ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (กองทรัสต์ฯ) ที่ระดับ ?BBB-? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? โดยสะท้อนถึงมุมมองของทริสเรทติ้งว่าสถานะเครดิตของกองทรัสต์ฯ นั้นขึ้นอยู่กับคุณภาพเครดิตของบริษัทดุสิตธานีเป็นอย่างมากเนื่องจากบริษัทดุสิตธานีเป็นทั้งผู้เช่าและแหล่งที่มาของกระแสเงินสดเพียงแห่งเดียวของกองทรัสต์ฯ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการที่กองทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์และรายได้ที่มีขนาดเล็ก และกระจุกตัวด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความไม่แน่นอนในระดับสูงของวิวัฒนาการของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ตลอดจนจำนวนของผู้ที่ได้รับการฉีดวัคซีนและประสิทธิภาพของวัคซีน รวมทั้งประเด็นการกลายพันธุ์ของไวรัส ซึ่งอาจจะส่งผลให้ภาวะการดำเนินธุรกิจที่ไม่เอื้ออำนวยในธุรกิจโรงแรมต้องยืดเยื้อออกไป
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
การดำเนินงานโรงแรมในประเทศไทยของกองทรัสต์ฯ จะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไป
ทริสเรทติ้งมองว่าอุตสหกรรมโรงแรมในประเทศไทยจะยังคงได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ต่อไปในอีกหลายไตรมาสข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากสถานการณ์การกลายพันธุ์ของโรคและระดับการได้รับวัคซีนของประชาชนในประเทศไทย
ทั้งนี้ ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่านโยบายสนับสนุนธุรกิจโรงแรม เช่น ?Phuket Sandbox? และความพยายามของภาครัฐในการเปิดแหล่งท่องเที่ยวในที่อื่น ๆ เพิ่มขึ้นซึ่งครอบคลุมไปถึงหัวหินและเชียงใหม่เพื่อสนับสนุนธุรกิจท่องเที่ยวนั้นอาจส่งผลต่อการฟื้นตัวของผลการดำเนินงานของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ ในระดับที่จำกัดอย่างน้อยในอีกหลายไตรมาสข้างหน้า โดยข้อจำกัดที่เกี่ยวเนื่องกับการเดินทาง เช่น ความถี่ในการตรวจหาเชื้อโควิด 19 หรือการที่นักท่องเที่ยวต้องกักตัวเมื่อเดินทางกลับประเทศนั้นจะยังคงเป็นอุปสรรคที่สำคัญต่อการเดินทางเพื่อการท่องเที่ยวในระยะนี้
ทริสเรทติ้งคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติและอุปสงค์ในด้านโรงแรมจะเริ่มเพิ่มสูงขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 เป็นต้นไปโดยอิงจากการประเมินของทริสเรทติ้งในเรื่องของการกระจายวัคซีนและยอดผู้ติดเชื้อทั้งในประเทศไทยและในหลายภูมิภาคของโลก ตลอดจนความเชื่อมั่นในการเดินทางและการผ่อนคลายมาตรการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศ
ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืน (RevPAR) ของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ ในประเทศไทยจะอยู่ในระดับต่ำกว่าในปี 2562 อยู่ประมาณ 75% ในปี 2564 ประมาณ 20% ในปี 2565 และประมาณ 10% ในปี 2566
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมของกองทรัสต์ ฯ ในประเทศมัลดีฟส์จะสามารถกลับสู่ระดับใกล้เคียงกับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ได้ในปี 2565 เมื่อพิจารณาจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นหลังจากที่มัลดีฟส์เปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวตั้งแต่ช่วงปลายปีก่อน รวมถึงนโยบายการท่องเที่ยวของรัฐบาลมัลดีฟส์ที่ช่วยสนับสนุนให้การฟื้นตัวเกิดขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง
ความเสี่ยงในเชิงลบด้านรายได้ได้รับการปกป้องจากค่าเช่าขั้นต่ำในสัญญาเช่าที่มีกับบริษัทดุสิตธานี
ความเสี่ยงด้านรายได้ของกองทรัสต์ฯ จำกัดลงเนื่องจากได้รับการป้องกันจากการกำหนดค่าเช่าขั้นต่ำที่กองทรัสต์ฯ จะได้รับจากผู้เช่า จากการที่กฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ห้ามไม่ให้ทรัสต์หรือกองทรัสต์ดำเนินการบริหารโรงแรมเอง กองทรัสต์ฯ จึงต้องนำ ?โรงแรมดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต? และ ?โรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่? ไปให้ บริษัท ดุสิต แมนเนจเม้นท์ จำกัด เช่าดำเนินการพร้อมทั้งเช่าช่วงดำเนินการ ?โรงแรมดุสิตธานี หัวหิน? นอกจากนี้ กองทรัสต์ฯ ยังให้ Dusit Maldives Management Pvt., Ltd. (DMM) เช่าช่วงดำเนินการ ?โรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์? ด้วย โดยบริษัททั้ง 2 แห่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทดุสิตธานี
บริษัทดุสิต แมนเนจเม้นท์จะต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทรัสต์ฯ ทั้งในอัตราแบบคงที่และแบบแปรผันตลอดอายุสัญญา โดยอัตราค่าเช่าแบบคงที่จะต้องมีการปรับปรุงใหม่ทุกปีตามผลการดำเนินงานจริงของโรงแรมแต่ละแห่งแต่ต้องไม่ต่ำกว่า 205 ล้านบาทต่อปี นอกจากนี้ บริษัทดุสิต แมนเนจเม้นท์ยังจะต้องจ่ายค่าเช่าแปรผันในสัดส่วน 85% ของผลการดำเนินงานที่บริษัททำได้หลังจากหักส่วนของค่าเช่าคงที่และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารโรงแรมแล้วอีกด้วย
สำหรับโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ นั้น DMM เช่าช่วงโรงแรมมาบริหารในระยะเวลา 21 ปีโดยบริษัทต้องจ่ายชำระค่าเช่าคงที่ไม่ต่ำกว่า 7 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อปีและจะต้องจ่ายชำระค่าเช่าแปรผันในสัดส่วน 90% ของผลการดำเนินงานที่บริษัททำได้หลังจากหักส่วนของค่าเช่าคงที่และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารโรงแรมแล้ว
อย่างไรก็ดี เนื่องจากบริษัทดุสิตธานีเป็นทั้งผู้เช่าและแหล่งที่มาของกระแสเงินสดเพียงรายเดียวของกองทรัสต์ฯ ดังนั้น คุณภาพเครดิตของบริษัทดุสิตธานีจึงส่งผลต่ออันดับเครดิตของกองทรัสต์ฯ ด้วย
โรงแรมที่มัลดีฟส์ช่วยสนับสนุนรายได้ค่าเช่า
ทริสเรทติ้งคาดว่ากองทรัสต์ฯ จะมีรายได้ค่าเช่ารวมจำนวน 450 ล้านบาทในปี 2564 และประมาณ 470-500 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566 โดยคาดว่ากองทรัสต์ ฯ จะได้รับค่าเช่าเฉพาะในส่วนที่เป็นค่าเช่าคงที่ขั้นต่ำสำหรับโรงแรมในประเทศไทยและจะมีรายได้ค่าเช่าแปรผันด้วยสำหรับโรงแรมในประเทศมัลดีฟส์ โดยรายได้จากค่าเช่าจะเปลี่ยนมาเป็นกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่จำนวน 390 ล้านบาทในปี 2564 และประมาณ 420-440 ล้านบาทต่อปีในระว่างปี 2565-2566
การขอเลื่อนการชำระค่าเช่าของผู้เช่าไม่ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของกองทรัสต์ฯ
ในสัญญาระหว่างกองทรัสต์ฯ กับบริษัทดุสิตธานีระบุว่า หากอุตสาหกรรมโรงแรมได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากเหตุการณ์ไม่พึงประสงค์และส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของสินทรัพย์ของกองทรัสต์ฯ บริษัทดุสิตธานีสามารถขอเลื่อนการจ่ายชำระค่าเช่าได้โดยจะต้องได้รับความเห็นชอบจากกองทรัสต์ฯ ด้วย
จากสถานการณ์ของโรคโควิด 19 ที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่องทำให้ บริษัทดุสิตธานีซึ่งเป็นผู้เช่าได้ขอเลื่อนการชำระค่าเช่าโรงแรมในช่วงเดือนพฤศจิกายน 2563 จนถึงเดือนเมษายน 2564 ที่จำนวน 50% ของอัตราค่าเช่าคงที่ต่อเดือนสำหรับโรงแรมในประเทศไทยและโรงแรมในประเทศมัลดีฟส์ รวมทั้งในช่วงเดือนสิงหาคม 2564 จนถึงเดือนมกราคม 2565 ที่จำนวน 50% ของอัตราค่าเช่าคงที่ต่อเดือนสำหรับโรงแรมในประเทศไทย
ทริสเรทติ้งประเมินว่าการขอเลื่อนชำระค่าเช่าดังกล่าวไม่ได้ส่งผลกระทบจนทำให้กองทรัสต์ฯ มีปัญหาต่อสภาพคล่อง ทริสเรทติ้งคาดว่ากองทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ในระยะ 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งที่มาของเงินทุนที่สำคัญ ได้แก่ ค่าเช่าที่จะได้รับรวมส่วนที่ถูกเลื่อนชำระมาแล้วประมาณ 550 ล้านบาท เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ เดือนมิถุนายน 2564 จำนวน 129 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 180 ล้านบาท ในขณะที่คาดว่ากองทรัสต์ฯ จะมีค่าใช้จ่ายที่รวมค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยค่าเช่ารวมทั้งสิ้นประมาณ 135 ล้านบาท งบลงทุนประมาณ 90-100 ล้านบาท และจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนรวมอีกประมาณ 250 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากผลกระทบที่เกิดจากโรคโควิด 19 เลวร้ายกว่าที่คาดคิดก็มีความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าอาจขอเลื่อนการชำระค่าเช่าออกไปอีก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดที่กองทรัสต์ฯ จะได้รับและอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของกองทรัสต์ฯ ได้
ภาระหนี้ยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
ภาระหนี้ของกองทรัสต์ฯ เพิ่มสูงขึ้นจากการลงทุนในโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ และการมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงโรงแรม ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 กองทรัสต์ฯ มีหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วรวม 1.9 พันล้านบาท สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าในระหว่างปี 2564-2566 กองทรัสต์ฯ จะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับราว ๆ 25% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 4-5 เท่าในช่วงเวลาดังกล่าว
ตามเงื่อนไขของข้อกำหนดทางการเงินของเงินกู้ระบุให้กองทรัสต์ฯ ต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายให้ต่ำกว่า 6 เท่าและดำรงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมให้ต่ำกว่า 60% นั้น ณ เดือนมิถุนายน 2564 กองทรัสต์ฯ มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ระดับ 4.7 เท่าและมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมอยู่ที่ระดับ 23% ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่ากองทรัสต์ฯ น่าจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวตลอดช่วงระยะเวลาประมาณการได้โดยไม่มีปัญหา
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? รายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืน (RevPAR) ของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ ในประเทศไทยจะอยู่ในระดับต่ำกว่าในปี 2562 ที่ประมาณ 75% ในปี 2564 ที่ประมาณ 20% ในปี 2565 และที่ประมาณ 10% ในปี 2566 ในขณะที่ RevPAR ของโรงแรมในประเทศมัลดีฟส์จะสามารถกลับสู่ระดับใกล้เคียงกับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ได้ในปี 2565
? กองทรัสต์ฯ จะมีรายได้ค่าเช่ารวมที่จำนวน 450 ล้านบาทในปี 2564 และจำนวน 470-500 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566
? กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่จำนวน 390 ล้านบาทในปี 2564 และจำนวน 420-440 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566
? งบประมาณในการปรับปรุงโรงแรมจะอยู่ที่จำนวน 120 ล้านบาทในปี 2564 และประมาณ 50 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงโอกาสในการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมโรงแรมที่มีความไม่แน่นอนอยู่ในระดับสูงจากสถานการณ์ของ โรคโควิด 19 ที่ไม่แน่นอนและยืดเยื้อ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของกองทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 มีความรุนแรงมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรือสถานะสภาพคล่องของกองทรัสต์ฯ อ่อนแอลงเร็วกว่าที่คาด นอกจากนี้ เนื่องจากแหล่งรายได้ของกองทรัสต์ฯ นั้นมาจากบริษัทดุสิตธานีเพียงแห่งเดียว ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงที่มีสาระสำคัญต่อสถานะเครดิตของบริษัทดุสิตธานีก็อาจส่งผลกระทบต่ออันดับเครดิตของกองทรัสต์ฯ ด้วยเช่นกัน ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตของกองทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับเปลี่ยนมาเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? หากผลการดำเนินงานของโรงแรมของกองทรัสต์ฯ ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องและกองทรัสต์ฯ สามารถดำรงสถานะสภาพคล่องเอาไว้ได้อย่างเพียงพอที่จะรองรับภาวะผันผวนใด ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (DREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative