ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (หรือเรียกว่า ?ทรัสต์ฯ?) ที่ระดับ ?A? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้จากรายได้ค่าเช่าและบริการตามสัญญา ตลอดจนการกระจายตัวที่ดีของพอร์ตการลงทุน กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่แข็งแกร่ง และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยืดเยื้อ รวมถึงเงินเฟ้อที่สูงขึ้น และความขัดแย้งระหว่างประเทศรัสเซียและยูเครนซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่ออัตราการให้เช่าพื้นที่ รวมถึงอัตราค่าเช่าและการต่ออายุสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าได้
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
การกระจายตัวที่ดีของพอร์ตการลงทุนด้วยอัตราการให้เช่าที่อยู่ในระดับน่าพอใจ
สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ยังคงมีการกระจายตัวเป็นอย่างดีทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้งและผู้เช่า พื้นที่ให้เช่าของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยคลังสินค้าในสัดส่วน 58% และโรงงานในสัดส่วน 42% สินทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ที่ดีในเขตพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญ 3 แห่งในประเทศไทยซึ่งประกอบด้วยเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) คิดเป็นสัดส่วน 58% บริเวณกรุงเทพฯ ด้านเหนือ 24% และบริเวณกรุงเทพฯ ด้านตะวันออกอีก 18% ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ก็มีความหลากหลายโดยกระจายตัวอยู่ในอุตสาหกรรมหลายประเภทซึ่งประกอบด้วยผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (34%) อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ (25%) อุตสาหกรรมยานยนต์ (19%) และผู้ค้าปลีก (7%) โดยพิจารณาตามพื้นที่เช่า ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกของทรัสต์ฯ มีสัดส่วนคิดเป็น 28% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ และคิดเป็น 27% ของรายได้ค่าเช่าและบริการในช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2565
ในช่วงของการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 นั้นทรัสต์ฯ ยังสามารถรักษาอัตราการให้เช่าให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจเอาไว้ได้ โดยอัตราการให้เช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 87% ในช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2565 จากระดับ 85% ในปีการเงิน 2564 และ 83% ในปีการเงิน 2563 ที่ผ่านมาการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกภายหลังจากที่การแพร่ระบาดถึงจุดสูงสุดแล้วถือว่าเป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าที่ดำเนินธุรกิจเพื่อการส่งออก นอกจากนี้ การย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีนมายังประเทศไทยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และการเติบโตอย่างต่อเนื่องของธุรกิจพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์หรืออีคอมเมิร์ซยังส่งผลให้เกิดอุปสงค์ในการเช่าคลังสินค้าและโรงงานที่เพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งการขยายขนาดสินทรัพย์ที่มีอัตราเช่าสูงจากสปอนเซอร์และการขายสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้บางส่วนออกไปยังช่วยให้ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ คงอยู่ในระดับที่น่าพอใจด้วยเช่นกัน
ผลการดำเนินงานน่าพอใจแต่มีแรงกดดันต่ออัตราค่าเช่าและการต่ออายุสัญญา
การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ อันเนื่องมาจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่ต้องมีการทำสัญญาเช่า รายได้ของทรัสต์ฯ ในปีการเงิน 2564 เติบโตเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ระดับ 3.4 พันล้านบาท ในขณะที่รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปีการเงิน 2565 ก็เพิ่มขึ้น 8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนโดยมาอยู่ที่ระดับ 1.8 พันล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งมองว่าอัตราค่าเช่าและอัตราการต่ออายุสัญญาจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันจากหลากหลายความท้าทายอันประกอบด้วยการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น และความขัดแย้งระหว่างประเทศรัสเซียและยูเครน โดยท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเหล่านี้ ผู้เช่าบางส่วนอาจตัดสินใจต่ออายุสัญญาก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุเพียง 1-2 เดือนเท่านั้น นอกจากนี้ ผู้เช่าส่วนหนึ่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ให้บริการโลจิสติกส์ยังตัดสินใจต่ออายุสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาที่สั้นกว่าปกติอีกด้วย ซึ่งจะทำให้ทรัสต์ฯ มีเวลาที่สั้นลงในการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่ไม่ต่อสัญญา อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ มีความมั่นใจว่าจะสามารถต่ออายุสัญญาเช่าส่วนใหญ่ได้เนื่องจากสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ อีกทั้งยังเป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและมีการให้บริการที่ดี ทั้งนี้ พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในปีการเงิน 2565 และ 2566 อย่างไรก็ตาม ประมาณ 85% ของสัญญาเช่าที่หมดอายุในครึ่งแรกของปีการเงิน 2565 นั้นได้มีการต่ออายุสัญญาแล้ว ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าจะมีเกินกว่า 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าเฉลี่ย (รวมการรับประกัน) ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับ 83%-85% ในขณะที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยน่าจะอยู่ในระดับคงที่ในช่วงปีประมาณการ ส่วนรายได้ของทรัสต์ฯ นั้นคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 3.6-3.8 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปีการเงิน 2565-2567
กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ยังคงแข็งแกร่ง
