ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) ลงมาอยู่ที่ระดับ “BBB” จากระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่”
อันดับเครดิตที่ลดลงดังกล่าวสะท้อนถึงภาระหนี้สินทางการเงินของบริษัทที่เพิ่มสูงเกินกว่าที่คาด ภาระหนี้ของบริษัทเริ่มเพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2560 จากการที่บริษัทได้ต่อสัญญาเช่าที่ดินสำหรับโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค บนถนนพระราม 4 รวมทั้งการลงทุนโดยการก่อหนี้ในช่วงที่ผ่านมา หนี้สินที่ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้นเกือบ 50% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA) ลดลงอย่างมากในช่วงเวลาดังกล่าวโดยสาเหตุหลักมาจากค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการปิดโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA ของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นมากในปี 2563 จากการไม่มีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นครั้งเดียวดังกล่าวและรายได้จากการลงทุนใหม่ ๆ ของบริษัทที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี การเพิ่มขึ้นของ EBITDA ดังกล่าวยังไม่เพียงพอที่จะทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับอันดับเครดิตที่ระดับ “BBB+” ได้ในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ภาระหนี้สูงกว่าที่คาดจากการลงทุนโดยการก่อหนี้
ภาระหนี้ที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 9.4 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2562 จาก 6.4 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2561 การเพิ่มขึ้นดังกล่าวมีสาเหตุมาจากการลงทุนรวมประมาณ 1.8 พันล้านบาทในโครงการโรงแรมดุสิต สวีท
ราชดำริ กรุงเทพ โรงแรมอาศัย ไชน่าทาวน์ และบ้านดุสิตธานีในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 รวมทั้งการทำรายการขายสินทรัพย์และเช่ากลับมาดำเนินงานในโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ในเดือนกันยายน 2562 ซึ่งก่อนหน้านี้บริษัทมีสัดส่วนการลงทุนในโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ 65% หลังจากเสร็จสิ้นธุรกรรมดังกล่าวบริษัทต้องลงทุนกลับไปในโรงแรมดุสิตธานี
มัลดีฟส์ ผ่านการเพิ่มทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานีและเช่ากลับมาดำเนินการ 21 ปี
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากบริษัทกำลังพัฒนาโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ คือ โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ซึ่งประกอบไปด้วยโรงแรม อาคารที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน โดยเป็นการร่วมลงทุนกับ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คาดว่าค่าก่อสร้างโครงการรวมอยู่ที่ประมาณ 1.2-1.3 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2562-2567 ซึ่งเงินทุนที่ใช้ในการก่อสร้างส่วนใหญ่จะมาจากเงินชำระตามงวดที่ได้รับจากการขายโครงการที่พักอาศัยและโครงสร้างอาคารศูนย์การค้า
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะอยู่ในระดับสูงในช่วงระยะเวลาหนึ่ง สมมติฐานของเราคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 7 เท่าในช่วงช่วงของการพัฒนาโครงการ Mixed-use อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วจะอยู่ที่ 65%-75% ซึ่งเป็นระดับภาระหนี้ที่สูงในระยะเวลาที่ยาวนานไม่สอดคล้องกับอันดับเครดิตที่ระดับ “BBB+”
การกระจายและเพิ่มฐานรายได้
บริษัทมีการลงทุนจำนวนมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตามกลยุทธ์หลักของบริษัทในการกระจายแหล่งของรายได้และชดเชยรายได้ที่หายไปจากโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพในระหว่างที่มีการพัฒนาโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค
บริษัทได้ลงทุนในธุรกิจอาหารโดยการซื้อหุ้นจำนวน 25.9% ในบริษัท เอ็นอาร์ อินสแตนท์ โปรดิวซ์ จำกัด (NR Instant Produce Co., Ltd.) ซึ่งดำเนินธุรกิจผลิตและส่งออกอาหารสำเร็จรูป คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 663 ล้านบาทในเดือนมีนาคม 2561 และในเดือนมกราคม 2562 บริษัทได้ซื้อหุ้นจำนวน 51% ใน บริษัท เอ็บเพอคิวร์ เคเทอริ่ง จำกัด (Epicure Catering Co.) ซึ่งเป็นผู้ให้บริการอาหารและเครื่องดื่มแก่โรงเรียนนานาชาติในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และบริษัทมีเป้าหมายจะซื้อหุ้นเพิ่มเติมอีกจำนวน 19% ในปี 2563 ซึ่งจะทำให้บริษัทมีมูลค่าการลงทุนรวมทั้งสิ้น 613 ล้านบาท
นอกจากนี้ ในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของบริษัท บริษัทยังได้ซื้อกิจการของ Elite Havens Group (EH) ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งสิ้น 15 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 495 ล้านบาทในเดือนกันยายน 2561 โดย EH ประกอบธุรกิจทำการตลาด ดำเนินการจอง รวมถึงรับดูแลบริหารจัดการและให้เช่าวิลล่าหรูแบบครบวงจรในประเทศต่าง ๆ ทั้งอินโดนีเซีย ไทย ศรีลังกา ญี่ปุ่น และหมู่เกาะมัลดีฟส์ ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 บริษัทได้ลงทุนในโครงการโรงแรมดุสิต สวีท ราชดำริ กรุงเทพ โรงแรมอาศัย ไชน่าทาวน์ และบ้านดุสิตธานี โดยโรงแรมดุสิต สวีท ราชดำริ เปิดดำเนินการแล้วในไตรมาสที่ 2 และบ้านดุสิตธานีเปิดดำเนินการแล้วในไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 และคาดว่าโรงแรมอาศัย ไชน่าทาวน์ จะเปิดดำเนินการได้ในไตรมาสแรกของปี 2563
การขยายไปยังธุรกิจอาหารจะช่วยให้บริษัทมีแหล่งรายได้ที่กระจายตัวและลดการพึ่งพาธุรกิจโรงแรมที่มีความผันผวนสูง ในขณะที่การลงทุนในโรงแรมใหม่ทั้ง 2 แห่งและบ้านดุสิตธานีจะช่วยรองรับค่าใช้จ่ายด้านบุคคลากรจากการปิดโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ อีกทั้งยังเป็นการรักษาให้แบรนด์ดุสิตธานียังคงปรากฏอยู่ในขณะที่โครงการโรงแรมอาศัย ไชน่าทาวน์ช่วยให้บริษัทได้เข้าสู่การดำเนินธุรกิจโรงแรมรูปแบบใหม่ที่แตกต่างจากที่บริษัทเคยดำเนินงาน
รายได้ของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นมากในปี 2020
สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้ 4.8 พันล้านบาทในปี 2562 และ 5-5.5 พันล้านบาทต่อปีในปี 2563-2565 และจะมี อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ที่ 15%-17% ในปี 2562 และ 25%-27% ในปี 2563-2565 ทำให้บริษัทจะมี EBITDA ประมาณ 800 ล้านบาทในปี 2562 และ 1.3-1.5 พันล้านบาทในปี 2563-2565
โดยสมมติฐานของทริสเรทติ้งพิจารณาถึงรายได้ที่เกิดขึ้นใหม่จาก ECC โรงแรมดุสิต สวีท ราชดำริ กรุงเทพ และโรงแรมอาศัย ไชน่าทาวน์ ในปี 2562 ผลการดำเนินงานของบริษัทถูกกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งการปิดโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ ซึ่งส่งผลให้รายได้หายไปประมาณ 0.9-1 พันล้านบาท และ EBITDA หายไปประมาณ 150 ล้านบาท ขณะที่บริษัทยังมีภาระค่าใช้จ่ายพนักงานต่อเนื่อง ซึงทริสเรทติ้งคาดว่าสถานการณ์จะดีขึ้นในปี 2563 หลังจากที่โรงแรมใหม่ทั้ง 2 แห่งและบ้านดุสิตธานีเปิดให้บริการเต็มรูปแบบ ซึ่งจะทำให้บริษัทสามารถใช้ทรัพยากรบุคคลที่มีอยู่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพมากขึ้น
อีกปัจจัยที่กดดันผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2562 คือผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลงของโรงแรมเดิมของบริษัท ทั้งจากจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลง การปรับปรุงโรงแรมดุสิตธานี หัวหิน รวมทั้งค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นทำให้ประเทศไทยมีความน่าดึงดูดน้อยลง ใน 9 เดือนแรกของปี 2562 รายได้ต่อห้องพัก (Revenue Per Available Room -- RevPar) ลดลง 8% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมที่มีอยู่เดิมของบริษัทจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่ารายได้จากโรงแรมที่มีอยู่เดิมจะเพิ่มขึ้น 1%-3% ในปี 2563-2565 โดยพิจารณาถึงความสามารถในการแข่งขันที่ปรับตัวดีขึ้นหลังจากที่หลาย ๆ โรงแรมของบริษัทปรับปรุงแล้วเสร็จ ทั้งที่ภูเก็ต หัวหิน กรุงมะนิลา และพัทยา อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงสำคัญยังคงเป็นประเด็นเรื่องการแข่งขันที่รุนแรงซึ่งจะจำกัดความสามารถในการขึ้นราคาค่าห้องพัก รวมทั้งค่าเงินบาทที่แข็งค่าอย่างต่อเนื่อง
สภาพคล่องตึงตัวแต่คาดว่าจะบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่จะสามารถบริหารจัดการได้ในระยะ 12 เดือนข้างหน้า โดยบริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระประมาณ 2.7 พันล้านบาทและมีแผนลงทุนรวมประมาณ 2.2-2.4 พันล้านบาทโดยแหล่งที่มาของเงินทุนประกอบด้วย EBITDA ที่ประมาณ 1-1.1 พันล้านบาท เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดที่ใช้ได้ ณ เดือนกันยายน 2561 ประมาณ 2.7 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะก่อหนี้บางส่วนเพื่อทดแทนเงินกู้เดิมที่จะครบกำหนดชำระ
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้ 4.8 พันล้านบาทในปี 2562 และ 5-5.5 พันล้านบาทในปี 2563-2565
• มีอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ที่ 15%-17% ในปี 2562 และ 25%-27% ในปี 2563-2565
• มี EBITDA ประมาณ 800 ล้านบาทในปี 2562 และ 1.3-1.5 พันล้านบาทในปี 2563-2565
• บริษัทจะมีเงินลงทุนรวมประมาณ 6-7 พันล้านบาทในระหว่างปี 2563-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถพัฒนาโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ได้ตามแผนขณะที่ถ้ามีการลงทุนอื่น ๆ ก็เป็นไปด้วยความระมัดระวังเพื่อไม่ให้ฐานะการเงินของบริษัทอ่อนแอลง
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
โอกาสในการปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทมีจำกัดในระยะอันใกล้นี้โดยพิจารณาจากแผนการลงทุนขนาดใหญ่ในโครงการ Mixed-use อันดับเครดิตของบริษัทจะถูกปรับเพิ่มขึ้นถ้าภาระหนี้ของบริษัทปรับตัวดีขึ้นจนมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 5 เท่าอย่างต่อเนื่อง ในทางกลับกัน อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับลดลงอีกหากฐานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ ทั้งจากการลงทุนโดยการก่อหนี้หรือการขายห้องชุดโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ล่าช้ากว่าที่คาด จนทำให้บริษัทต้องหาแหล่งเงินทุนเพิ่มเติมเพื่อมาใช้ในการพัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระต่อสถานะการเงินของบริษัท
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) (DTC)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
DTC219A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable