ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (เดิมชื่อ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน) ที่ระดับ “A” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าและมีขนาดสินทรัพย์ในโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่ใหญ่ ตลอดจนสินทร้พย์ให้เช่าที่มีการกระจายตัวในหลายพื้นที่ และฐานผู้เช่าที่มีความหลากหลาย อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตลดทอนลงบางส่วนจากความผันผวนของธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันของตลาด ในขณะที่การพิจารณาอันดับเครดิตยังรวมภาระหนี้ที่จะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ และมีโอกาสในการเติบโตในอนาคตจากการซื้อสินทรัพย์จากสปอนเซอร์จากผลของการดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน อินดัสเทรียล โกรท (TGROWTH) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์คโลจิสติคส์ (TLOGIS) มาเป็นทรัสต์ฯ เมื่อสิ้นปี 2560 ทำให้ทรัสต์ฯ กลายเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในเชิงขนาดมูลค่าสินทรัพย์ ปัจจุบัน ทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนมูลค่า 35,696 ล้านบาท
การเติบโตอย่างต่อเนื่องของสินทรัพย์ส่งผลให้รายได้ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้น โดยหลังแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ เข้ามารวมกับทรัสต์ฯ ดังกล่าวข้างต้น ส่งผลให้รายได้ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเป็น 1,944 ล้านบาทในปีงบการเงินสิ้นสุดกันยายน 2561 (ปีงบการเงิน 2561 คลอบคลุมระยะเวลา 9 เดือนเท่านั้น เนื่องจากตั้งแต่ปี 2561 ได้มีการเปลี่ยนแปลงรอบระยะเวลาบัญชีจากเดิมสิ้นสุดเดือนธันวาคมเป็นสิ้นสุดเดือนกันยายน) จาก 592 ล้านบาทในปีการเงิน 2560
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หลักของทรัสต์ฯ ถือเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทย ที่ผ่านมาบริษัทได้ขายโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าแก่ทรัสต์ฯ อย่างสม่ำเสมอ นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังได้แสวงหาการลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพจากบุคคลอื่นด้วย
ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนในสินทรัพย์ราว 2,600 ล้านบาทในปีการเงิน 2562 ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2561(ไตรมาสแรกของงบการเงินปี 2562) ทรัสต์ฯ ได้ซื้อสินทรัพย์ไปแล้วมูลค่า 1,907 ล้านบาท ในอนาคต ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะขยายการลงทุนในสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2563-2564 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของทรัสต์ฯ จะเติบโตไปอยู่ที่ประมาณ 2,800-3,100 ล้านบาทต่อปี
มีการกระจายตัวทางภูมิศาสตร์และอุตสาหกรรมของผู้เช่ามีความหลากหลาย
ทรัสต์ฯ มีพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานกระจายตัวในพื้นที่สำคัญ 3 โซน แบ่งเป็นบริเวณระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) 60% บริเวณตะวันออกของกรุงเทพฯ 14% และบริเวณเหนือกรุงเทพฯ 26% นอกเหนือไปจากความหลากหลายของพื้นที่สินทรัพย์ให้เช่าแล้ว ทรัสต์ฯ ยังมีฐานผู้เช่าที่มีความหลากหลายด้วย ผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกของทรัสต์ฯ มีสัดส่วนคิดเป็นเพียงประมาณ 18% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมดในไตรมาสแรกของปีการเงิน 2562 ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่อยู่ในธุรกิจประเภทผู้ให้บริการโลจิสติกส์ อุตสาหกรรมยานยนต์ และอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์
อัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
แม้ในภาวะที่การลงทุนยังคงนิ่งและมีการแข่งขันสูงในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า แต่ทรัสต์ฯ ก็ยังคงมีอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 84% เพิ่มจากราว 79% ในช่วงปีการเงิน 2559-2561 ทั้งนี้ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในเขตที่มีความต้องการพื้นที่เช่าสูงในพื้นที่ฝั่งตะวันออก นอกจากนี้ การขยายขนาดทรัพย์สินที่มีอัตราเช่าสูงจากสปอนเซอร์ และการขายสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้บางส่วนช่วยให้ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ดีขึ้น นอกจากนี้ อัตราการต่ออายุของสัญญาที่หมดอายุของทรัสต์ฯ ก็อยู่ในระดับดี ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทรัสต์ฯ สามารถคงอัตราการต่ออายุของสัญญาที่ 70% ของผู้เช่าที่มีสัญญาครบกำหนด ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราการให้เช่าไม่น้อยกว่าระดับ 80% ในปีการเงิน 2562-2564 เอาไว้ได้
ฐานรายได้มาจากสัญญาเช่าระยะปานกลาง
สัญญาเช่าของทรัสต์ฯ โดยปกติมักเป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปี ดังนั้น ทรัสต์ฯ จะมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะปานกลางนี้ โดยสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปีคิดเป็น 75% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ และประมาณ 1 ใน 3 ของสัญญาเช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ จะครบกำหนดในแต่ละปี ในขณะที่อายุสัญญาเช่าโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 2.09 ปี ณ เดือนธันวาคม 2561
การก่อหนี้จะเพิ่มขึ้น แต่ยังคงระดับที่ต่ำกว่า 30% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ภายหลังการควบรวมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ ของกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (เดิมคือกลุ่มไทคอน) ทรัสต์ฯได้ลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 1,783 ล้านบาท ในปีการเงิน 2561 ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นอย่างจาก 17% ในปีการเงิน 2560 เป็น 19.8% ในปีการเงิน 2561
ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมทั้งสิ้นจำนวนประมาณ 2,600 ล้านบาทภายในปีการเงิน 2562 ทริสเรทติ้งคาดว่า LTV จะขึ้นไปอยู่ที่ระดับประมาณ 24% ณ สิ้นปีการงิน 2562 ในอนาคต ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะขยายการลงทุนในสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 โดยยังคงมีเป้าหมายคงอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 30%
มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้
จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรวมถึงมีสินทรัพย์ที่ปลอดหลักประกัน ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะมีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ จากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของสินทรัพย์ส่งผลให้ ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 2,200-2,300 ล้านบาทต่อปีในปีการเงิน 2562-2564 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ 5.5-7.5 เท่าในปี 2562-2564
ณ เดือนธันวาคม 2561 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 1,400 ล้านบาทในปีการเงิน 2562 จำนวน 800 ล้านบาทในปีการเงิน 2563 และจำนวน 2,100 ล้านบาทในปีการเงิน 2564 ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหนี้ก้อนดังกล่าว นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีแผนเตรียมจัดหาวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ในแต่ละปี นอกจากนี้ การเพิ่มทุนอาจเป็นอีกทางเลือกเพื่อลดความเสี่ยงด้านการชำระหนี้ลง
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• เงินลงทุนในช่วงปีการเงิน 2562 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 2,600 ล้านบาท และจะเพิ่มประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปี ในปีการเงิน 2563-2564 อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับประมาณ 84%
• รายได้ของทรัสต์ฯ จะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2,800-3,100 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
• อัตรากำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ราว ๆ 74% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 70% เอาไว้ได้ และคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 30% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ รวมทั้งจะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดเป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรืองบดุลแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งจะนำไปสู่การมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html