ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BBB-? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? อันดับเครดิตสะท้อนถึงขนาดของธุรกิจที่ค่อนข้างเล็กของบริษัท ภาระหนี้ที่ปรับตัวสูงขึ้น และสภาพคล่องที่ตึงตัว อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตได้รับการสนับสนุนจากผลการดำเนินงานที่สม่ำเสมอและความสามารถในการทำกำไรที่น่าพอใจ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่องและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านในกลุ่มรายได้ต่ำถึงปานกลางซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
อันดับเครดิตถูกจำกัดโดยขนาดธุรกิจที่ค่อนข้างเล็ก
ฐานรายได้ของบริษัทมีขนาดค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น โดยรายได้ของบริษัทอยู่ระหว่าง 2.2-2.5 พันล้านบาทและกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) อยู่ระหว่าง 600-800 ล้านบาทในปี 2563-2565 เนื่องด้วยฐานทุนของบริษัทมีขนาดค่อนข้างเล็ก บริษัทจึงมีข้อจำกัดในการขยายขนาดของธุรกิจให้เทียบเท่ากับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต อีกทั้ง การขยายโครงการอย่างรวดเร็วอาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่องบดุลของบริษัท
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลประกอบการของบริษัทจะได้รับการสนับสนุนจากเศรษฐกิจภายในประเทศที่คาดว่าจะเติบโตขึ้นและจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์แนวราบในตลาด จากสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่ารายได้ของบริษัทจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5%-7% ต่อปีไปอยู่ที่ระดับ 2.6-3.0 พันล้านบาทในปี 2566-2568 และคาดว่า EBITDA ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 600-700 ล้านบาทด้วยอัตรา EBITDA ต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่ระดับ 24%
ณ เดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 37 โครงการ โดยมีมูลค่ารวมทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 9.4 พันล้านบาท ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการทาวน์เฮ้าส์ 53% บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในสัดส่วน 33% และโครงการคอนโดมิเนียมอีก 14% บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้อยู่ที่ 199 ล้านบาทโดยคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2566
ความสามารถในการทำกำไรอยู่ในระดับน่าพอใจ
อัตรากำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา EBITDA Margin ของบริษัทเติบโตขึ้นจาก 23% ในปี 2562 มาอยู่ที่ระดับสูงกว่า 30% ในปี 2565 โดยอัตรากำไรในระดับสูงในปี 2565 เกิดจากการทบทวนต้นทุนและอัตรากำไรในระดับสูงของบางโครงการ อย่างไรก็ตาม เนื่องด้วยสินค้าคงเหลือของโครงการที่มีอัตรากำไรสูงจะทยอยหมดไปและไม่มีการทบทวนต้นทุน อัตรากำไรสุทธิของบริษัทจึงคาดว่าจะกลับสู่ระดับปกติในปี 2566
แม้ว่าการแข่งขันยังคงรุนแรงและต้นทุนการพัฒนาโครงการยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของทั้งอุตสาหกรรม โดยอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทคาดว่าจะกลับคืนสู่ระดับปกติที่ 32%-33% ในปี 2566-2568 ลดลงจากระดับ 43% ในปี 2565 และ 36% ในปี 2564 โดยอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ประมาณ 30%-33% ทริสเรทติ้งยังคาดอีกว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 15% โดยเฉลี่ยสอดคล้องกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น ทั้งนี้ กำไรสุทธิของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 230-260 ล้านบาทหรือ 8%-10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม
ภาระหนี้อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง
ทริสเรทติ้งมองว่าภาระหนี้ของบริษัทมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากการขยายโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2564-2565 บริษัทซื้อที่ดินเป็นจำนวนรวมทั้งหมด 1.1-1.3 พันล้านบาทต่อปี ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงกว่าการซื้อที่ดินของบริษัทในอดีตค่อนข้างมาก และบริษัทเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 4 โครงการคิดเป็นมูลค่ารวม 3.4 พันล้านบาทในปี 2565 การซื้อที่ดินและการเปิดโครงการใหม่ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 48% ณ เดือนธันวาคม 2565 จาก 45% ในปี 2564 และ 41% ในปี 2563
จากแผนการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องทุกปีของบริษัท อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 50% ในปี 2566-2568 การคาดการณ์กรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการแนวราบมูลค่าประมาณ 4 พันล้านบาทต่อปี โดยสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่างบประมาณในการซื้อที่ดินต่อปีจะอยู่ที่ประมาณ 1 พันล้านบาทและเงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างจะอยู่ที่ 1.0-1.4 พันล้านบาท จากการคาดการณ์ว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไปและ EBITDA Margin ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 24% ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ไว้ได้ที่ประมาณ 7-8 เท่าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ระดับ 5%-6% ในช่วงปีประมาณการ
ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 5.2 พันล้านบาท โดย 2.2 พันล้านบาทเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งรวมถึงหนี้สินที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และหนี้สินรวมของบริษัทย่อย ส่งผลให้บริษัทมีอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทอยู่ที่ 42%
สภาพคล่องที่ตึงตัวแต่อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.6 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.1 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินจำนวน 0.2 พันล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินจำนวน 0.2 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินลงทุนสำหรับการซื้อที่ดินและการก่อสร้างรวมจะอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านบาทในปี 2566 และคาดว่าอัตราการจ่ายเงินปันผลจะอยู่ที่ 30% ของกำไรสุทธิ ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 0.3 พันล้านบาท และวงเงินจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 0.2 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2566 จะอยู่ที่ประมาณ 0.3 พันล้านบาท อีกทั้งบริษัทยังมีที่ดินที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทางบัญชีอยู่ที่จำนวน 2.2 พันล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันสำหรับขอวงเงินสินเชื่อใหม่ได้หากจำเป็น ทั้งนี้ บริษัทมักจะรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และเปลี่ยนตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นที่ครบกำหนดเป็นเงินกู้ยืมโครงการระยะยาวในเวลาต่อมา อีกทั้งเงินกู้ยืมโครงการมักจะได้รับการชำระคืนจากเงินที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการที่เป็นหลักประกัน
ตามข้อกำหนดทางการเงินที่ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2.5 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่านั้น ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.0 เท่าและ 1.3 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปีการเงิน 2566-2568 มีดังนี้
? บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 4 พันล้านบาทต่อปีด้วยงบประมาณรายปีในการซื้อที่ดินจำนวน 1 พันล้านบาท
? รายได้จากการดำเนินงานจะอยู่ที่ 2.6-3.0 พันล้านบาทต่อปี
? อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับ 32%-33% และ EBITDA Margin จะอยู่ที่ 23%-25%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ โดยคาดว่า EBITDA Margin ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 23%-25% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ที่ระดับประมาณ 50% อีกทั้ง ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับสูงกว่า 5% ในช่วงปีประมาณการไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถขยายฐานรายได้และผลกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ยังคงสถานะทางการเงินที่ระดับปัจจุบันเอาไว้ได้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 15 มิถุนายน 2564
บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) (PRIN)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
PRIN25DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 BBB-
PRIN267A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 450 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2569 BBB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable