ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (หรือเรียกว่า “ทรัสต์”) ที่ระดับ “A-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิไม่มีหลักประกันวงเงิน 2.5 พันล้านบาท ที่ระดับ “A-” โดยทรัสต์จะนำเงินที่ได้รับจากการออกหุ้นกู้ดังกล่าวไปใช้ชำระคืนหนี้เดิมที่มีกับสถาบันการเงิน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์คุณภาพดีของทรัสต์ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ตลอดจนกระแสเงินสดที่ค่อนข้างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าตามสัญญาและระดับหนี้สินที่ต่ำ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนบางส่วนจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ของทรัสต์ซึ่งมีเพียง 2 แห่งและความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าอาจจะไม่ต่อสัญญาเช่า
ทรัสต์มีอาคารสำนักงาน 2 อาคารประกอบไปด้วยอาคารซึ่งทรัสต์เป็นเจ้าของคือ “Exchange Tower” และลงทุนในสิทธิการเช่าอาคาร “Mercury Tower” โดยอาคารทั้งสองแห่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้นประมาณ 67,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) มูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินดังกล่าวรวมกันอยู่ที่ 8.12 พันล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2562 อาคารทั้งสองแห่งมีอัตราการให้เช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าที่สูง โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีอัตราการให้เช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ในระดับสูงกว่า 96% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับ Exchange Tower อยู่ที่ 1,040 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน และ Mercury Tower อยู่ที่ 1,010 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน
ทรัสต์มีผลการดำเนินงานสอดคล้องกับที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ โดยรายได้รวมจากค่าเช่าและค่าบริการเติบโตขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนขึ้นมาอยู่ที่ 732 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 66% เปรียบเทียบกับ 62% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ทรัสต์มีระดับหนี้สินและสภาพคล่องที่ดีโดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 2.5 เท่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 20% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเท่ากับ 29%
เงื่อนไขของเงินกู้ยืมจากธนาคารมีข้อกำหนดให้ทรัสต์ต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนไม่ให้เกิน 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายไม่ให้เกินกว่า 6 เท่า โดย ณ เดือนกันยายน 2562 ทรัสต์มีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับ 23% และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 3.3 เท่า ซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงิน
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์จะมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการอยู่ที่ประมาณ 940 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ประมาณ 59% ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์จะดำรงนโยบายทางการเงินแบบระมัดระวังต่อไปโดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ต่ำกว่า 30% แม้ว่าทรัสต์มีแผนจะซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม และคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ต่ำกว่า 3 เท่าในช่วงปี 2562-2564
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าสินทรัพย์ของทรัสต์จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ โดยทรัสต์จะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับไม่เกิน 30% และจะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับไม่เกิน 3.5 เท่าเป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตลงหากทรัสต์มีการซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงโดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 30% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มสูงเกินกว่า 4 เท่า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังอาจปรับลดอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานของทรัสต์ถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญซึ่งอาจเกิดจากภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าแย่ลงอีกด้วย ในทางตรงกันข้าม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นหากทรัสต์สามารถเพิ่มขนาดของสินทรัพย์และกระจายฐานสินทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html