ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?A? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จาก ?Stable? หรือ ?คงที่? ด้วย โดยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่อ่อนแอกว่าประมาณการและความกังวลต่อความได้เปรียบในการแข่งขันในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงสถานะของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ในฐานะบริษัทย่อยที่สำคัญของ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ตลอดจนความหลากหลายของสินค้า และหนี้สินทางการเงินของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นซึ่งอาจกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นถึงระยะ
ปานกลาง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
มีสถานะเป็นบริษัทย่อยที่สำคัญของกลุ่มบริษัท
ทริสเรทติ้งประเมินบริษัทในฐานะเป็นบริษัทย่อยที่สำคัญของกลุ่มบริษัท ภายหลังเสร็จสิ้นการทำคำขอเสนอซื้อและเพิกถอนบริษัทจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2559 บริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง กลายมาเป็นผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ปัจจุบัน บริษัทพฤกษา โฮลดิ้งถือหุ้นบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตทในสัดส่วน 98.23% รายได้และผลกำไรส่วนใหญ่ของกลุ่มบริษัทมาจากบริษัท คิดเป็น 99% ของรายได้รวมของกลุ่มบริษัท และ 96% ของกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ทั้งหมดของกลุ่มบริษัทในปี 2564 สินทรัพย์ของบริษัทคิดเป็น 80% ของสินทรัพย์รวมของกลุ่มบริษัท ในขณะที่ภาระหนี้เกินกว่า 79% ของบริษัทมาจากเงินกู้จากบริษัทแม่
ในอนาคต ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงมีสถานะเป็นบริษัทย่อยที่สำคัญของกลุ่มบริษัทต่อไป เนื่องจากกำไรส่วนใหญ่ของกลุ่มบริษัทมาจากบริษัท ทริสเรทติ้งคาดว่าสัดส่วนรายได้และกำไรจากธุรกิจโรงพยาบาลยังคงน้อยมากในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ผลการดำเนินงานอ่อนแอกว่าคาด
ในภาวะที่อุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัวตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของ โรคโควิด 19 บริษัทได้ชะลอการเปิดโครงการใหม่ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา รวมถึงการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำส่งผลต่อผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงของบริษัท รายได้จากการดำเนินงานในปี 2564 อยู่ที่ 2.82 หมื่นล้านบาทต่ำกว่าการคาดการณ์ของทริสเรทติ้ง 10% รายได้จากการดำเนินงานใน 3 เดือนแรกในปี 2565 อยู่ที่ 5.7 พันล้านบาทต่ำกว่าการคาดการณ์รายได้ทั้งปีของทริสเรทติ้งเมื่อปีก่อนที่ 3.8 หมื่นล้านบาท
บริษัทดำเนินกลยุทธ์ด้านราคาในโครงการที่สร้างเสร็จในหลายโครงการเพื่อส่งเสริมการขายและระบายสินค้าคงเหลือ ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับ 29% ในปี 2564 และปรับดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 31% ในไตรมาสแรกในปี 2565 อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนนี้ยังคงต่ำกว่าระดับ 33% ในปี 2563 และ 36% ในช่วงปี 2560-2562 EBITDA ของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับ 4.7 พันล้านบาทในปี 2564 จากระดับ 5 พันล้านบาทในปี 2563 และอยู่ที่ระดับเพียง 1 พันล้านบาทในไตรมาสแรกในปี 2565 ต่ำกว่าการคาดการณ์ทั้งปีของทริสเรทติ้งปีก่อนที่ 7 พันล้านบาทอย่างมีนัยสำคัญ กำไรสุทธิของบริษัทอยู่ที่ระดับเพียง 639 ล้านบาทใน 3 เดือนแรกของปี 2565 คิดเป็น 14% ของการคาดการณ์ทั้งปีของทริสเรทติ้งปีก่อนที่ 4.6 พันล้านบาท
รายได้และกำไรยังคงได้รับแรงกดดัน
ทริสเรทติ้งมองว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันในช่วงปีประมาณการเนื่องจากสภาวะตลาดไม่เอื้ออำนวย การชะลอการเปิดโครงการใหม่ และยอดขายรอการรับรู้รายได้ที่ลดลง สภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดีเนื่องมาจากการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อและสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนรวมถึงอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นส่งผลให้กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอ่อนแอลงโดยเฉพาะในกลุ่มระดับรายได้ปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นฐานลูกค้าใหญ่ของบริษัท
บริษัทยังคงเน้นการระบายสินค้าคงเหลือและเปิดโครงการใหม่ลดลงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา บริษัทเปิดโครงการที่อยู่อาศัยเหลือเพียง 1.6 หมื่นล้านบาทในปี 2563 และ 2.1 หมื่นล้านบาทในปี 2564 ลดลงจากระดับ 4-6 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2562 เนื่องจากความต้องการของตลาดย้ายไปที่โครงการแนวราบตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 บริษัทเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เพียง 2-3 โครงการในช่วงปี 2563-2564 และมีแผนเปิดโครงการใหม่มูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาทในปี 2565 ซึ่งประกอบด้วยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 3.5 พันล้านบาท
เนื่องจากบริษัทเปิดโครงการคอนโดมิเนียมที่น้อยลงส่งผลให้ยอดขายคอนโดมิเนียมลดลงในปี 2563-2565 และทำให้ยอดขายรอการรับรู้รายได้ของบริษัทลดลงด้วย ยอดขายรอการรับรู้รายได้ของบริษัท ณ สิ้นเดือนเมษายน 2565 เหลือเพียง 2 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะส่งมอบ 90% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ให้แก่ลูกค้าในช่วงที่เหลือของปี 2565 และที่เหลือในปี 2566-2568 ดังนั้น ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้ของบริษัทในช่วง 2 ปีข้างหน้าขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่ในแต่ละปี ทั้งนี้ สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 ความสามารถในการทำกำไรคาดว่าจะดีขึ้นแต่ยังคงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดการระบาดของโรคโควิด 19 เนื่องจากความกดดันจากเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและการแข่งขันที่ยังคงรุนแรงของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประมาณการของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับ 30% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) จะอยู่ที่ระดับ 16%-18% ในช่วงปีประมาณการ
สินค้ามีความหลากหลายและเป็นแบรนด์ที่เป็นที่ยอมรับโดยเฉพาะในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
บริษัทมีสินค้าที่ค่อนข้างหลากหลายครอบคลุมทั้งประเภทและระดับราคา โดยบริษัทมีทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมที่ครอบคลุมระดับราคาที่แตกต่างกันเพื่อนำเสนอแก่ลูกค้า ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์นั้นครอบคลุมระดับราคาตั้งแต่ต่ำไปจนถึงปานกลางซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 2-5 ล้านบาทต่อหลัง ส่วนบ้านเดี่ยวนั้นครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคา 3-12 ล้านบาทต่อหลัง ในขณะที่คอนโดมิเนียมนั้นครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคาต่ำถึงสูงซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 50,000 บาทถึง 260,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
ทริสเรทติ้งมองว่าการมีแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักดีและมีสินค้าที่หลากหลายทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นที่เพียงพอในการปรับสัดส่วนสินค้าให้สอดคล้องกับอุปสงค์ได้อย่างรวดเร็วและยังคงสถานะการแข่งขันได้ อย่างไรก็ตาม หากส่วนแบ่งทางการตลาดลดลงต่อเนื่องอาจส่งผลเชิงลบกับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้ ทั้งนี้ บริษัทมุ่งเน้นที่โครงการแนวราบเพิ่มมากขึ้นและเพิ่มโครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในกลุ่มราคาระดับกลางถึงสูงเพื่อให้ยอดขายดีขึ้น ณ เดือนเมษายน 2565 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาประมาณ 170 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม
7.3 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โดยโครงการทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนคิดเป็น 49% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ในขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวคิดเป็น 31% และคอนโดมิเนียมคิดเป็น 20%
ภาระหนี้มีแนวโน้มลดลง
จากการที่บริษัทได้ชะลอการซื้อที่ดินและการเปิดโครงการใหม่ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน ณ เดือนมีนาคม 2565 อยู่ที่ 22% ลดลงจากเกินกว่า 40% ในปี 2560-2562 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะระมัดระวังในซื้อที่ดินและขยายโครงการใหม่ ๆ ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการแนวราบโครงการใหม่มูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาทในปีนี้ และ 1.5-2.2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567 และคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ มูลค่า 3.5 พันล้านบาทในปีนี้และ 5-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567 ในขณะที่งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 6-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 17%-20% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่าในปี 2565-2567
ทั้งนี้ บริษัทพฤกษา โฮลดิ้งซึ่งเป็นบริษัทเพื่อการลงทุนของกลุ่มพฤกษาจะเป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารการลงทุนและการเงินของทั้งกลุ่ม โดยบริษัทพฤกษา โฮลดิ้งจะจัดสรรแหล่งเงินทุนสำหรับการลงทุนในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงพยาบาลด้วยการออกหุ้นกู้ ณ เดือนมีนาคม 2565 หนี้สินทางการเงินของบริษัททั้งหมด 1.2 หมื่นล้านบาทประกอบด้วยเงินกู้ยืมจากบริษัทพฤกษา โฮลดิ้งจำนวน 9.7 พันล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจากธนาคาร 1.75 พันล้านบาท และเงินกู้ระยะยาวจากธนาคารจำนวน 757 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 2.5 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ 20.5%.
สภาพคล่องสามารถจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะสามารถจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.2 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทแม่จำนวน 9.7 พันล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจากธนาคาร 1.8 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจากธนาคารจำนวน 400 ล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 111 ล้านบาท แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2565 ประกอบด้วยเงินสดจำนวน 828 ล้านบาท วงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 6.7 พันล้านบาท และวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้แต่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 1.5 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2565 จะอยู่ที่ 4.3 พันล้านบาท บริษัทยังมีที่ดินที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีที่จำนวน 1.1 หมื่นล้านบาทซึ่งสามารถนำไปเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ใหม่ได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย
เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้จากธนาคารกำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2565 อัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ 0.29 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2565-2567 มีดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรโครงการใหม่ที่มูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และ 1.5-2.2 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2566-2567
? บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่มูลค่า 3.5 พันล้านบาทในปี 2565 และ 5-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567
? งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 6-8 พันล้านบาทต่อปี
? รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 3 หมื่นล้านบาทต่อปีด้วย EBITDA Margin อยู่ที่ระดับ 16%-18%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลการดำเนินงานที่อ่อนแอกว่าคาดของบริษัท และความสามารถที่จะคงความได้เปรียบในการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย การแข่งขันที่รุนแรงท่ามกลางอุปสงค์ที่ชะลอตัวในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรวมถึงเงินเฟ้อที่สูงขึ้นอาจทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอลง เนื่องจากบริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยที่สำคัญของกลุ่มบริษัทและกำไรส่วนใหญ่ของกลุ่มบริษัทมาจากบริษัท ดังนั้น ผลการดำเนินงานของบริษัทที่ลดลงจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานโดยรวมของกลุ่ม
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทกลับมาเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? หากผลการดำเนินงานและความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฟื้นตัวจนส่งผลทำให้กำไรของบริษัทอยู่ในระดับเดียวกับบริษัทที่ได้อันดับเครดิตเดียวกัน ในขณะที่ผลการดำเนินงานของบริษัทย่อยอื่นไม่ส่งผลกระทบต่อสถานะการเงินโดยรวมของกลุ่ม ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานแย่กว่าที่คาดการณ์ส่งผลให้ผลการดำเนินงานของกลุ่มแย่ลง นอกจากนี้ อันดับเครดิตของบริษัทก็อาจถูกปรับลดลงได้เช่นกันหากอันดับเครดิตของกลุ่มถูกปรับลดลง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 13 มกราคม 2564
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PS)
อันดับเครดิตองค์กร: A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative