ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราชที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นและมีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่า อันดับเครดิตยังคำนึงถึงการได้รับความช่วยเหลือที่เข้มแข็งจาก บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ ผ่านการขายสินทรัพย์และนโยบายชดเชยรายได้อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวลดทอนลงบางส่วนจากฐานรายได้ที่มีขนาดค่อนข้างเล็ก ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก และลักษณะธุรกิจที่ค่อนข้างผันผวนจากความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและสภาวะการแข่งขันของตลาด
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานดีขึ้น
ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ดีชึ้นจากการที่ทรัสต์ฯ สามารถหาผู้เช่าได้เพิ่มขึ้นและจากการมีสินทรัพย์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจากสปอนเซอร์ ทรัสต์ฯ มีอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 83% ณ เดือนมิถุนายน 2562 เพิ่มขึ้นจาก 68% ในปี 2560 และ 81% ในปี 2561 ทั้งนี้ เนื่องจากความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ฝั่งตะวันออกสูงขึ้นซึ่งเป็นทำเลสำคัญของอุตสาหกรรมการผลิตในประเทศไทย นอกจากนี้ ประเด็นความตึงเครียดทางการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนก็เป็นอีกสาเหตุหลักที่ทำให้อัตราการเช่าสูงขึ้น ดังจะเห็นได้ว่าผู้เช่าจากจีนมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 11% ของผู้เช่าทั้งหมดในปี 2561 และ 13% ในครึ่งปีแรกของปี 2562 โดยเพิ่มจาก 4% ในปี 2560 นอกจากนี้ การซื้อสินทรัพย์เข้ามาจากสปอนเซอร์ประกอบด้วยคลังสินค้ามาตรฐานและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าที่มีอัตราการให้เช่า 100% ช่วยเพิ่มอัตราการให้เช่าของทรัสต์ฯ เช่นกัน ทรัสต์ฯ คาดว่าจะลงทุนในสินทรัพย์ของสปอนเซอร์อีกประมาณ 1.40 พันล้านบาทภายในต้นปี 2563 และประมาณ 870 ล้านบาทภายในต้นปี 2564 ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าของทรัสต์ฯ (ไม่รวมการชดเชยจากสปอนเซอร์) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 85%-90% ในปี 2562-2564
ขนาดธุรกิจค่อนข้างเล็ก
ทรัสต์ฯ มีขนาดธุรกิจเล็กกว่าทรัสต์ฯเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอื่นที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง เมื่อพิจารณาจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ณ เดือนมิถุนายน 2562 จะเห็นว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 9.55 พันล้านบาท ในขณะที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) อยู่ที่ 3.57 หมื่นล้านบาท และของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) อยู่ที่ 3.09 หมื่นล้านบาท ขนาดของสินทรัพย์มีความสำคัญในแง่ที่ส่งผลต่อความสามารถในการสร้างรายได้ ในช่วงเวลา 12 เดือนปี 2561 รายได้รวมของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 725 ล้านบาท เทียบกับ FTREIT ที่ระดับ 2.62 พันล้านบาท และ WHART ที่ระดับ 1.98 พันล้านบาท
ความท้าทายในการรักษารายได้จากการดำเนินงานที่ระดับปัจจุบัน
ปัจจุบัน ทรัสต์ฯ มีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะปานกลางและนโยบายชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ บริษัทดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ ได้ตกลงชดเชยรายได้ค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ เป็นระยะเวลา 3 ปีสำหรับสินทรัพย์ที่ไม่มีผู้เช่าเพื่อให้อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับ 100% และจะชดเชยส่วนขาดจากอัตราค่าเช่าหากอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ที่มีผู้เช่านั้นต่ำกว่าอัตราประกันขั้นต่ำ นโยบายชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ทั้งจากสินทรัพย์ที่ไม่มีผู้เช่าและจากส่วนขาดจากอัตราค่าเช่าขั้นต่ำจะช่วยลดผลกระทบจากสินทรัพย์ที่ยังว่างอยู่
อย่างไรก็ตาม สัญญาชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ซึ่งคิดเป็น 78.6% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด ณ เดือนมิถุนายน 2562 จะสิ้นสุดในเดือนพฤศจิกายน 2562 ในมุมมองของทริสเรทติ้ง ทรัสต์ฯ จะเผชิญกับความท้าทายในการรักษาอัตราการให้เช่าที่ระดับปัจจุบันเพื่อที่จะคงรายได้เอาไว้ สัญญาที่มีระยะเวลาเช่า 3 ปีคิดเป็นกว่า 2 ใน 3 (64%) ของสัญญาเช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ โดยสัญญาเช่าที่จะครบกำหนดในปี 2562 คิดเป็น 35% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด สัญญาเช่าที่จะครบกำหนดในปี 2563 คิดเป็น 18% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และสัญญาเช่าที่จะครบกำหนดในปี 2564 คิดเป็น 32% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ตามปกติ ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จะสอบถามผู้เช่าล่วงหน้า 6 เดือนก่อนสัญญาครบกำหนด ดังนั้น ทรัสต์ฯ มีเวลาสำหรับเพื่อหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่ไม่ต่อสัญญา
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะรักษาระดับอัตราการเช่าที่ระดับนี้ไว้ได้ ดังนั้น ประมาณการรายได้รวมของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 730-820 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ 650-700 ล้านบาทต่อปี ในปี 2562-2564
ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก
ทรัสต์ฯ มีรายได้จากผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลักจะค่อย ๆ ลดลงจากการมีขนาดสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ณ เดือนมิถุนายน 2562 รายได้จากผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็น 43% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด ลดลงจาก 57% ในปี 2559 และ 46% ในปี 2560 นอกจากนี้ สัญญาบางส่วนระบุค่าปรับกรณีผู้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด โดยผู้เช่าจะถูกปรับให้จ่ายค่าเช่าที่เหลือ ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 31% ของผู้เช่าทั้งหมด ในขณะที่ผู้ผลิตสินค้าอุปโภคบริโภคมีสัดส่วน 23% และผู้ให้บริการโลจิสติกส์มีสัดส่วน 21% จากแผนการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ทริสเรทติ้งคาดว่าฐานผู้เช่าของทรัสต์ฯ จะกระจายตัวหลากหลายมากยิ่งขึ้นจากการเติบโตของขนาดสินทรัพย์
ภาระหนี้ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับปานกลาง
ภาระหนี้ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับปานกลาง ในเดือนธันวาคม 2561 ทรัสต์ฯได้ลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 500 ล้านบาทจากสปอนเซอร์ด้วยการกู้ยืม 84% ของเงินลงทุนทั้งหมด ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นเป็น 33.9% ในปี 2561
ทรัสต์ฯ ตั้งใจที่จะขยายขนาดของสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องโดยมาจากสปอนเซอร์เป็นหลัก ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ คาดว่าจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมทั้งสิ้นจำนวนประมาณ 1.40 พันล้านบาทภายในไตรมาสแรกของปี 2563 และราว 870 ล้านบาทในต้นปี 2564 ตามที่ทรัสต์ฯ มีนโยบายทางการเงินที่จะคงอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 35% ในระยะกลางถึงระยะยาว ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะหาแหล่งเงินเพื่อลงทุนจากทั้งการเพิ่มทุนและกู้ยืม ส่งผลให้คาดว่า LTV จะคงอยู่ที่ระดับปัจจุบันที่ระดับประมาณ 34% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้
จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรวมถึงมีการเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ ทริสเรทติ้งจึงประเมิณว่าทรัสต์ฯ จะมีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ จากภาระเงินกู้ที่มีจำนวน 3.32 พันล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2562 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 2.33 พันล้านบาทในปี 2564 และ 995 ล้านบาทในปี 2566 ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีการเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินแห่งหนึ่งไว้รองรับการชำระคืนหนี้ตามกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• เงินลงทุนในช่วงปี 2563 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 1.40 พันล้านบาท และจะเพิ่มประมาณ 870 ล้านบาทในปี 2564 อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในปี 2563-2564
• รายได้ของทรัสต์ฯ จะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 730-820 ล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2562-2564
• อัตรากำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ราว ๆ 87%-90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอทั้งก่อนและหลังนโยบายการชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์สิ้นสุดลง รวมทั้งทรัสฯ จะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ และ/หรือเงินกู้เพื่อการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดไว้เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากทรัสต์ฯ สามารถเพิ่มขนาดของทรัสต์ฯ ได้ระดับหนึ่งขณะที่ยังสามารถคงผลการดำเนินงานในระดับที่น่าพึงพอใจไว้ได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html