บทสรุป
ทริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยจะลดลงประมาณ 10% ในปีนี้ จากปัจจัยด้านลบที่จะมีอิทธิพลเหนือปัจจัยด้านบวก โดยปัจจัยด้านลบนั้นประกอบด้วย มาตรการใหม่เกี่ยวกับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (Loan to Value – LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จำนวนผู้ซื้อชาวจีนที่คาดว่าจะลดลง และความไม่แน่นอนของการเมืองภายในประเทศ นอกจากนี้ จำนวนสินเชื่อบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่เพิ่มขึ้นประกอบกับจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายที่เพิ่มขึ้นยังเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความกังวลให้แก่หน่วยงานกำกับดูแลและธนาคารพาณิชย์อีกด้วย ในขณะที่ปัจจัยด้านบวกยังคงเป็นเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล
อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการใหม่ของ ธปท. และจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศจีนที่ชะลอตัว ในส่วนของ ธปท. นั้นได้มีการปรับลดอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยลงเหลือเพียง 80% จากเดิมที่อยู่ที่ระดับ 90%-95% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทที่เป็นสัญญาที่ 2 ในกรณีที่ผู้กู้ยังผ่อนชำระสินเชื่อแรกได้ไม่ถึง 3 ปี โดยสัดส่วนนี้จะลดลงเหลือ 70% ในกรณีที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป สำหรับบ้านทุกระดับราคา ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์นี้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ของคอนโดมิเนียมมากกว่าอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ซื้อบ้านมักจะซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่ 2 นั่นเอง อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านหลังแรก ดังนั้น ในมุมมองของทริสเรทติ้งจึงเห็นว่ามาตรการดังกล่าวน่าจะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านเพียง 10%-15% เท่านั้น
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในประเทศจีนน่าจะส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ของคอนโดมิเนียม โดยข้อมูลจากผู้ประกอบการ 22 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งพบว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติมีสัดส่วนประมาณ 27% ของยอดจำหน่ายคอนโดมิเนียมโดยรวมในปี 2560 และเพิ่มขึ้นเป็น 33% ในปี 2561 โดยผู้ซื้อชาวจีนคาดว่าจะมีสัดส่วนประมาณครึ่งหนึ่งของผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด โดยทั่วไปผู้ซื้อชาวต่างชาติมักจะต้องวางเงินมัดจำไว้ประมาณ 20%-30% ของราคาคอนโดมิเนียม เงินวางมัดจำที่สูงเช่นนี้ทำให้คาดว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติน่าจะโอนคอนโดมิเนียมเมื่อโครงการแล้วเสร็จมากกว่าที่จะยกเลิกการโอนและโดนยึดเงินวางมัดจำ ดังนั้น ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในประเทศจีนหรือในประเทศอื่น ๆ น่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายของคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ๆ มากกว่ายอดโอนโครงการที่มีการทำสัญญาซื้อขายแล้ว
ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับหนี้สินของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตดังกล่าวน่าจะปรับเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ เนื่องจากทริสเรทติ้งประเมินว่าอุปสงค์จะปรับลดลงและจำนวนบ้านที่เหลือขายจะเพิ่มมากขึ้นหากผู้ประกอบการยังคงเปิดโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายยังหันไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าประเภทศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เพิ่มมากขึ้นอีกด้วย ทำให้คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนโดยเฉลี่ยของผู้ประกอบการทั้ง 22 รายดังกล่าวน่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 55% ในปี 2562 จากเดิมที่อยู่ที่ระดับประมาณ 51% ในไม่กี่ปีก่อนหน้านี้ อัตราส่วนดังกล่าวคาดว่าน่าจะปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ประมาณ 53% ในปี 2563 โดยอัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอาจลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 12%-13% จากเดิมที่อยู่ที่ระดับ 14%-15% เมื่อไม่กี่ปีก่อนหน้านี้
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500, www.trisrating.com ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html