่จำหน่ายไปก่อนหน้านี้แล้วในช่วงกลางเดือนมกราคม 2554 และ หุ้นกู้ชุดใหม่ดังกล่าว ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังคงแนวโน้มอันดับเครดิต “Positive” หรือ “บวก” ด้วย ทั้งนี้ อันดับเครดิต สะท้อนถึงผลงานในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่ประสบความสำเร็จ ตลอดจนตราสินค้าที่ได้รับการยอมรับใน ตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในเมือง รวมถึงความยืดหยุ่นในการบริหารงานซึ่งทำให้บริษัทสามารถปรับเปลี่ยนและพัฒนา โครงการให้เป็นไปตามแนวโน้มของอุตสาหกรรมได้อย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากความไม่ แน่นอนทางการเมือง รวมทั้งลักษณะของธุรกิจที่มีความผันผวน และการแข่งขันในการซื้อที่ดินที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น
แนวโน้มอันดับเครดิต “Positive” หรือ “บวก” สะท้อนถึงความแข็งแกร่งที่เพิ่มขึ้นของบริษัทในตลาด คอนโดมิเนียมอันเนื่องมาจากความสำเร็จและสัดส่วนกำไรที่เพิ่มขึ้นของโครงการที่ผ่านมา ทั้งนี้ อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับ เพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถรักษาอัตราการเติบโตของผลประกอบการที่ดีเอาไว้ได้โดยที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนยัง คงอยู่ที่ระดับ 45%-50%
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ก่อตั้งในปี 2533 โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน และนายพิเชษฐ วิภวศุภกร ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ที่ถือหุ้นรวมกันประมาณ 1 ใน 3 ของบริษัท จุดแข็งด้านการตลาดเป็นผลมาจากการ ที่บริษัทเป็นผู้ริเริ่มและผู้นำในตลาดทาวน์เฮาส์ใจกลางเมือง (บ้านกลางกรุงและบ้านกลางเมือง) ทั้งนี้ ความแข็งแกร่งทางธุรกิจ สะท้อนถึงความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านตลาดทาวน์เฮ้าส์และรองลงมาคือคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะในย่านกลางเมือง บริษัทแสดงให้ เห็นถึงความสามารถในการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วของพฤฒิกรรมผู้บริโภค โดยสินค้า ของบริษัทเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้ซื้ออายุน้อย นอกจากนี้ บริษัทยังมีความเชี่ยวชาญในการเลือกทำเลที่ดีสำหรับพัฒนาโครงการ ในช่วง ก่อนปี 2548 ยอดขายทาวน์เฮ้าส์ของบริษัทคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของยอดขายรวม และตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา ยอดขาย คอนโดมิเนียมได้กลายมาเป็นแรงขับเคลื่อนหลักในการเติบโตของบริษัทด้วยสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจาก 35% ของยอดขายรวมเป็น 40%- 50% ในช่วงปี 2551-2552
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2553 บริษัทมีมูลค่าโครงการคงเหลือพร้อมขายประมาณ 21,891 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าของ คอนโดมิเนียม 40% ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวมีมูลค่าคิดเป็น 29% และ 31% ตามลำดับ ทั้งนี้ ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยใน โครงการทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 5 ล้านบาท ยอดขายที่ยังไม่ได้รับรู้เป็นรายได้ (Backlog) ในโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ในระดับ สูงที่ 20,216 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2553 โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ทั้งหมด (รวมยอดขายที่ยังไม่ได้รับรู้เป็น รายได้และมูลค่าโครงการคงเหลือ) น่าจะช่วยสร้างกระแสรายได้ให้แก่บริษัทในช่วงระหว่างปี 2554-2556 ที่ระดับปีละ ประมาณ 6,500-12,000 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยดังกล่าวน่าจะช่วยสร้างความแน่นอนของกระแสเงินสดในระยะปานกลางและใช้เป็น แหล่งเงินลงทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต
ทริสเรทติ้งกล่าวว่าบริษัทมีรายได้เกิน 10,000 ล้านบาทเป็นครั้งแรกในปี 2552 เป็นรายได้สูงสุดอันดับ 4 ในกลุ่ม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาระดับรายได้ดังกล่าว เอาไว้ได้ในระยะปานกลางจากการมียอดขายคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้รับรู้รายได้จำนวนมากและการมีสถานะที่แข็งแกร่งในตลาด ทาวน์เฮ้าส์ในเมือง บริษัทได้รับประโยชน์จากมาตรการด้านภาษีของภาครัฐโดยมีอัตราส่วนกำไรในระดับที่น่าพอใจและมั่นคง ทั้ง นี้ อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 21.8% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 อัตรา ส่วนกำไรที่อยู่ในระดับค่อนข้างคงที่สะท้อนถึงความมีประสิทธิภาพของบริษัทในการควบคุมต้นทุนและการตั้งราคาขาย ทริสเรทติ้ง คาดว่าอัตราส่วนกำไรดังกล่าวจะปรับลดลงประมาณ 3%-4% หลังจากที่มาตรการด้านภาษีส่วนใหญ่ของภาครัฐสิ้นสุดลงในปี 2553 และการแข่งขันในตลาดเริ่มกลับมามีความรุนแรงจากความคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะเติบโตสูงขึ้น การเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ที่มีความสม่ำเสมอมากขึ้นน่าจะช่วยให้บริษัทมีกระแสเงินสดจากโครงการที่แล้วเสร็จเพียงพอที่จะใช้ลงทุนใน โครงการใหม่ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันในเรื่องการเพิ่มภาระหนี้ลงไปได้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะแกว่ง ตัวในกรอบที่แคบประมาณ 45%-50% ในระยะปานกลาง เงินทุนจากการดำเนินงานปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 1,300 ล้าน บาทในช่วงปี 2549-2550 มาอยู่ที่ 2,025 ล้านบาทในปี 2552 และ 1,517 ล้านบาทในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2553 ทริ สเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงขยายธุรกิจด้วยความระมัดระวังต่อไปโดยการรักษาสมดุลระหว่างเงินลงทุนกับกระแสเงินสดรับ ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยของไทยค่อนข้างผันผวนในปี 2552 ซึ่งเป็นผลมาจากความไม่มีเสถียรภาพของการเมืองภายในประเทศและ วิกฤติการณ์ทางการเงินทั่วโลก อย่างไรก็ตาม ภาวะตลาดเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2552 และอยู่ในสภาวะทรงตัวในปี 2553 ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีส่วนแบ่งทางการตลาดเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ หลังจากมีผลการดำเนินงานที่น่าพอใจในปี 2553 ผู้ ประกอบการรายใหญ่เกือบทั้งหมดก็มีแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น การซื้อที่ดินในทำเลที่เหมาะสมจึงมี แนวโน้มที่จะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น ในขณะที่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้านภาษีของรัฐบาลส่วนใหญ่ได้สิ้นสุดลงในปี 2553 ทั้งนี้ ทริ สเรทติ้งคาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะค่อย ๆ ฟื้นตัวตามความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการเติบโตของเศรษฐกิจภายใน ประเทศ — จบ