ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BB+” พร้อมด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมและการมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากการที่บริษัทมีประวัติผลงานที่สั้น รวมถึงการมีสินค้าที่กระจุกตัว และการขยายธุรกิจเชิงรุกซึ่งทำให้บริษัทมีภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังใช้สินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อการกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินอีกด้วย ดังนั้น เจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทจึงอาจจะมีสถานะที่ด้อยกว่าเจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงิน ในขณะเดียวกัน การประเมินอันดับเครดิตยังพิจารณารวมไปถึงความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวและความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 ซึ่งเป็นปัจจัยที่ยิ่งเพิ่มความกดดันให้แก่อุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ประวัติผลงานที่ยังสั้น แต่แบรนด์สินค้าเริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียม
ทริสเรทติ้งมองว่าสถานะทางการตลาดของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยแบรนด์สินค้าของบริษัทเริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูง บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ “Blossom” “Siamese” “Siamese Exclusive” และ “The Collection” บริษัทมียอดขายที่เติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยในปี 2562 ยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 5.7 พันล้านบาท จากประมาณ 4 พันล้านบาทในปี 2560 อย่างไร
ก็ตาม ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 อยู่ที่ 0.7 พันล้านบาท ลดลงจาก 1.3 พันล้านบาทในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนอันเป็นผลเนื่องมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ รวมทั้งผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในขณะเดียวกัน บริษัทยังมีฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น ๆ เนื่องจากบริษัทมีจำนวนโครงการที่สร้างแล้วเสร็จค่อนข้างน้อยในแต่ละปี
เพื่อที่จะสร้างความแตกต่างไปจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ และเพื่อดำเนินตามกลยุทธ์การเติบโต บริษัทจึงวางแผนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานให้มากขึ้น ซึ่งใน 1 โครงการจะประกอบไปด้วยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ให้มากขึ้นอีกด้วย โดยที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้จะมีบริการโรงแรมรวมอยู่ในโครงการด้วยเพื่อตอบสนองความต้องการของทั้งผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและนักลงทุน อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการตามแนวคิดนี้ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นและความสำเร็จของกลยุทธ์ดังกล่าวยังต้องรอติดตามผลต่อไป
มูลค่ายอดขายรอรับรู้รายได้จำนวนมากช่วยรักษาระดับรายได้ในช่วงปี 2563-2565
ทริสเรทติ้งมองว่ามูลค่ายอดขายรอรับรู้รายได้จำนวนมากของบริษัทน่าจะช่วยรักษาระดับรายได้และกำไรในช่วง 3 ปีข้างหน้าได้บางส่วน โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2563 บริษัทมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ในโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 1.03 หมื่นล้านบาท ซึ่งมูลค่ายอดขายของบริษัทคาดว่าจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ที่ประมาณ 3.9 พันล้านบาทในปี 2563 ประมาณ 1.4 พันล้านบาทในปี 2564 ประมาณ 3.6 พันล้านบาทในปี 2565 และส่วนที่เหลือจะรับรู้ในปี 2566 นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกจำนวน 11 โครงการและโครงการบ้านจัดสรรอีก 2 โครงการ ซึ่งสินค้าเหลือขายทั้งหมดดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 1.79 หมื่นล้านบาท
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้อยู่ในช่วง 4-6 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2563-2565 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.0-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า อีกทั้งบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไร (อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 20% ได้ในช่วงปี 2563-2565 โดยทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ในช่วงประมาณ 0.4-0.8 พันล้านบาทต่อปี
สินค้ามีการกระจุกตัว
บริษัทมีสินค้าที่ค่อนข้างกระจุกตัวทั้งในด้านทำเลที่ตั้งโครงการ ประเภท และระดับราคา ทั้งนี้ สินค้าของบริษัทมากกว่า 95% กระจุกตัวอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงซึ่งอยู่ที่ระดับราคาในช่วง 80,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ทำเลที่ตั้งของโครงการส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่สุขุมวิท พระราม 9 และบางนา โดยทั่วไปแล้ว โครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงนั้นมีมูลค่าโครงการที่ค่อนข้างสูงและต้องใช้เวลาในการพัฒนาโครงการที่ยาวนานกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแนวต่ำหรือโครงการบ้านจัดสรร ทริสเรทติ้งมองว่าการกระจุกตัวในโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงของบริษัทเป็นปัจจัยลบทั้งสำหรับสถานะทางธุรกิจและความเสี่ยงทางด้านการเงินของบริษัทเนื่องจากหากโครงการใดโครงการหนึ่งมีปัญหาหรือล้มเหลวก็จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อผลการดำเนินงานโดยรวมของบริษัทได้ ในขณะที่บริษัทอยู่ในช่วงของการเติบโต ความสามารถในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่หลาย ๆ โครงการพร้อมกันจึงยังต้องรอการพิสูจน์ความสำเร็จต่อไป
ในช่วงปี 2561-2562 บริษัทได้เปิดขายโครงการใหม่จำนวน 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 2.18 หมื่นล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 60% ของมูลค่าโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน โดย 4 จาก 5 โครงการนั้นยังคงมียอดขายต่ำกว่า 50% อีกทั้งโครงการระดับสูงที่สุดของบริษัทคือ “Collection” ซึ่งมีมูลค่าโครงการประมาณ 5 พันล้านบาทนั้นยังคงรอการอนุมัติผลการประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) อยู่ ในขณะที่โครงการมูลค่ามากที่สุดของบริษัทคือ “Siamese Rama 9” ซึ่งมีมูลค่าโครงการประมาณ 8 พันล้านบาทนั้นมียอดขายที่ระดับ 44% ณ เดือนมีนาคม 2563 ทั้งนี้ ในภาวะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยภายในประเทศและต่างประเทศยังคงชะลอตัวอยู่ การขายและปิดโครงการเหล่านี้จึงอาจต้องใช้เวลามากกว่าที่บริษัทคาดการณ์ไว้
ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศได้สร้างความกังวลเกี่ยวกับกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศที่มีเพิ่มมากยิ่งขึ้น ในขณะเดียวกัน ผลกระทบในด้านลบจากสงครามการค้าโลกและการแข็งค่าของเงินบาทก็ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อต่างชาติชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อชาวจีน
นอกจากนี้ เศรษฐกิจที่ถดถอยลงยิ่งขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปี 2563 นี้จะยิ่งส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเฝ้ารอดูสถานการณ์อยู่เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศนั้นคาดว่าจะลดลงอย่างมากในปี 2563 นอกจากนี้ มาตรการจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศก็อาจทำให้บริษัทต้องเลื่อนการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติออกไปอีก 2-3 เดือนอีกด้วย บริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมให้แก่ลูกค้าต่างชาติที่จะส่งมอบในปีนี้มูลค่าประมาณ 2 พันล้านบาทหรือคิดเป็น 45%-50% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมดที่จะส่งมอบในปีนี้ ดังนั้น บริษัทจึงควรจะต้องบริหารจัดการการส่งมอบคอนโดมิเนียมอย่างรอบคอบ เนื่องจากการส่งมอบที่มีความล่าช้าก็จะส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัทในปีนี้อย่างมีนัยสำคัญ
การขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วทำให้ภาระหนี้อยู่ในระดับสูง
ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าภาระหนี้ของบริษัทน่าจะยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูงต่อไปอีกในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากแผนการเปิดขายโครงการใหม่จำนวนมากเพื่อรักษาอัตราการเติบโตของบริษัท ซึ่งบริษัทมีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 4 พันล้านบาทในปีนี้และอีก 1.5 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2564-2565 บริษัทยังมีแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำอีกด้วย เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และอาคารสำนักงานให้เช่า โดยบริษัทได้ตั้งงบลงทุนไว้จำนวน 2.0-2.5 พันล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม เนื่องจากความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 บริษัทอาจจะต้องชะลอการลงทุนในบางโครงการออกไปก่อน
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับ 72%-79% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 65%-70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยอัตราส่วนนี้จะลดลงเมื่อโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ของบริษัทแล้วเสร็จและทำการส่งมอบแล้ว ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 7%-10% อนึ่ง แผนการที่บริษัทเตรียมจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยนั้นคาดว่าจะช่วยให้บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มมากขึ้นและจะช่วยลดอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทลงได้ ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าภาระหนี้ของบริษัทอาจลดลงเพียงชั่วคราวเท่านั้นเนื่องจากบริษัทมีแผนการจะลงทุนในโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการในช่วง 3 ปีข้างหน้า แต่ในขณะเดียวกัน หากบริษัทสามารถลดอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับประมาณ 60%-65% ได้อย่างต่อเนื่องก็จะเป็นปัจจัยบวกต่ออันดับเครดิตได้
สภาพคล่องตึงตัว แต่สามารถบริหารจัดการได้
ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ตึงตัวแต่ยังคงสามารถบริหารจัดการได้ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.31 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 149 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 969 ล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 187 ล้านบาท โดยเงินกู้โครงการระยะยาวจะชำระคืนด้วยเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัย แหล่งสภาพคล่องของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดจำนวน 185 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 860 ล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2563 ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 400-500 ล้านบาท ทั้งนี้ จากภาวะตึงตัวในตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน บริษัทอาจต้องกลับไปใช้วงเงินกู้ยืมจากธนาคาร ทริสเรทติ้งมองว่าการที่บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ดีนั้นจึงทำให้คาดว่าบริษัทไม่น่าจะมีปัญหาในการขอกู้จากธนาคาร อย่างไรก็ตาม บริษัทจำเป็นจะต้องบริหารจัดการสภาพคล่องด้วยความระมัดระวัง
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ระบุว่าบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 3 เท่า ซึ่งบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2563 อยู่ที่ระดับ 2.7 เท่า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 ดังนี้
• บริษัทจะเปิดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 1 โครงการที่มูลค่า 4 พันล้านบาทในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 และบริษัทจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มูลค่าประมาณ 3-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
• รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ 4-6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
• งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 1 พันล้านบาทต่อปี
• เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจะอยู่ที่ 2.0-2.5 พันล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมต่าง ๆ ได้ตามแผน อีกทั้งการที่บริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้ในช่วงปี 2563-2565 ก็น่าจะช่วยให้สถานะทางการเงินของบริษัทดีขึ้นในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 20% เอาไว้ได้ อย่างไรก็ตาม จากแผนการลงทุนในอนาคตจำนวนมากของบริษัททั้งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมใหม่และโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ในช่วง 65%-70% ต่อไป
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมได้ตามแผนและสามารถปรับลดอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ลงมาอยู่ในช่วง 60%-65% เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่องได้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับเป้าหมายเป็นอย่างมาก
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) (SA)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable