ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด (FPHT หรือผู้ออกหุ้นกู้) ที่ระดับ “AA-” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยหุ้นกู้ดังกล่าวอยู่ภายใต้โครงการออกหุ้นกู้วงเงินรวม 25,000 ล้านบาทของบริษัทและหุ้นกู้ทั้งหมดได้รับการค้ำประกันโดย Frasers Property Ltd. (FPL หรือผู้ค้ำประกัน) โดยFPHT เป็นบริษัทลูกของ FPL ทั้งนี้ อันดับเครดิตของหุ้นกู้ดังกล่าวสะท้อนถึงคุณภาพเครดิตของผู้ค้ำประกัน (FPL อันดับเครดิต “AA-/Stable” โดยทริสเรทติ้ง)
ภายใต้สัญญาค้ำประกัน FPL จะให้การค้ำประกันอย่างไม่มีเงื่อนไขและไม่สามารถเพิกถอนได้สำหรับหุ้นกู้ทั้งจำนวนซึ่งรวมถึงเงินต้น ตลอดจนหนี้ดอกเบี้ยหุ้นกู้ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง หุ้นกู้มีการค้ำประกันดังกล่าวจะได้รับการจัดชั้นให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่าหนี้ที่ไม่มีประกันและไม่ด้อยสิทธิอื่น ๆ ของ FPL และสัญญาค้ำประกันจะอยู่ภายใต้กฎหมายของประเทศสิงคโปร์
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งของ FPL โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากประสบการณ์ที่ยาวนานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการกระจายตัวทั้งในแง่ของประเภทธุรกิจและทำเลที่ตั้ง ฐานรายได้จากสินทรัพย์ให้เช่าที่อยู่ในระดับสูง รวมทั้งการบริหารจัดการเงินทุนที่มีประสิทธิภาพของ FPL อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนลงบางส่วนจากภาระหนี้ที่สูงของบริษัทอันเป็นผลจากการขยายธุรกิจผ่านการซื้อกิจการจำนวนมากในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา
FPL เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แบบบูรณาการครบวงจร (Integrated Real Estate Company) บริษัทจดทะเบียนบนกระดานหลักในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ (SGX-ST) ในปี 2557 โดยมีกลุ่มไทยเจริญคอร์ปอเรชั่น หรือ TCC Group เป็นผู้ถือหุ้นหลักในสัดส่วนรวมประมาณ 88% บริษัทมีหน่วยธุรกิจเชิงกลยุทธ์จำนวน 4 หน่วยหลัก ได้แก่ ธุรกิจในประเทศสิงคโปร์ ธุรกิจในประเทศออสเตรเลีย ธุรกิจเกี่ยวกับโรงแรมและบริการ (Hospitality) และส่วนธุรกิจต่างประเทศ โดยธุรกิจทั้งหมดของบริษัทครอบคลุมการพัฒนาและบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสเรสซิเดนซ์
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ธุรกิจมีการกระจายตัวดี
FPL มีสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง ซึ่งสะท้อนถึงประสบการณ์ที่ยาวนานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการกระจายตัวของธุรกิจทั้งในส่วนของประเภท ทำเลที่ตั้ง และฐานลูกค้า รูปแบบธุรกิจของบริษัทประกอบไปด้วยธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อันได้แก่ พื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่า สำนักงานให้เช่า และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่า รวมทั้งธุรกิจโรงแรมและเรสซิเดนซ์
ธุรกิจของ FPL มีการกระจายตัวมากขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ในปี 2557 ผลประกอบการของบริษัทโดยวัดจากกำไรจากการดำเนินงานก่อนการปรับปรุงมูลค่ายุติธรรม ภาษี และรายการพิเศษ (profit before fair value change, taxation, and exceptional items-PBIT) ประมาณ 70% มาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และกว่า 60% ของ PBIT ทั้งหมดกระจุกตัวอยู่ในธุรกิจในประเทศสิงคโปร์ ปัจจุบันแหล่งรายได้ของบริษัทมีการกระจายตัวที่ดีขึ้นทั้งในแง่ของประเภทธุรกิจและทำเลที่บริษัทดำเนินธุรกิจ โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปีบัญชี 2561 PBITของบริษัทส่วนใหญ่มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในสัดส่วน 57% ตามมาด้วยธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 33% และธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสเรสซิเดนซ์ 10% PBIT จากธุรกิจในประเทศสิงคโปร์ลดลงเหลือ 35% ในขณะที่ธุรกิจในประเทศออสเตรเลียมี PBIT อยู่ในระดับ 31% และประเทศอื่น ๆ รวมกันอีก 34%
การผสมผสานกันระหว่างธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเพื่อให้เช่าส่งผลดีต่อ FPL ทั้งในแง่ของความมั่นคงของกระแสเงินสดและความสามารถในการทำกำไร ในขณะที่ความหลากหลายของทำเลทางธุรกิจก็ช่วยลดความเสี่ยงจากการถดถอยของอุตสาหกรรมในกรณีที่สภาพตลาดในแต่ละประเทศไม่เอื้ออำนวยในบางช่วงเวลาด้วยเช่นกัน
มีฐานรายได้จำนวนมากจากสินทรัพย์ให้เช่า
ฐานรายได้จากสินทรัพย์ให้เช่าที่สูงเป็นอีกปัจจัยที่สนับสนุนฐานะทางธุรกิจของ FPL บริษัทได้เพิ่มสัดส่วนของสินทรัพย์ที่มีรายได้จากค่าเช่าอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วยลดความผันผวนและการพึ่งพารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายรวมทั้งเพื่อสร้างฐานรายได้ที่มั่นคงให้กับบริษัท ในช่วง 9 เดือนแรกของปีบัญชี 2561 สิ้นสุด ณ เดือนมิถุนายน 2561 FPL มีสินทรัพย์ที่มีรายได้จากค่าเช่าในสัดส่วนประมาณ 80% ของสินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท(ประกอบด้วย ธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่า สำนักงานให้เช่า และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่า รวมทั้งธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสเรสซิเดนซ์) คิดเป็นมูลค่ารวม 2.75 หมื่นล้านดอลลาร์สิงคโปร์
?
ในช่วง 9 เดือนแรกของปีบัญชี 2561 FPL มีรายได้ 2.9 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) จำนวน 918 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยกำไรที่ได้จากสินทรัพย์เพื่อเช่าคิดเป็นประมาณ 70% ของ EBITDA ซึ่งฐานรายได้ที่เข้มแข็งและสม่ำเสมอดังกล่าวช่วยให้ผลประกอบการของบริษัทมีความผันผวนน้อยลง
สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้จำนวน 4.3 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีบัญชี 2561 และ 3.8-4 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีบัญชี 2562-2563 นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะมี EBITDA อย่างน้อยปีละ 1.2 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์และจะมีเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) อย่างน้อย 600 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปี โดยคาดว่าสินทรัพย์เพื่อให้เช่าจะสร้างรายได้ในระดับ 1.9-2.2 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปีในช่วงเวลาดังกล่าว ส่วนที่เหลือจะเป็นรายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังไม่รับรู้ประมาณ 2.7 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการในประเทศออสเตรเลีย และคาดว่าราว 70%-75% ของ EBITDA มาจากสินทรัพย์ที่มีรายได้จากค่าเช่า
ภาระหนี้ปรับตัวสูงขึ้น
ภาระหนี้ของ FPL อยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายธุรกิจที่มีรายได้จากค่าเช่าหลายแห่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของ FPL จะอยู่ในระดับ 12 เท่าในช่วงปีบัญชี 2561-2563 ซึ่งระดับดังกล่าวถือเป็นเพดานสำหรับภาระหนี้ของบริษัทที่อันดับเครดิตปัจจุบัน ทั้งนี้ บริษัทมีความต้องการที่จะรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 12 เท่า และ ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้าบริษัทจะมุ่งเน้นไปที่การรวมกิจการและบูรณาการการดำเนินงานกับธุรกิจที่บริษัทซื้อมาเมื่อเร็ว ๆ นี้ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะขายสินทรัพย์และเพิ่มทุนบางส่วนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts -- REITs) ซึ่งจะช่วยให้ระดับหนี้ของบริษัทลดลงได้อีกด้วย
ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วและรวมภาระผูกพันการเช่าดำเนินงานและตราสารหนี้ที่ไม่กำหนดวันไถ่ถอนมูลค่ารวม 1.5 หมื่นล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 1.1 หมื่นล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีบัญชี 2560 และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วต่อEBITDAอยู่ที่ 13.2 เท่า(ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปีโดยใช้ข้อมูลย้อนหลัง 12 เดือน) สำหรับช่วง 9 เดือนแรกของปีบัญชี 2561
ความสามารถในการบริหารเงินทุนจากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ
การขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ จะช่วยให้ฐานะทางการเงินของ FPL ปรับตัวดีขึ้น ซึ่งกลยุทธ์ของบริษัทคือการขายสินทรัพย์ที่มีรายได้ที่คงที่เข้าทรัสต์ฯ ที่บริษัทเป็นสปอนเซอร์และมีบริษัทย่อยเป็นผู้บริหารจัดการ (Manager) ทรัสต์ฯ 4 แห่ง ซึ่งประกอบด้วย Frasers Centrepoint Trust (FCT) ซึ่งลงทุนในธุรกิจพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่า Frasers Commercial Trust (FCOT) ซึ่งลงทุนในธุรกิจสำนักงานและพื้นที่ให้เช่า Frasers Logistics & Industrial Trust (FLT) ซึ่งลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ และ Frasers Hospitality Trust Frasers (FHT) ซึ่งลงทุนในโรงแรมและเซอร์วิสเรซสิเดนซ์
เงินทุนจากการระดมทุนผ่านทรัสต์ฯ จะสนับสนุนโครงสร้างเงินทุนของบริษัท ในขณะที่เงินที่ได้รับจากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ บางส่วนถูกนำไปใช้ลดหนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่า FPL มีสินทรัพย์ที่สามารถนำมาทยอยขายเข้าทรัสต์ฯ หรือขายให้แก่ผู้อื่นประมาณ 9-10 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ การที่บริษัทน่าจะมีการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ อย่างต่อเนื่องทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะยังอยู่ในระดับดีโดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วต่อเงินทุนจะอยู่ในระดับ 53%-55% ในระหว่างปีบัญชี 2561-2563
สำหรับ 9 เดือนแรกของปีบัญชี 2561 นั้น FPL ได้ขายสินทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม 21 แห่งมูลค่ารวม 973 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์เข้า FLT โดย FLT ทำการระดมทุนเพิ่มจำนวน 476 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์เพื่อใช้ซื้อสินทรัพย์ดังกล่าว นอกจากนี้ บริษัทยังร่วมทุนกับ FCOT ในสัดส่วน 50:50 เพื่อซื้อ Farnborough Business Park ในสหราชอาณาจักรมูลค่ารวม 317 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ด้วย โดย FCOT ทำการระดมทุนเพิ่มจำนวน 100 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์เพื่อใช้ซื้อสินทรัพย์ในส่วนของ FCOT
สภาพคล่องที่ยังบริหารจัดการได้
ในระยะ 12-18 เดือนข้างหน้า ทริสเรทติ้งประเมินว่า FPL จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ โดยแหล่งที่มาของเงินทุน ได้แก่ เงินทุนจากการดำเนินงานที่ประมาณการในระดับ 600-650 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปี รวมทั้งเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ เดือนมิถุนายน 2561 จำนวน 2.1 พัน ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 2.3 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 4 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจ่ายเงินปันผลที่ประมาณ 500-600 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปี นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนลงทุนรวมประมาณ 3-3.5 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงดังกล่าว ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้เงินทุนบางส่วนจากการเพิ่มทุนผ่านทรัสต์ฯ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังมองว่าบริษัทมีความสามารถในการระดมทุนในตลาดทุนและจะได้รับการสนับสนุนจาก TCC Group ในกรณีที่มีความจำเป็นอีกด้วยเช่นกัน
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงคุณภาพเครดิตของ FPL และความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่า FPL จะสามารถดำรงสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งและมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่สม่ำเสมอเอาไว้ได้ อีกทั้งจะมีความระมัดระวังในการบริหารความเสี่ยงทางการเงินเมื่อขยายธุรกิจ รวมทั้งลดหนี้เพื่อเพิ่มความคล่องตัวด้านการเงินและเสริมให้คุณภาพเครดิตแข็งแกร่งขึ้น ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตหุ้นกู้ของ FPHT จะมีการเปลี่ยนแปลงเมื่ออันดับเครดิตของผู้ค้ำประกันคือ FPL มีการเปลี่ยนแปลง
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
โอกาสในการปรับลดอันดับเครดิต อาจเกิดขึ้นได้หากผลประกอบการของ FPL อ่อนแอลง หรือ FPL มีการลงทุนโดยการก่อหนี้เชิงรุกจนทำให้ฐานะการเงินอ่อนตัวลงอย่างมีนัยสำคัญจนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA อยู่ในระดับเกินกว่า 12 เท่าอย่างต่อเนื่อง โอกาสในการเพิ่มอันดับเครดิตของ FPL มีจำกัดในระยะใกล้เมื่อพิจารณาถึงฐานะการเงินของบริษัทในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตของ FPL จะปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและโครงสร้างหนี้สินปรับตัวดีขึ้นจนมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ต่ำกว่า 7 เท่าอย่างต่อเนื่องในขณะที่ผลการดำเนินงานไม่ถดถอยไปจากระดับในปัจจุบัน
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html