ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB? พร้อมด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงรายได้และกำไรที่มีขนาดเล็กมากของบริษัท ตลอดจนการมีสินค้าที่กระจุกตัว และภาระหนี้ที่ปรับตัวสูงขึ้น นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านในกลุ่มรายได้ระดับปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายของบริษัทอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
มีการเติบโตแต่ฐานรายได้ยังคงเล็กมาก
รายได้และกำไรของบริษัทอยู่ในช่วงที่กำลังเติบโตแต่ยังมีขนาดที่เล็กมากเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งที่มีอันดับเครดิตในระดับที่สูงกว่า ทั้งนี้ รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 1 พันล้านบาทในปี 2564 จากระดับต่ำกว่า 500 ล้านบาทในปี 2560 โดยที่ฐานรายได้ที่เติบโตและการควบคุมต้นทุนที่ดีขึ้นช่วยทำให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้น ในการนี้ อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและอยู่ในระดับเกินกว่า 15% มาตั้งแต่ปี 2562 จากระดับ 9%-13% ในระหว่างปี 2559-2561 และอยู่ที่ระดับ 18% ในปี 2563 ในขณะที่ช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 อยู่ที่ระดับ 23% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 200 ล้านบาทในปี 2564 โดยเพิ่มขึ้นจากระดับประมาณ 50 ล้านบาทในปี 2560
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 บริษัทได้เปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมูลค่า 485 ล้านบาท และมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ที่มูลค่าประมาณ 3.6 พันล้านบาทในปี 2565 เมื่อพิจารณาจากแผนดังกล่าว ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1-1.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยมองว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจมีแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในอุตสาหกรรมและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นในระยะสั้นถึงปานกลาง อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะยังคงสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ให้อยู่ที่ระดับ 15%-20% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้
การกระจุกตัวของสินค้าที่อยู่อาศัย
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่อยู่อาศัยกระจุกตัวในระดับสูง โดย ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 5 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายประมาณ 1.6 พันล้านบาทและมียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวน 303 ล้านบาท ทั้งนี้ โครงการจำนวน 4 จาก 5 โครงการ (มูลค่าประมาณ 90% ของมูลค่าเหลือขาย) ของบริษัทนั้นตั้งอยู่บนทำเลเดียวกันในย่านบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี ส่วนโครงการที่เหลืออยู่ในจังหวัดฉะเชิงเทรา บริษัทเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในกลุ่มระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ได้แก่ บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ระดับราคาหลังละ 3-6 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคาหลังละประมาณ 2 ล้านบาท และอาคารพาณิชย์ที่ระดับราคาหลังละ 3-4 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทมีจำนวนโครงการที่จำกัด ผลตอบรับที่ไม่น่าพึงพอใจในโครงการใดโครงการหนึ่งจึงอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานของบริษัทได้ อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มองหาโอกาสที่จะขยายโครงการที่อยู่อาศัยไปยังทำเลใหม่ ๆ ที่มีศักยภาพ โดยบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ชื่อ ?คุณาลัย นาวาร่า? มูลค่าประมาณ 2.8 พันล้านบาทในบริเวณบางขุนเทียนในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ซึ่งโครงการดังกล่าวจะประกอบด้วยบ้านเดี่ยวจำนวน 430 หลังซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.5 ล้านบาทต่อหลัง บริษัทมองว่าระดับราคาที่กำหนดไว้นั้นค่อนข้างได้เปรียบกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ในทำเลเดียวกัน ทั้งนี้ หากการขยายโครงการไปยังพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนใต้ประสบความสำเร็จก็จะช่วยเพิ่มฐานรายได้ให้แก่บริษัทและจะลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินค้าที่อยู่อาศัยลงได้บางส่วน
ภาระหนี้ปรับตัวสูงขึ้น
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นและคงอยู่ที่ระดับ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ มากขึ้นและการซื้อที่ดิน เพื่อที่จะสนับสนุนการเติบโตของรายได้ บริษัทได้ซื้อที่ดินในปี 2564 ที่มูลค่า 659 ล้านบาทซึ่งรวมที่ดินในเขตบางขุนเทียนมูลค่า 420 ล้านบาท เนื่องจากขนาดของธุรกรรมนี้ค่อนข้างใหญ่เมื่อเทียบกับขนาดของบริษัท ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นถึงระดับ 60% ณ สิ้นปี 2564 โดยเพิ่มขึ้นจากระดับ 32% ในปี 2563 และจากระดับ 48% ณ เดือนกันยายน 2564
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะค่อย ๆ ลดลงจนมาอยู่ที่ระดับ 50%-56% ในช่วงปี 2565-2566 ภายใต้สมมติฐานที่บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบโครงการใหม่ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 3.6 พันล้านบาทในระหว่างปี 2565-2566 และ 1 พันล้านบาทในปี 2567 โดยที่งบประมาณซื้อที่ดินจะอยู่ที่ระดับราว ๆ 200 ล้านบาทต่อปี เมื่อพิจารณาจากรายได้และกำไรที่คาดว่าจะเติบโต ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะค่อยๆ ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 3-3.5 เท่าในระหว่างปี 2565-2566 จากระดับสูงสุดที่ 3.8 เท่าในปี 2564
ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 946.4 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้โครงการจำนวน 520.1 ล้านบาท หุ้นกู้มีหลักประกันจำนวน 240 ล้านบาท หุ้นกู้แปลงสภาพจำนวน 120 ล้านบาท และหนี้อื่น ๆ อีกจำนวน 66.3 ล้านบาท ทั้งนี้ หนี้ประมาณ 800 ล้านบาทของภาระหนี้ทั้งหมดของบริษัทเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ 85% ซึ่งเกินกว่าอัตราส่วน 50% ตาม ?เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้? ของทริสเรทติ้ง ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันของบริษัทมีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน
เป็นปีที่มีความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย
ทริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2565 จะเติบโตที่ระดับ 5%-10% จากปีก่อนหน้าโดยมีปัจจัยสนับสนุนคือแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจากผลกระทบของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่มีสัญญาณบรรเทาเบาบางลง นอกจากนี้ การขยายระยะเวลาผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยยังคงเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-value Ratio ? LTV) ให้อยู่ที่ระดับ 100% จาก 70%-90% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกประเภทและการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึงสิ้นปี 2565 นั้นน่าจะช่วยกระตุ้นอุปสงค์ที่อยู่อาศัยให้เติบโตขึ้นได้ในปีนี้
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีประเด็นที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อีกหลายประการในระยะสั้นถึงปานกลางนี้ โดยการแข่งขันในหมู่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจะยังคงรุนแรงต่อไปโดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านในกลุ่มระดับราคาที่ไม่แพง ดังนั้น บริษัทจึงจำเป็นต้องมีการปรับปรุงพัฒนาสินค้าอย่างต่อเนื่องเพื่อให้สอดคล้องกับอุปสงค์ของตลาดและต้องเพิ่มการรับรู้เกี่ยวกับตราสินค้าของบริษัทให้เกิดในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเพื่อที่จะคงอัตราการเติบโตของรายได้เอาไว้ นอกจากนี้ หนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นก็อาจส่งผลทำให้กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินค้าบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ในขณะที่การปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นก็ยังคงเป็นประเด็นท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ ดังนั้น ระบบการคัดกรองลูกค้าของบริษัทจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะตัดสินความสำเร็จของยอดขาย
สภาพคล่องสามารถจัดการได้
สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัวแต่น่าจะสามารถจัดการได้ โดย ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 125 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกประมาณ 56 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 140 ล้านบาท ในการนี้ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 392.2 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 53.5 ล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 248.7 ล้านบาท และหุ้นกู้อีกจำนวน 90 ล้านบาท บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนและจะต่ออายุตั๋วสัญญาใช้เงินที่ครบกำหนด ในขณะที่เงินกู้โครงการนั้นบริษัทจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จให้แก่ลูกค้า
ข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้ระบุให้บริษัทต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้อยู่ที่ระดับไม่เกิน 3 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.9 เท่า ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้อย่างไม่มีปัญหาใด ๆ ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? รายได้จากการดำเนินงานจะเติบโตที่ระดับ 10%-20% ต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 28%-33% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 19%-25% ในระหว่างปี 2564-2566
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่จำนวน 659 ล้านบาทในปี 2564 และ 200 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสร้างรายได้ที่ระดับ 1-1.3 พันล้านบาทและจะคงอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายไว้ที่ระดับ 15%-20% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะคงอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 60% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 3-4 เท่าในช่วงปีประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถขยายฐานรายได้และผลกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ยังคงสถานะทางการเงินที่ระดับปัจจุบันเอาไว้ได้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ ซึ่งจะส่งผลทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนสูงเกินกว่า 60% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสูงเกินกว่า 5 เท่า
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 26 กรกฎาคม 2562
บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) (KUN)
อันดับเครดิตองค์กร: BB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable