ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่มีประกันในวงเงินไม่เกิน 2,000 ล้านบาทของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BB+” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ “BBB-” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัท (PF143A, PF153A และ PF15NA) ที่ระดับ “BBB” และหุ้นกู้มีประกัน (PF13NA) ที่ระดับ “BBB-” ด้วย โดยแนวโน้มยังคง “Negative” หรือ “ลบ” ทั้งนี้ เงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่จะใช้เป็นแหล่งเงินทุนหมุนเวียน และรองรับการขยายธุรกิจของบริษัท
หุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัทนั้นถูกค้ำประกันโดย ธนาคารธนชาต จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “AA-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” ทั้งนี้ ธนาคารธนชาตค้ำประกันการจ่ายเงิน 60% ของมูลค่าหุ้นกู้
แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนถึงสถานะทางการเงินของบริษัทที่อ่อนแอซึ่งเป็นผลมาจากอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ต่ำและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่อยู่ในระดับสูง ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะยังอยู่ในระดับสูงต่อไปในอีก 2-3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทมีแผนการขยายธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่องและยังขยายการลงทุนไปในธุรกิจใหม่ด้วย ทั้งนี้ อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนเพิ่มขึ้นสูงเกินกว่า 2 เท่าในช่วงเวลาหนึ่ง ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจกลับไปเป็น “Stable” หรือ “คงที่” ได้หากสถานะการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้น
อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานของบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับกลางถึงบน อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากสถานะทางการเงินของบริษัทที่อ่อนแอลงซึ่งเป็นผลมาจากอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ค่อนข้างต่ำและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ค่อนข้างสูง โดยมีสาเหตุหลักมาจากการลงทุนในโครงการใหม่จำนวนมาก นอกจากนี้ ในการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงความกังวลในด้านต้นทุนการดำเนินงานที่ปรับตัวสูงขึ้นและภาวะการขาดแคลนแรงงานในธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
บริษัทเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ณ เดือนมีนาคม 2556 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัย 34 โครงการด้วยมูลค่ายอดขายคงเหลือประมาณ 31,000 ล้านบาท และมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ประมาณ 7,800 ล้านบาท โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรคิดเป็นประมาณ 70% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และโครงการคอนโดมิเนียมอีก 30%
ยอดขายในปี 2555 ของบริษัทเท่ากับ 13,434 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 35% จาก 9,939 ล้านบาทในปี 2554 ยอดขายที่เติบโตขึ้นเป็นผลมาจากยอดขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 2,647 ล้านบาทในปี 2554 เป็น 5,962 ล้านบาทในปี 2555 ในขณะที่ยอดขายบ้านจัดสรรเท่ากับประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2554-2555 ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 ลดลง 5% เป็น 2,645 ล้านบาท โดยยอดขายบ้านจัดสรรเติบโต 27% เป็น 2,240 ล้านบาท แต่ยอดขายคอนโดมิเนียมกลับลดลง 60% เหลือเพียง 405 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรใหม่เพียง 2 โครงการในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2556 และไม่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่แต่อย่างใด
รายได้ของบริษัทในปี 2555 เท่ากับ 9,094 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% จาก 8,081 ล้านบาทในปี 2554 โดยรายได้จากทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเติบโต 8% และ 10% ตามลำดับ ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2556 รายได้เพิ่มขึ้น 30% เป็น 2,409 ล้านบาท จาก 1,848 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2555 รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรเท่ากับ 1,847 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 38% ในขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมเท่ากับ 75 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2556 ลดลงจาก 466 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2555 ทั้งนี้ บริษัทจะมีรายได้จากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการซึ่งมีมูลค่าของยอดขายที่รอรับรู้รายได้แล้วเท่ากับ 2,500 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2556
สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำส่วนใหญ่ โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานยังคงต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่ง อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 11% ในปี 2555 และ 13% ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2556 กระแสเงินสดของบริษัทในช่วงปี 2553 ถึงช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 อ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 3%-5% ในช่วงปี 2553-2555 และ 1% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2556 ลดลงจาก 9% ในปี 2552 และ 19% ในปี 2551 นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทก็ยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากมีการลงทุนในโครงการใหม่จำนวนมากทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม จึงทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นจาก 49% ในปี 2552 เป็น 61% ในปี 2553 และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 67% ณ เดือนมีนาคม 2556
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปเนื่องจากบริษัทมีแผนขยายการลงทุนไปยังธุรกิจใหม่ ซึ่งได้แก่ธุรกิจค้าปลีกและธุรกิจในต่างประเทศ บริษัทมีแผนการลงทุนในคอมมิวนิตี้มอลล์หลายแห่งที่ตั้งอยู่ใกล้กับโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัท ในเดือนกรกฎาคม 2555 บริษัท วีรีเทล จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทได้ทำสัญญาเช่าช่วงที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก สัญญาเช่าช่วงที่ดินดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปีจากปี 2558 จนถึงปี 2587 โดยมีการชำระค่าตอบแทนค่าเช่าเป็นจำนวนเงินรวม 740 ล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2555-2557 และชำระค่าเช่ารายปีเป็นจำนวนเงินรวม 1,785 ล้านบาทตลอดอายุสัญญาเช่า นอกจากนี้ ในเดือนตุลาคม 2555 บริษัทได้ซื้อกิจการ Kiroro Ski Resort จากกลุ่ม Mitsui Fudosan ด้วย โรงแรมดังกล่าวตั้งอยู่ในเมืองฮอกไกโด ประเทศญี่ปุ่น โดยทรัพย์สินที่บริษัทซื้อมาประกอบด้วยที่ดิน 292 ไร่ โรงแรม 2 แห่ง และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการการเล่นสกี รวมเป็นเงินที่บริษัทต้องจ่ายทั้งสิ้น 780 ล้านบาท จากแผนการลงทุนของบริษัทที่กล่าวมานั้นคาดว่าจะมีผลกระทบต่อสถานะทางการเงินของบริษัทในอนาคต ดังนั้น บริษัทจึงมีแผนหาผู้ร่วมทุนสำหรับการลงทุนในธุรกิจใหม่ดังกล่าว ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระหนี้สินรวมทั้งลดความเสี่ยงในการขยายการลงทุนไปยังธุรกิจที่ไม่คุ้นเคย
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2556 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/ratinginformation/rating_criteria.html