ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BB+” พร้อมทั้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Negative” หรือ “ลบ” จาก “Stable” หรือ “คงที่” โดยแนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนความกังวลต่อการก่อหนี้ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องและสภาพคล่องที่อ่อนแอของบริษัท อันดับเครดิต “BB+” สะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง การพิจารณาอันดับเครดิตดังกล่าวยังคำนึงถึงฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กของบริษัท ตลอดจนความสามารถในการทำกำไรที่ผันผวน นอกจากนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและแข่งขันสูงยังเป็นปัจจัยกังวลสำหรับอันดับเครดิตด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนความกังวลต่อสภาพคล่องของบริษัทอันเนื่องมาจากภาระหนี้ที่ต้องจ่ายจำนวนมากในปี 2560 นอกจากนี้ การก่อหนี้ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องยังเพิ่มความกังวลต่อความสามารถของบริษัทในการรักษาข้อกำหนดของหุ้นกู้ อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนยังคงสูงกว่า 70% หรืออัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายยังคงต่ำกว่า 1.5 เท่า แนวโน้มอันดับเครดิตจะถูกปรับเป็น “Stable” หรือ “คงที่” ได้หากระดับการก่อหนี้และสภาพคล่องของบริษัทปรับตัวดีขึ้นสู่ระดับที่ทริสเรทติ้งคาดหมายไว้ได้ในช่วงระยะเวลาที่นานพอ
บริษัทอารียา พรอพเพอร์ตี้ ก่อตั้งในปี 2543 โดยกลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษี บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในเดือนเมษายน 2547 กลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษีเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทมาตั้งแต่ก่อตั้ง และมีสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนกันยายน 2559 ที่ 54% โดยมีนายวิศิษฏ์ เลาหพูนรังษีเป็นประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัทนำเสนอสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลายทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมซึ่งเน้นตลาดระดับราคา
ปานกลาง ณ สิ้นเดือนกันยายน 2559 บริษัทมีโครงการเหลือขายทั้งหมด 47 โครงการ โดยมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 12,000 ล้านบาท สัดส่วนมูลค่าสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัท (45%) อยู่ในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ รองลงมา 33% อยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม และอีก 21% อยู่ในกลุ่มบ้านเดี่ยว บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวน 1,702 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2559 ซึ่งประมาณ 60% มาจากโครงการคอนโดมิเนียม
รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอยู่ในช่วง 2,000-4,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งทำให้บริษัทมีขนาดเล็กกว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทมากกว่าครึ่งหนึ่งมาจากรายได้ที่รับรู้จากโครงการทาวเฮ้าส์ รายได้ของบริษัทในปี 2558 เพิ่มขึ้นอย่างมากเป็น 5,401 ล้านบาทอันเนื่องมาจากรายได้จากการขายที่ดิน 50 ไร่จำนวนประมาณ 1,200 ล้านบาทเป็นสำคัญ รายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 อยู่ที่ 3,585 ล้านบาท ลดลง 11.4% จาก 4,048 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 อย่างไร
ก็ตาม หากไม่รวมรายได้จากการขายที่ดินดังกล่าว รายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 จะเพิ่มขึ้น 26.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทในปี 2559 จะอยู่ที่ประมาณ 4,500 ล้านบาท เนื่องจากยอดขายรอการรับรู้รายได้ที่มีขนาดเล็ก รายได้ของบริษัทในช่วงปี 2560-2562 จึงขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการสร้างยอดขายใหม่เป็นสำคัญ