ทริสเรทติ้งมองว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งต่อไปโดยมีปัจจัยสนับสนุนจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีอย่างต่อเนื่องและการมีต้นทุนที่ลดลงจากการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ การเปลี่ยนการคิดอัตราภาษีที่ดินจาก 12.5% ของรายได้ค่าเช่าและบริการมาเป็น 0.3%-0.7% ของมูลค่าทรัพย์สิน (ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน) ตามที่กำหนดโดยหน่วยงานของรัฐ และมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 90% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ในปีที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 นั้นทำให้ภาษีจ่ายของทรัสต์ฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 79% มาตั้งแต่ปีการเงิน 2563 เมื่อเทียบกับระดับ 74% ในปีการเงิน 2562 และเพิ่มขึ้น 12% จากปีก่อนมาอยู่ที่ระดับ 2.7 พันล้านบาทในปีการเงิน 2564 ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของทรัสต์ฯ จะลดลงเล็กน้อยเนื่องจากการสิ้นสุดของมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเดือนธันวาคม 2564 ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับ 77%-78.5% ในปีการเงิน 2565-2567 ซึ่งจะส่งผลให้กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับ 2.8-2.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ ในขณะที่ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 4-4.5 เท่า
มีนโยบายการเงินที่ระมัดระวัง
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะยังคงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ (Loan to Fair Value of Total Assets Ratio -- LTV) (รวมหนี้สินจากสัญญาเช่า) ไม่ให้เกิน 30% ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากนโยบายการเงินที่ระมัดระวังของทรัสต์ฯ ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมที่มูลค่าไม่เกิน 1.7 พันล้านบาทด้วยการกู้ยืม 100% ภายในเดือนกันยายน 2565 ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วน LTV ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 27% ณ สิ้นปีการเงิน 2565
ภายใต้กลยุทธ์การเติบโต ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะขยายขนาดของสินทรัพย์เพิ่มเติมปีละ 5% ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะใช้แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในอนาคตด้วยการเพิ่มทุนและการกู้ยืมผสมกัน ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่า LTV ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 27% ในช่วงปีประมาณการ
สภาพคล่องมีเพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะมีเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้าจากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงตลาดทุนอีกทั้งยังมีความสัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงินและยังได้รับการสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากสปอนเซอร์ด้วย โดยสภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 648 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 950 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.8 พันล้านบาทในอีก 12 เดือนข้างหน้า
ณ เดือนมีนาคม 2565 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นจำนวน 1.09 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 9.04 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคารจำนวน 1.3 พันล้านบาท และตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 550 ล้านบาท โดยภาระหนี้ดังกล่าวเป็นหนี้ที่ไม่มีหลักประกันทั้งหมด ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 850 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปีการเงิน 2565 ตามด้วยจำนวน 500 ล้านบาทในปีการเงิน 2566 จำนวน 1.85 พันล้านบาทในปีการเงิน 2567 และจำนวน 7.69 พันล้านบาทในปีต่อ ๆ ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีความยากลำบากในการกู้ยืมใหม่เพื่อนำมาใช้หนี้เดิมหรือรีไฟแนนซ์หนี้ดังกล่าวแต่อย่างใดเนื่องจากทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์ขนาดใหญ่และมี LTV ที่ค่อนข้างต่ำ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ที่ระดับ 6.5-7.5 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ในระหว่างปีการเงิน 2565-2567 มีดังต่อไปนี้
? อัตราการให้เช่า (รวมการรับประกัน) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 83%-85%
? อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 77%-78.5%
? เงินทุนสำหรับซื้อสินทรัพย์ใหม่จะอยู่ที่ 1.7 พันล้านบาทในปีการเงิน 2565 และ 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2566-2567
? แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะมาจากการกู้ยืม 100% ในปีการเงิน 2565 และจากทั้งการเพิ่มทุนและการกู้ยืมในปีการเงิน 2566-2567 โดย LTV จะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะยังคงสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและรักษาอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% พร้อมทั้งรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ที่ระดับสูงกว่า 70% เอาไว้ได้ต่อไปในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วน LTV ให้อยู่ต่ำกว่า 30% เพื่อให้เป็นไปตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ที่ระดับประมาณ 4-4.5 เท่าเอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือทรัสต์ฯ มีการกู้ยืมเพื่อขยายธุรกิจเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับเกินกว่า 5.5 เท่าเป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นและ/หรือโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายลดระดับลงต่ำกว่า 2.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
TREIT226A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A
FTREIT238A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
TREIT244A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT246A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 850 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
FTREIT24DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
TREIT256A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 380 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A
FTREIT266A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT268A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 A
FTREIT274A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 450 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2570 A
TREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,260 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FTREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
TREIT28DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A
FTREIT304A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 550 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2573 A
FTREIT316A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 250 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2574 A
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 1,600 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปี A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable