ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล (ชื่อเดิม ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช) ที่ระดับ ?BBB+? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่น่าพอใจของทรัสต์ฯ ตลอดจนโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ จากสินทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจาก บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (WHAID) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ และภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงขนาดของทรัสต์ฯ ที่ค่อนข้างเล็ก รวมทั้งความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าและการต่อสัญญาของผู้เช่าอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สินทรัพย์มีคุณภาพและอัตราการเช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าสำเร็จรูป ซึ่งตั้งอยู่ในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) คิดเป็นสัดส่วน 90% และในจังหวัดสระบุรี 10% โดยสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ได้รับการสนับสนุนจาก WHAID ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านนิคมอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยเมื่อพิจารณาจากยอดขายที่ดินในประเทศ ทั้งนี้ ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ณ เดือนมิถุนายน 2565 ส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 30% อุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภค 29% และผู้ให้บริการโลจิสติกส์ 19%
ณ เดือนมิถุนายน 2565 ผู้เช่าจากจีนมีสัดส่วนมากที่สุดที่ระดับ 34% ตามด้วยผู้เช่าจากฝั่งยุโรปและญี่ปุ่นด้วยสัดส่วน 22% และ 19% ตามลำดับ สืบเนื่องมาจากความตึงเครียดทางการค้าระหว่างประเทศสหรัฐอเมริกาและจีนได้กระตุ้นอุปสงค์ในการเช่าโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เพิ่มสูงขึ้นอันเนื่องมาจากการย้ายฐานการผลิตและห่วงโซ่อุปทานบางส่วนจากจีนมายังประเทศในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงประเทศไทยด้วยตั้งแต่ปี 2562
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับมากกว่า 90% ตลอดช่วงปีประมาณการเนื่องจากสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ อยู่ในพื้นที่ EEC รวมทั้งยังเป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพของนิคมอุตสาหกรรมที่มีชื่อเสียง และมีสัญญาชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ด้วย
ในช่วง 3 ปีแรกหลังการซื้อสินทรัพย์ WHAID จะรับประกันผลประกอบการของสินทรัพย์ที่ซื้อโดยจะมีข้อผูกมัดที่จะชดเชยรายได้ค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ สำหรับสินทรัพย์ใหม่ที่ไม่มีผู้เช่าเพื่อให้อัตราการเช่าอยู่ที่ระดับ 100% และจะชดเชยส่วนขาดของอัตราค่าเช่าหากอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ที่มีผู้เช่านั้นต่ำกว่าอัตราประกันขั้นต่ำ
แม้ว่าจะไม่รวมการชดเชยรายได้ค่าเช่าที่ได้รับจากสปอนเซอร์ สินทรัพย์ที่นำเข้าทรัสต์ฯ ก็เป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพ โดยสินทรัพย์เมื่อเริ่มนำเข้าทรัสต์ฯ แม้ว่าจะมีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 80% ก็สามารถที่จะมีอัตราการเช่าสูงขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 90% หรือมากกว่าได้ถึงแม้จะสิ้นสุดระยะเวลาการชดเชยรายได้ที่ได้รับจากสปอนเซอร์แล้ว ทั้งนี้ อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยเมื่อรวมการชดเชยจากสปอนเซอร์แล้วอยู่ที่ระดับมากกว่า 90% ตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา
คาดว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ในปี 2565 มูลค่า 1.4 พันล้านบาท โดยทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะมีการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมอีกจำนวน 1.5 พันล้านบาทในระหว่างปี 2566-2567 อีกด้วย รายได้ของทรัสต์ฯ ในปี 2564 เพิ่มขึ้น 11% ไปอยู่ที่ 764 ล้านบาทจาก 686 ล้านบาทในปี 2563 ซึ่งสาเหตุหลักมาจากการลงทุนในสินทรัพย์ในช่วงเดือนธันวาคม 2563 ทั้งนี้ รายได้ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะอยู่ระหว่าง 750-910 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567
ณ เดือนมิถุนายน 2565 อัตราการเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับเกือบ 100% ในขณะที่อัตราการเช่าของโรงงานลดลงไปอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 90% ทริสเรทติ้งมองว่าการเปิดประเทศและการยกระดับของข้อจำกัดของโรคระบาดจะส่งผลให้มีการลงทุนจากชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้นในนิคมอุตสาหกรรม อัตราการเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าจะเริ่มปรับตัวขี้นไปอยู่ที่ระดับ 100% ในขณะที่อัตราการเช่าของโรงงานจะปรับตัวเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในระหว่างปี 2566-2567 ทั้งนี้ โดยภาพรวม อัตราการเช่าเฉลี่ยเมื่อรวมการชดเชยจากสปอนเซอร์จะอยู่ระหว่าง 91%-96% ในช่วงปีประมาณการ
อัตรากำไรปรับตัวลดลงตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับ 84%-86% ในระหว่างปี 2565-2567 ต่ำกว่าที่ระดับ 87%-90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ การลดลงของอัตรากำไรมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าธรรมเนียมให้แก่ผู้จัดการกองทรัสต์ฯ ที่เพิ่มขึ้นจาก 1.75% เป็น 5.0% ของรายได้จากค่าเช่าและบริการอ้างอิงจากสัญญากับผู้จัดการกองทรัสต์ฯ รวมถึงการที่ทรัสต์ฯ ต้องรับผิดชอบในส่วนของการจ่ายภาษีสิ่งปลูกสร้างและที่ดินสำหรับพื้นที่ให้เช่าที่ว่างหลังจากพ้นระยะเวลาการชดเชยจากสปอนเซอร์ พร้อมทั้งยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมใหม่เพื่อชำระหนี้เดิม (รีไฟแนนซ์) และค่าใช้จ่ายการตลาดจากกิจกรรมเพิ่มทุนอีกด้วย
ณ เดือนมิถุนายน 2565 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 86% ลดลงจากระดับ 89% ในปี 2564 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าธรรมเนียมให้แก่ผู้จัดการกองทรัสต์ฯ
มีขนาดธุรกิจที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับทรัสต์ฯ อื่น
ทรัสต์ฯ มีขนาดของธุรกิจที่เล็กกว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอื่นที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งได้แก่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT: ได้รับอันดับเครดิต ?A/Stable? จากทริสเรทติ้ง) และ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART: ได้รับอันดับเครดิต ?A/Stable? จากทริสเรทติ้ง) ณ เดือนมิถุนายน 2565 มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 1.14 หมื่นล้านบาท ในขณะที่ FTREIT และ WHART มีมูลค่าอยู่ที่ 4.55 หมื่นล้านบาท และ 4.49 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ โดยในช่วงเวลา 12 เดือนของปีการเงิน 2564 รายได้รวมของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 764 ล้านบาท เมื่อเทียบกับรายได้รวมของ FTREIT ที่ระดับ 3.41 พันล้านบาทและของ WHART ที่ระดับ 2.57 พันล้านบาท อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ มีศักยภาพในการขยายขนาดสินทรัพย์ได้อย่างต่อเนื่องจากการสนับสนุนของสปอนเซอร์ และยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะเพิ่มขนาดของสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุนและการต่ออายุสัญญาเช่า
ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ ยังคงมีความเสี่ยงจากฐานผู้เช่าที่มีการกระจุกตัว ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายแรกมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 38% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็น 36% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมของทรัสต์ฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าก็ลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่ารายใหญ่ ๆ มีสถานะเครดิตอยู่ในระดับสูง และมีขนาดของสินทรัพย์ที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น
ทรัสต์ฯ ยังมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอีกด้วย ทั้งนี้ สัญญาเช่าส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ มีระยะเวลาการเช่านาน 3 ปี ระยะเวลาเช่าที่เหลือโดยเฉลี่ยของผู้เช่า ณ เดือนมิถุนายน 2565 คือ 1.8 ปี โดยพื้นที่เช่าที่จะหมดอายุภายในปี 2566 คิดเป็น 62% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของกองทรัสต์ฯ ณ เดือนมิถุนายน 2565 อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าไม่รวมการชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์อยู่ที่ระดับมากกว่า 90% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการต่ออายุสัญญาในระหว่างปีประมาณการจะอยู่ประมาณ 80% โดยอัตราการต่อสัญญาอยู่ที่ 82% ในปี 2564 และ 87% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 จากระหว่าง 60%-70% ในช่วงปี 2561-2563 โดยปกติแล้วผู้จัดการทรัสต์ฯ มักจะมีการเจรจาต่อรองเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าเป็นเวลาประมาณ 3-6 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลงเสมอซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่จะไม่ต่อสัญญา
ภาระหนี้สินทางการเงินอยู่ในระดับปานกลาง
ตามนโยบายทางการเงิน ทรัสต์ฯ มีเป้าหมายจะคงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ไม่ให้เกินระดับ 35% ในระยะปานกลางถึงระยะยาว ทั้งนี้ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทรัสต์ฯ มักจัดสรรแหล่งเงินเพื่อการลงทุนด้วยการเพิ่มทุนและการกู้ยืมผสมกันโดยมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมอยู่ในช่วง 27%-34% ซึ่ง ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 อัตราส่วนดังกล่าวของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับ 32%
ทรัสต์ฯ ตั้งใจที่จะขยายขนาดของสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องโดยผ่านการสนับสนุนของสปอนเซอร์เป็นหลัก ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ ได้ลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมในช่วงเดือนธันวาคม 2565 พร้อมกับจะรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมให้อยู่ที่ระดับไม่เกิน 35% โดย ณ สิ้นปี 2565 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมของทรัสต์ฯ คาดว่าจะอยู่ที่ 33% เมื่อพิจารณาจากแผนการเติบโตของทรัสต์ฯ ทริสเรทติ้งประมาณการว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมที่มูลค่าประมาณ 1.5 พันล้านบาทในระหว่างปี 2566-2567 โดยคาดว่าทรัสต์ฯ จะหาแหล่งเงินเพื่อการลงทุนจากทั้งการเพิ่มทุนและการกู้ยืมซึ่งจะทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมจะคงอยู่ที่ระดับประมาณ 32%-33%
ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 ทรัสต์ฯ มีหนี้สินที่มีหลักประกันต่อมูลค่าตลาดของสินทรัพย์รวมอยู่ที่ระดับ 32% เนื่องจากสัดส่วนของหนี้ที่มีหลักประกันอยู่ในระดับต่ำกว่า 35% ของมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันไม่น่าจะมีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพิจารณาจากลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ในระยะเวลา 12 เดือนข้างหน้าจากความสามารถในการเข้าถึงตลาดการเงิน ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2565 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้คงค้างทั้งสิ้นอยู่ที่จำนวน 3.75 พันล้านบาทโดยทั้งหมดเป็นเงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคารซึ่งจะครบกำหนดชำระในเดือนธันวาคม 2566 โดยหนี้สินดังกล่าวจะชำระคืนด้วยเงินกู้ยืมจากธนาคารหรือออกหุ้นกู้ใหม่
ส่วนแหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ฯ นั้นประกอบไปด้วยเงินสดจำนวน 336 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่า EBITDA ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ระดับประมาณ 650 ล้านบาทในระยะเวลา 12 เดือนข้างหน้า ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 6.5 เท่าและอัตราส่วนEBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ระดับ 5-7 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ตามข้อกำหนดทางการเงินระบุให้ทรัสต์ฯ ต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 6.5 เท่า โดยหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจะต้องต่ำกว่า 1 เท่าและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมจะต้องไม่เกิน 50% ทั้งนี้ อัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 อยู่ที่ระดับ 5.9 เท่า 0.5 เท่า และ 32% ตามลำดับ ทริสเรทติ้งจึงมองว่าทรัสต์ฯ จะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในระยะ 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? สินทรัพย์ลงทุนของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.4 พันล้านบาทในปี 2565 และ 1.5 พันล้านบาทในช่วงปี 2566-2567
? อัตราการเช่า (รวมการชดเชยจากสปอนเซอร์) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 91%-96% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
? รายได้จะอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 750-910 ล้านบาทในระหว่างปี 2565-2567
? EBITDA Margin จะอยู่ในช่วง 84%-86% และ EBITDA อยู่ระหว่าง 630-770 ล้านบาทต่อปีระหว่างปี 2565-2567
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะยังคงสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไปในช่วงปี 2565-2567 โดยที่ทริสเรทติ้งยังคาดด้วยว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะคงอัตราการเช่าที่สูงกว่าระดับ 90% และความสามารถในการทำกำไรจะอยู่ในระดับที่ดีอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมไม่ให้เกิน 35% ได้ตามนโยบายรวมทั้งสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการเช่าลดต่ำลงจากความคาดหมายอย่างมีนัยสำคัญ และ/หรือทรัสต์ฯ ก่อหนี้จากเงินกู้เพื่อการขยายธุรกิจในจำนวนที่สูงเกินกว่าที่คาดไว้เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากทรัสต์ฯ สามารถเพิ่มขนาดของสินทรัพย์ได้ในระดับหนึ่งในขณะที่ยังสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้อยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจเอาไว้ได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า, 15 กรกฎาคม 2564
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล (WHAIR)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable