ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ ?B+? จากระดับ ?BB-? พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? จาก ?Negative? หรือ ?ลบ? โดยการลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานที่อ่อนแอจะเป็นปัจจัยถ่วงที่ทำให้สถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงไปอีก อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและสภาพคล่องที่ตึงตัว และยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางในขณะเดียวกันก็เพิ่มภาระต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการให้สูงมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานอ่อนแอกว่าที่คาด
ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2564 ยังคงอ่อนแออย่างต่อเนื่อง โดยรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่ระดับ 2.1 พันล้านบาท ลดลงจากระดับราว ๆ 2.4 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2563 และ 3 พันล้านบาทในปี 2561 ส่วนรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมนั้นอยู่ที่ระดับเพียง 424 ล้านบาทในปี 2564 ลดลงจาก 801 ล้านบาทในปี 2563 เนื่องจากบริษัทไม่มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ เลยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา กำไรจากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ระดับเพียง 33 ล้านบาท ในขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายค่อนข้างสูงที่ระดับ 354 ล้านบาท ซึ่งส่งผลทำให้บริษัทมีผลขาดทุนสุทธิจำนวน 346 ล้านบาทในปี 2564 บริษัทมีเงินทุนจากการดำเนินงานติดลบ 484 ล้านบาทและมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ค่อนข้างน้อยที่จำนวน 190 ล้านบาทในปี 2564
ด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยจากผลของอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและระดับหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ทำให้คาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทจะอยู่ในช่วง 2.5-3 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 4%-9% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม โดยคาดว่าดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 300 ล้านบาทต่อปี ซึ่งจะส่งผลทำให้บริษัทมีกำไรสุทธิค่อนข้างเบาบางในปีนี้และจะมีผลขาดทุนที่ประมาณ 100-200 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 ดังนั้น เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจึงอาจจะยังคงอยู่ในแดนลบที่ระดับ 150-350 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ
ความไม่แน่นอนของ ?โครงการสุนทรียา?
บริษัทได้ลงทุนไปราว 1.8 พันล้านบาทตั้งแต่ปี 2555 สำหรับใช้เป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า ตลอดจนใช้ในการจ่ายค่าชดเชย เป็นต้นทุนการก่อสร้าง และเป็นต้นทุนปลีกย่อยต่าง ๆ ในโครงการสุนทรียา ทั้งนี้ ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการดังกล่าวมีความล่าช้าไปหลายปีจากเบื้องต้นที่ได้วางแผนไว้เนื่องจากบริษัทยังไม่สามารถจัดหาแหล่งเงินทุนได้อย่างเหมาะสม ทริสเรทติ้งมองว่าแผนในการพัฒนาโครงการดังกล่าวและแผนการจัดหาแหล่งเงินทุนมีความไม่แน่นอนค่อนข้างสูง โดยเมื่อพิจารณาจากระดับภาระหนี้ที่สูงของบริษัทในปัจจุบันแล้วทำให้เห็นว่าการลงทุนเพิ่มเติมสำหรับโครงการดังกล่าวโดยการก่อหนี้อาจทำให้บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของภาระหนี้ในส่วนของอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนได้
บริษัทได้รับอนุมัติจากเจ้าของที่ดินในการขยายระยะเวลาการก่อสร้างโครงการออกไปอีก 3 ปีจนถึงปลายปี 2568 ปัจจุบันโครงการอยู่ในขั้นตอนก่อสร้างฐานราก ทั้งนี้ สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งได้รวมเงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างฐานรากจนแล้วเสร็จที่จำนวน 540 ล้านบาท (รวมค่าธรรมเนียมในการขยายสัญญาการก่อสร้าง) ในปี 2565 และจำนวน 100 ล้านบาทในปี 2566 ไว้แล้ว ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะบริหารจัดการแผนการระดมเงินทุนได้อย่างเหมาะสมก่อนที่จะเริ่มการก่อสร้างในลำดับต่อไป
สถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงจากภาระหนี้ที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง
ทริสเรทติ้งคาดว่าหนี้สินของบริษัทจะอยู่ในระดับสูงในช่วงปีประมาณการ ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานที่ขาดทุนในปี 2564 ทำให้โครงสร้างเงินทุนของบริษัทอ่อนแอลงยิ่งขึ้น โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 73%-74% ในช่วงระหว่างปี 2564 จนถึงสิ้นเดือนมิถุนายน 2565 จากระดับ 71% ในปี 2563 กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทก็อ่อนแอโดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินยังคงอยู่ในแดนลบมาตั้งแต่ปี 2564 จนถึง 6 เดือนแรกของปี 2565
ในอนาคตกำไรสะสมที่ลดลงจากผลขาดทุนที่ต่อเนื่องน่าจะส่งผลทำให้ระดับหนี้สินของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะแกว่งตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 75% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ -2% ถึง -4% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 1 เท่าในระหว่างปี 2565-2567 โดยอยู่ภายใต้สมมติฐานที่บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ มูลค่ารวม 5.8 พันล้านบาทภายในปีนี้และอีกจำนวน 2 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่างบประมาณในการซื้อที่ดินของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 400-640 ล้านบาทต่อปีและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจะอยู่ที่ระดับ 1.4-1.7 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ตามข้อกำหนดทางการเงินระบุว่าบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนมิถุนายน 2565 อยู่ที่ 2.2 เท่า ทั้งนี้ ภาระหนี้ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องเป็นปัจจัยที่เพิ่มความกังวลให้แก่ทริสเรทติ้งในเรื่องความสามารถที่บริษัทจะปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงินหรือไม่ ทริสเรทติ้งคาดหวังให้บริษัทบริหารจัดการโครงสร้างหนี้ให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวต่อไป ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะเพิ่มทุนจำนวน 220 ล้านบาทจากคณะผู้บริหารของบริษัทในปี 2566 ซึ่งน่าจะช่วยลดระดับภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นลงได้บางส่วน
สภาพคล่องอยู่ในระดับตึงตัว
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่ตึงตัวซึ่งจะทำให้บริษัทมีความเสี่ยงในการกู้ยืมใหม่เพื่อนำมาใช้ชำระคืนหนี้เดิม (รีไฟแนนซ์) ผลการดำเนินงานที่อ่อนแออย่างต่อเนื่องและภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวนมากในแต่ละปีได้เพิ่มความกังวลให้แก่ทริสเรทติ้งเกี่ยวกับสภาพคล่องของบริษัท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 8 พันล้านบาทซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นหนี้ที่มีหลักประกัน กรณีดังกล่าวส่งผลให้บริษัทมีช่องทางในการก่อหนี้เพิ่มได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น
ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 2.2 พันล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 526 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 190 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะสั้นอีกจำนวน 38 ล้านบาท บริษัทได้ชำระคืนหุ้นกู้มีหลักประกันที่ครบกำหนดชำระจำนวน 550 ล้านบาทในเดือนตุลาคม 2565 แล้วด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทน บริษัทยังมีแผนการที่จะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อนำมาใช้ชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 1.7 พันล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2566 อีกด้วย โดยบริษัทจะนำหลักประกันของหุ้นกู้ชุดเดิมที่ครบกำหนดมาใช้เป็นหลักประกันสำหรับหุ้นกู้ชุดใหม่ดังกล่าว ทริสเรทติ้งมองว่าแหล่งสภาพคล่องของบริษัทมีค่อนข้างจำกัด ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 165 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 30 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่า ณ ราคาทุนที่จำนวน 437 ล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินสินเชื่อได้อีกด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2565-2567 ดังนี้
? บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ มูลค่ารวมทั้งสิ้น 5.8 พันล้านบาทในปี 2565 โดยประกอบด้วยโครงการแนวราบมูลค่ารวม 2.1 พันล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 1 โครงการมูลค่ารวม 3.7 พันล้านบาท และจะเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ อีกที่มูลค่า 2 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567
? งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่จำนวน 640 ล้านบาทในปี 2565 และจำนวน 400 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567
? ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่จำนวน 1.4-1.7 พันล้านบาทต่อปี
? รายได้จากการดำเนินงานจะแกว่งตัวอยู่ที่ประมาณ 3.2-3.4 พันล้านบาทต่อปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานและมีฐานะทางการเงินที่ไม่อ่อนแอไปจากเป้าหมายมากกว่านี้ด้วยการมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับไม่เกินกว่า 75% ในช่วงปีประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอาจถูกปรับลดลงหากมีสัญญาณว่าความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์ของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นและ/หรือผลการดำเนินงานจะอ่อนแอลงกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหลายขั้นหากบริษัทไม่สามารถรีไฟแนนซ์หนี้ได้ตามที่วางแผนไว้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจถูกปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งขึ้นและดีกว่าเป้าหมายอย่างมีนัยสำคัญอีกทั้งมีสถานะทางการเงินที่ดีขึ้นโดยที่ความกังวลด้านสภาพคล่องได้รับการแก้ปัญหาอย่างชัดเจน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (Areeya)
อันดับเครดิตองค์กร: B+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable