ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BB+” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกัน ไถ่ถอนเมื่อเลิกบริษัท (Hybrid Debentures) ที่ระดับ “B+” ทั้งนี้ หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนมีอันดับเครดิตต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทอยู่ 3 ระดับซึ่งสะท้อนถึงสถานะด้อยสิทธิ 2 ขั้นและการเลื่อนการชำระดอกเบี้ยตามดุลยพินิจของผู้ออกตราสาร 1 ขั้น ทั้งนี้ สถานะด้อยสิทธิที่ระดับ 2 ขั้นดังกล่าวสะท้อนถึงโอกาสที่มีน้อยลงในการได้รับคืนเงินต้นของหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนซึ่งออกโดยผู้ออกตราสารที่มีอันดับเครดิตต่ำกว่าระดับที่ลงทุนได้ (Non-Investment Grade)
อันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น และสถานะทางการเงินของบริษัทที่อ่อนแอจากการขยายธุรกิจเชิงรุกในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรม รวมถึงความสามารถในการทำกำไรที่ต่ำ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
แบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับ
บริษัทมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบนโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการบ้านจัดสรร รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทจัดอยู่ใน 10 รายแรกของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ประมาณ 6,500-7,500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2560 รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 4,800-4,900 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2560 รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2561 เติบโต 57% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 3,021 ล้านบาท
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทในช่วงปี 2560-2562 จะอยู่ที่ประมาณ 13,000-15,000 ล้านบาทต่อปี ณ เดือนมีนาคม 2561 บริษัทมีโครงการบ้านจัดสรรระหว่างการพัฒนา 47 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียมระหว่างการพัฒนา 18 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าเหลือขาย 33,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) บริษัทตั้งงบประมาณซื้อที่ดินในปี 2561 จำนวน 5,000 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทมีแผนเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เกือบ 30 โครงการ มูลค่ารวม 38,000 ล้านบาทในปีนี้ ซึ่งเป็นจำนวนมากกว่าโครงการที่เปิดใหม่ในปีที่แล้วคือ 10 โครงการ มูลค่ารวม 8,300 ล้านบาทเป็นอย่างมาก โดย 60% ของโครงการที่เปิดใหม่ในปีนี้เป็นโครงการบ้านจัดสรร ในขณะที่โครงการที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งพัฒนาโดยบริษัทเองและโดยกิจการร่วมค้า
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวมก็ตาม แต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้น ซึ่งคาดว่าจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น ในช่วงปี 2561-2563 บริษัทจะเผชิญกับความท้าทายมากขึ้นในการรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดในระดับราคาปานกลางถึงสูง ทั้งนี้ รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ลดลงและอัตราการปฎิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้นอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานกว่าที่คาดไว้ได้
รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากโรงแรมแห่งใหม่
บริษัทประกอบธุรกิจโรงแรม 3 แห่งในประเทศไทยและ 1 แห่งในประเทศญี่ปุ่นซึ่งมีจำนวนห้องพักรวม 1,077 ห้อง โรงแรมในประเทศสร้างรายได้ประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปี และกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย 270 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2560 รายได้จากโรงแรมคิโรโระ ในประเทศญี่ปุ่นอยู่ที่ประมาณ 1,100-1,200 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2560 ขาดทุนสุทธิจากโรงแรมคิโรโระอยู่ที่ประมาณ 200-300 ล้านบาทต่อปีซึ่งส่งผลกระทบด้านลบต่อกำไรสุทธิของบริษัท อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานของโรงแรมคิโรโระฟื้นตัวดีขึ้นในปี 2560 จากอัตราการเข้าพักที่สูงขึ้นและรายได้ค่าห้องพักเฉลี่ยต่อจำนวนห้องทั้งหมดที่เพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมจะอยู่ที่ประมาณ 3,500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2563 เพิ่มขึ้นจาก 2,323 ล้านบาทในปี 2560 โรงแรมใหม่ 2 แห่งคือ ไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท และ รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเท็ล แอนด์
ทาวเวอร์ส ซึ่งมีห้องพักรวม 999 ห้องจะช่วยหนุนการเติบโตของรายได้ โดยโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิทจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินงานในเดือนกันยายน 2561 นอกจากนี้ กระบวนการซื้อโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเท็ล แอนด์ ทาวเวอร์สจะสิ้นสุดในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2561
ความกังวลจากการขยายไปยังธุรกิจอื่น ๆ
นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรมแล้ว บริษัทยังมีอาคารสำนักงานเพื่อเช่า 2 แห่ง คอมมูนิตี้มอลล์ 1 แห่ง และดิสเคานท์สโตร์ 16 สาขาภายใต้กิจการร่วมค้ากับพันธมิตรค้าปลีก นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนลงทุนในธุรกิจพลังงานลมและพลังงานแสงอาทิตย์รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสในบริเวณระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออกที่จังหวัดตราดกับพันธมิตรอีกด้วย ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมีความกังวลในการขยายธุรกิจไปยังธุรกิจอื่น ๆ ทั้งนี้ บริษัทลงทุนในธุรกิจอื่นๆไปแล้วประมาณ 970 ล้านบาท และยังมีแผนที่จะลงทุนในธุรกิจเหล่านี้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินลงทุนและระยะเวลาการลงทุนดังกล่าวยังไม่ชัดเจน
สถานะทางการเงินอ่อนแอ
สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอ ทั้งนี้ การลงทุนจำนวนมากในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งโครงการของบริษัทเองและโครงการกิจการร่วมค้า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าแห่งใหม่ รวมถึงการลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ จะส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นและกระแสเงินสดอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบัน อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทเท่ากับ 67% ณ เดือนธันวาคม 2560 และ ณ เดือนมีนาคม 2561 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมเท่ากับ 4%-5% ในช่วงปี 2559 ถึง 3 เดือนแรกของปี 2561 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเอาไว้ได้ที่ประมาณ 65% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมที่เกินกว่า 3% เพื่อคงอันดับเครดิตไว้ที่ระดับปัจจุบัน
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่จัดอันดับเครดิต โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดโดยกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ประมาณ 12%-13% ในช่วงปี 2559 ถึงไตรมาสแรกของปี 2561 เปรียบเทียบกับประมาณ 15%-17% ของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ อัตรากำไรสุทธิของบริษัทอยู่ในช่วง 2%-5% ของรายได้ซึ่งต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่อยู่ประมาณ 10%-12%
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ระหว่าง 12%-15% ในช่วงปี 2561-2563 และอัตรากำไรสุทธิไม่ควรลดลงจากระดับปัจจุบัน ทั้งนี้ หากความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอ่อนแอลงก็อาจส่งผลทางลบต่ออันดับเครดิตได้
สภาพคล่องตึงตัว
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทตึงตัว ณ เดือนมีนาคม 2561 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 2,970 ล้านบาท วงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกซึ่งสามารถเบิกใช้ได้ทันทีจำนวน 1,800 ล้านบาท และที่ดินซึ่งไม่ติดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีประมาณ 5,300 ล้านบาท บริษัทได้ทำสัญญาขายที่ดินบางส่วนซึ่งมีราคาตลาด 4,000 ล้านบาทให้กับกิจการร่วมค้าในช่วงปี 2561-2562 ซึ่งจะช่วยเสริมสภาพคล่องและเพิ่มความสามารถในการทำกำไรให้แก่บริษัท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 500 ล้านบาท แหล่งเงินทุนดังกล่าวคาดว่าจะเพียงพอสำหรับการจ่ายชำระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้า บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 1,052 ล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 5,745 ล้านบาท และเงินกู้ระยะยาวโครงการจำนวน 710 ล้านบาทซึ่งจะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้า
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้กับธนาคารโดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2561 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.7 เท่า ดังนั้นจึงถือว่าบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ จากแผนการขยายธุรกิจเชิงรุก บริษัทจำเป็นต้องบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังเพื่อหลีกเลี่ยงการผิดเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าว
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการเงินในช่วงขยายธุรกิจเชิงรุกเอาไว้ได้ ทั้งนี้ บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ประมาณ 65% และอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ 12%-15% นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะมีแหล่งเงินทุนที่เพียงพอเพื่อลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินด้วยเช่นกัน
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html