ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูงและรายได้ที่สม่ำเสมอจากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานรายได้ของบริษัทที่ค่อนข้างเล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน และสัดส่วนหนี้สินที่อยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ การประเมินอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถดำรงสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ในช่วงปี 2558-2560 และบริษัทน่าจะสามารถส่งมอบยอดขายที่ยังไม่ได้ส่งมอบได้ตามแผน อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 65% ทั้งนี้ การปรับเพิ่มอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้ามีค่อนข้างจำกัดเนื่องจากคาดว่าภาระหนี้สินของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน
บริษัทชาญอิสสระเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กที่ดำเนินโครงการภายในประเทศ บริษัทก่อตั้งในปี 2532 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2545 โดยมีครอบครัวอิสสระเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่มาตั้งแต่เริ่มก่อตั้งด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนมีนาคม 2558 จำนวน 47% สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีค่อนข้างหลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม วิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเน้นตลาดระดับราคาปานกลางถึงสูง ทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทอยู่ในกรุงเทพฯ และในจังหวัดที่มีชื่อเสียงด้านการท่องเที่ยว บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ เดือนมีนาคม 2558 จำนวน 10 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 5,500 ล้านบาท โดยเกือบ 85% ของมูลค่าดังกล่าวมาจากโครงการคอนโดมิเนียม และที่เหลืออยู่ในโครงการวิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ บริษัทมียอดขายโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบในปัจจุบันจำนวน 3,500 ล้านบาท และมีแผนจะโอนที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดให้แก่ลูกค้าจากยอดขายโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบเหล่านี้ในช่วงปี 2558-2559
นอกเหนือจากโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทยังได้เริ่มพัฒนาโครงการโรงแรมบูติคหรูในชื่อ “ศรีพันวา” ที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2549 ด้วย โรงแรมศรีพันวาจัดเป็นโรงแรมที่มีคุณภาพและบริการในระดับสูงและได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าเพื่ออยู่อาศัยสำหรับขายภายในโครงการด้วย ในปี 2556 บริษัทได้ขายโรงแรมศรีพันวาให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (กองทุนฯ) และเช่ากลับจากกองทุนฯ เป็นระยะเวลา 15 ปีเพื่อดำเนินธุรกิจโรงแรม บริษัทยังได้ลงทุนในกองทุนฯ ในสัดส่วน 30% ตั้งแต่เริ่มก่อตั้งกองทุนดังกล่าว นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้จำนวน 80-90 ล้านบาทต่อปีจากค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานให้เช่าชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ด้วย
สถานะทางการเงินของบริษัทในช่วงปี 2557 ถึงไตรมาสแรกปี 2558 อยู่ในระดับที่ต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งเนื่องจากการโอนห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมล่าช้า บริษัทมีรายได้อยู่ที่ 1,593 ล้านบาทในปี 2557 ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งที่ 2,000 ล้านบาท รายได้ที่รับรู้ในปี 2557 ส่วนใหญ่มาจากการโอนห้องชุดในโครงการ ดิ อิสสระ ลาดพร้าว และโครงการ บ้านทิวทะเล 1 รายได้ในไตรมาสแรกของปี 2558 เท่ากับ 592 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการโอนห้องชุดในโครงการ บ้านทิวทะเล 1 อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทเท่ากับ 21.2%ในไตรมาสแรกของปี 2558 และ 10.6% ปี 2557 เพิ่มขึ้นจาก -8.7% ในปี 2556 อัตราส่วนเงินกู้รวม (ปรับปรุงจากสัญญาเช่าโรงแรมศรีพันวา) ต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงที่ระดับ 53%-67% ในช่วงปี 2553-2557 ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทเท่ากับ 62% และคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปในช่วงปี 2558-2560 เนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการอีกหลายโครงการ
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ค่อนข้างต่ำและภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ -1.1% ในปี 2557 จาก 20% ในปี 2556 และจาก 15% ในปี 2555 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมในปี 2555 เท่ากับ 15% หลังจากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าว ในขณะที่การขายกิจการโรงแรมศรีพันวาเข้ากองทุนฯ ในเดือนสิงหาคม 2556 ช่วยทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทปรับเพิ่มขึ้นเป็น 20% การลดลงของอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมในปี 2557 มีสาเหตุเนื่องมาจากการโอนห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่ล่าช้า ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมจะปรับตัวดีขึ้นใน 2-3 ปีข้างหน้าหลังจากที่บริษัทเริ่มโอนห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบ
ในช่วงปี 2558-2560 ภายใต้สมมติฐานเบื้องต้นของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้อยู่ในช่วง 2,500-3,500 ล้านบาทต่อปี และอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานจะรักษาระดับอยู่ที่ 12%-15% เนื่องจากบริษัทมีโครงการที่กำลังอยู่ในช่วงก่อสร้างหลายโครงการจึงคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 60%-65%
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2558 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html