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างมากในปี 2559 โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อยอดขาย (อัตรากำไร) เพิ่มขึ้นเป็น 13.2% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 จากระดับที่ต่ำกว่า 10% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยการเพิ่มขึ้นดังกล่าวมาจากการเพิ่มขึ้นอย่างมากของรายได้ซึ่งมาจากการโอนยูนิตที่ขายของโครงการเอ สเปซ ไอดี อโศก-รัชดา เป็นสำคัญ นอกจากนี้ อัตรากำไรขั้นต้นในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 ก็เพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับปกติที่ 33.6% จาก 25.6% ในปี 2558 ซึ่งเป็นปีที่บริษัทใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายเพิ่มมากขึ้นเพื่อเพิ่มรายได้ ทั้งนี้ ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทในอนาคตคาดว่าจะยังทรงตัวอยู่ที่ระดับปัจจุบันได้ โดยการโอนยูนิตจากโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอัตรากำไรสูงเพิ่มมากขึ้นจะช่วยรักษาอัตรากำไรไว้ได้ที่ระดับ 10%-12% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าภายใต้ประมาณการของทริสเรทติ้ง
แม้ความสามารถในการทำกำไรจะปรับตัวดีขึ้น แต่ระดับการก่อหนี้ของบริษัทยังคงสูงกว่าที่ประมาณการไว้ โดยการขยายโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมาทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าที่ดินตลอดอายุสัญญาเช่า) ทรงตัวอยู่ในระดับสูงประมาณ 75% มาตั้งแต่ปี 2557 ณ เดือนกันยายน 2559 อัตราส่วนเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนทุนอยู่ที่ 2.7 เท่า ซึ่งใกล้ระดับ 3 เท่าตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ ในขณะที่แผนของบริษัทที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน 2 แห่งมูลค่ารวมกันประมาณ 16,000 ล้านบาทอาจทำให้ระดับการก่อหนี้เพิ่มสูงขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ทั้งนี้ การก่อหนี้ที่ยังคงสูงอย่างต่อเนื่องได้สร้างความกังวลต่อความสามารถของบริษัทในการปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดของหุ้นกู้ อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนดังกล่าวอาจต่ำลงได้หากบริษัทสามารถเร่งยอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมหรือมีการเพิ่มทุน ณ เดือนกันยายน 2559 มูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทที่ยังไม่ได้ขายและโอนแก่ผู้ซื้อมีอยู่ประมาณ 4,000 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ทั้งสิ้น 9,240 ล้านบาท
กระแสเงินสดของบริษัทยังคงอ่อนแอจากการมีหนี้ในระดับสูง อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมปรับตัวดีขึ้นเป็น 3.1% ในปี 2558 และ 3.8% (ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 เมื่อเทียบกับระดับที่ต่ำกว่า 3% ในช่วงหลายปีก่อน อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1 เท่าในปี 2558 ตลอดจนถึง 9 เดือนแรกของปี 2559 อย่างไรก็ตาม พัฒนาการดังกล่าวยังคงต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ บริษัทใช้หุ้นกู้และตั๋วแลกเงินเป็นส่วนใหญ่ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยหุ้นกู้และตั๋วแลกเงินจำนวนรวมกันประมาณ 4,500 ล้านบาทจะถึงกำหนดชำระในปี 2560 ณ เดือนกันยายน 2559 บริษัทมีวงเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 570 ล้านบาทและเงินสดอีก 264 ล้านบาทเพื่อใช้สนับสนุนสภาพคล่องของบริษัท เงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2560 ตามประมาณการของทริสเรทติ้งจะอยู่ที่ประมาณ 370 ล้านบาท ทำให้บริษัทจะมีแหล่งเงินทุนทั้งสิ้นประมาณ 1,200 ล้านบาท ซึ่งตามแผนชำระคืนเงินกู้ดังกล่าวจะทำให้บริษัทมีเงินขาดอยู่ประมาณ 3,300 ล้านบาท บริษัทวางแผนจะหาเงินทุนรองรับส่วนที่ขาดส่วนใหญ่ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ทั้งนี้ สถานะทางการเงินที่อ่อนแอของบริษัทอันเนื่องมาจากการก่อหนี้ในระดับสูงเป็นประเด็นกังวลต่อความเสี่ยงการในการกู้ยืมใหม่เพื่อชำระหนี้เก่า
บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (Areeya)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative