ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท ที่ระดับ “A” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 2,300 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 7 ปีของทรัสต์ฯ ที่ระดับ “A” ด้วยเช่นกัน โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระคืนเงินกู้ธนาคารบางส่วน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากการมีสัญญาเช่าระยะกลางและระยะยาวกับผู้เช่าที่มีความน่าเชื่อถือ มีอัตราการให้เช่าคลังสินค้าที่อยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ จากการซื้อสินทรัพย์จาก บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หรือเจ้าของสินทรัพย์เดิม อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของรายได้ที่มาจากผู้เช่ารายใหญ่และความผันผวนของธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและภาวะการแข่งขันของตลาด
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สามารถคงอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับสูง
แม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและมีอุปทานส่วนเกินในธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า แต่ทรัสต์ฯ ก็ยังคงมีอัตราการให้เช่าที่สูงเกินกว่า 90% นับตั้งแต่เริ่มก่อตั้งในปี 2557 ทั้งนี้ เนื่องจากสัญญาเช่าส่วนใหญ่เป็นสัญญาเช่าระยะกลางถึงระยะยาวและคลังสินค้าส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์สำหรับการให้บริการจัดส่งสินค้าหรือโลจิสติกส์
เนื่องจาก 38% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดครบกำหนดต่อสัญญาในปี 2561 อัตราการให้เช่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2561 จึงลดลงมาอยู่ที่ 88% เทียบกับอัตราการให้เช่าที่ประมาณ 90%-95% ในช่วงปี 2558-2560 อย่างไรก็ตาม อัตราการให้เช่า ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2561 กลับมาอยู่ที่ 90% เนื่องจากผู้จัดการทรัพย์สินสามารถหาผู้เช่ามาทดแทนได้จากการที่ทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์สำหรับการให้บริการจัดส่งสินค้าหรือโลจิสติกส์ และการขยายขนาดทรัพย์สินจากสปอนเซอร์
ประมาณ 25% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดจะครบกำหนดต่อสัญญาในปี 2562 ณ ปัจจุบัน คาดว่า 70% ของผู้เช่าที่มีสัญญาครบกำหนดในปี 2562 มีแนวโน้มที่จะต่ออายุสัญญา ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราการให้เช่าไม่น้อยกว่าระดับ 90% ในปี 2562-2564
โอกาสในการเติบโตในอนาคตจากการซื้อสินทรัพย์จากสปอนเซอร์
ทรัสต์ฯ มีการขยายขนาดทรัพย์สินทุกปีจากการซื้อจากบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หลักของทรัสต์ฯ บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น เป็น 1 ใน 2 ผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทย ที่ผ่านมา บริษัทได้ขายคลังสินค้าให้เช่าให้ทรัสต์ฯ อย่างสม่ำเสมอทุกปี นอกจากนี้ บริษัทยังรับประกันรายได้ค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ สำหรับคลังสินค้าว่างเป็นเวลา 3 ปีเพื่อให้อัตราการให้เช่าเป็น 100% ณ เวลาที่ขาย
พอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างต่อเนื่องจาก 4,406 ล้านบาทในปี 2557 เป็น 13,083 ล้านบาทในปี 2559 และเพิ่มขึ้นเป็น 25,949 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2560 หลังแปลงสภาพ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม แฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ ฟันด์(WHAPF) เข้ารวมกับทรัสต์ฯ ในเดือนธันวาคม 2561 ทรัสต์ฯ ได้ซื้อสินทรัพย์ล่าสุดมูลค่าประมาณ 4,491 ล้านบาท ทำให้คาดว่ารายได้รวมของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นจาก 1,079 ล้านบาทในปี 2560 เป็น 1,900 ล้านบาทในปี 2561 ในอนาคต สปอนเซอร์ยังคงมีแผนจะขายทรัพย์สินให้แก่ทรัสต์ฯ ทุกปี การเติบโตอย่างต่อเนื่องของสินทรัพย์ส่งผลให้รายได้ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ คาดว่ารายได้รวมของทรัสต์ฯ จะเพิ่มเป็นประมาณ 2,200 - 2,700 ล้านบาทต่อปีในปี 2562-2564
สัญญาเช่าระยะกลางและระยะยาวกับผู้เช่าที่มีความน่าเชื่อถือ
ทรัสต์ฯ มีสัญญาเช่าระยะกลางและระยะยาวกับผู้เช่าที่มีความน่าเชื่อถือ ณ เดือนธันวาคม 2561 ประมาณ 3 ใน 5 ของสัญญาเช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่ามากกว่า 3 ปี ดังนั้น ทรัสต์ฯ จะมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะกลางและระยะยาวนี้ นอกจากนี้ ผู้เช่าส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ เป็นบริษัทในประเทศและบริษัทข้ามชาติที่มีชื่อเสียงและมีความน่าเชื่อถือ ดังนั้น ความเสี่ยงที่เกิดจากการเก็บค่าเช่าไม่ได้จึงถือว่าอยู่ในระดับต่ำเนื่องจากบริษัทเหล่านี้มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง
ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก
ทรัสต์ฯ มีรายได้จากผู้เช่า 10 อันดับแรกเกินกว่าครึ่งของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงนี้ถูกลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีความน่าเชื่อถืออยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ สัญญาบางส่วนระบุค่าปรับกรณีผู้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด โดยผู้เช่าจะถูกปรับให้จ่ายค่าเช่าที่เหลือ อีกทั้ง ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลักจะค่อย ๆ ลดลงจากการมีขนาดสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ณ เดือนกันยายน 2561 ทรัสต์ฯ มีรายได้จากผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็นประมาณ 56% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด ลดลงจาก 61% ในช่วงเดียวกันของปี 2560 ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่อยู่ในธุรกิจผู้ให้บริการโลจิสติกส์มีสัดส่วน 43% และธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภคที่เคลื่อนไหวเร็วมีสัดส่วน 32% และผู้ผลิตสินค้าซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 13% ของผู้เช่าทั้งหมด ทริสเรทติ้งคาดว่าฐานผู้เช่าของทรัสต์ฯ จะกระจายตัวหลากหลายมากยิ่งขึ้นจากการเติบโตของขนาดสินทรัพย์
การก่อหนี้จะเพิ่มขึ้น แต่ยังคงระดับที่ต่ำกว่า 35% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ในเดือนธันวาคม 2561 ทรัสต์ฯ ได้ซื้อสินทรัพย์ล่าสุดมูลค่าประมาณ 4,491 ล้านบาท โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม 37% ส่งผลให้คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) จะขึ้นไปอยู่ที่ระดับประมาณ 29% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน (Debt to capitalization ratio) จะอยู่ที่ประมาณ 27% ณ สิ้นปี 2561 ทั้งนี้ คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมจะอยู่ราวๆ 30%-31% ในช่วงปี 2562-2564 จากการขยายการลงทุนในสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องโดยการซื้อจากสปอนเซอร์เป็นส่วนใหญ่ โดยยังคงมีเป้าหมายคงอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 35% ตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ
มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้
จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรวมถึงมีการเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะมีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ จากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของสินทรัพย์ส่งผลให้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มเป็นประมาณ 1,440 ล้านบาทในปี 2561 จาก 793 ล้านบาทในปี 2560 ทั้งนี้ คาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเพิ่มเป็นประมาณ 1,600 ล้านบาท ถึง 2,000 ล้านบาทต่อปี และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ 4.5-5.5 เท่าในปี 2562-2564
จากภาระเงินกู้ที่มีจำนวน 9,469 ล้านบาทโดยรวมเงินกู้บริดจ์โลนจำนวน 1,675 ล้านบาทที่กู้ยืมเพื่อซื้อสินทรัพย์เมื่อเดือนธันวาคม 2561 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 1,675 ล้านบาทในปี 2562 จำนวน 1,342 ล้านบาทในปี 2563 จำนวน 3,000 ล้านบาทในปี 2564 และจำนวน 2,247 ล้านบาทในปี 2565 ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนการออกหุ้นกู้เพื่อชำระคืนหนี้ก้อนดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ มีการเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ตามกำหนดเวลาชำระคืนในปี 2562-2563 ไว้แล้ว
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• เงินลงทุนในช่วงปี 2562-2564 จะอยู่ที่ประมาณ 2,500- 4,000 ล้านบาทต่อปี อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับประมาณ 91%-92%
• รายได้ของทรัสต์ฯ จะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2,200-2,700 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2564
• อัตรากำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ราว ๆ 91% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 90% เอาไว้ได้ และยังคงความสามารถในการทำกำไรที่ดีอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมไม่เกิน 35% ตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ รวมทั้งจะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมสูงกว่า 35% เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและนำไปสู่ความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html