ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ?BB-? ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ?
โดยแนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับภาระหนี้ของบริษัทที่อาจจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีกระยะหนึ่งแม้ว่าธุรกิจโรงแรมจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งก็ตาม ทั้งนี้ ความล่าช้าในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนอัตราการขายที่ช้าส่งผลให้เงินทุนของบริษัทนั้นติดพันอยู่ในสินทรัพย์ที่สร้างกำไรน้อยหรือไม่สร้างกำไรเลยเป็นเวลานานเกินความจำเป็น อีกทั้งความล่าช้าในการเริ่มดำเนินงานของบริษัทร่วมค้าที่ผลิตถุงมือยางยังส่งผลให้ความสามารถในการสร้างผลตอบแทนจากเงินลงทุนเป็นไปได้ยากขึ้นเนื่องจากสถานการณ์อุปทานล้นตลาดได้ส่งผลให้ราคาถุงมือยางปรับตัวลดลงอย่างมากและอยู่ในระดับต่ำกว่าที่คาดไว้เมื่อช่วงเริ่มโครงการ ในการนี้ หากความสามารถในการทำกำไรของบริษัทไม่ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหรือบริษัทไม่มีการบริหารงบดุลเพื่อลดภาระหนี้ก็อาจนำไปสู่การปรับลดอันดับเครดิตได้
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงสินทรัพย์โรงแรมที่มีคุณภาพดีและประสบการณ์ในการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ในขณะเดียวกันอันดับเครดิตก็ยังมีข้อจำกัดจากภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนสภาพคล่องที่ตึงตัว และความสามารถในการทำกำไรที่อ่อนแอ
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ธุรกิจโรงแรมคาดว่าจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง
ทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2566 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวชาวจีนในช่วงหลังของปี สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืน (Revenue per Available Room -- RevPAR) ของบริษัทจะกลับคืนมาอยู่ที่ระดับเดียวกับในปี 2562 ได้ในปี 2566 และจะเพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับในปี 2562 ในช่วงระหว่างปี 2567-2568 เนื่องจากการท่องเที่ยวจะกลับคืนสู่สถานการณ์ปกติ โดยทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากกิจการโรงแรมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.5-3.0 พันล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2566-2568
ธุรกิจโรงแรมของบริษัทเริ่มฟื้นตัวกลับมาในปี 2565 เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งหลังของปีจากการผ่อนคลายกฎเกณฑ์การเข้าประเทศที่มีขั้นตอนในการกลั่นกรองโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2029 (โรคโควิด 19) สำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติอย่างค่อยเป็นค่อยไปในช่วงครึ่งแรกของปี โดยจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญมาอยู่ที่จำนวน 11 ล้านคนในปี 2565 จากจำนวน 0.4 ล้านคนในปี 2564 ทั้งนี้ ในปี 2565 บริษัทมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย (Occupancy Rate ? OR) ที่ระดับ 47% และมีรายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืนที่ระดับต่ำกว่าในปี 2562 39% ซึ่งปรับตัวดีขึ้นจากอัตราการเข้าพักเฉลี่ยที่ระดับ 16% และรายได้เฉลี่ยต่อห้องต่อคืนที่ระดับต่ำกว่าในปี 2562 84% ในปี 2564
ยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะยังคงซบเซา
ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทจะยังคงอ่อนแอในช่วงระหว่างปี 2566-2568 โดยสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายของโครงการของบริษัท 2 แห่งจะอยู่ที่ประมาณ 350-450 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ
ปัจจุบันบริษัทเป็นเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทพัฒนาเองจำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียม ?ไฮด์ สุขุมวิท 11? และโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-used) ในจังหวัดระยอง
ความคืบหน้าของยอดขายโครงการไฮด์ สุขุมวิท 11 ยังคงดำเนินไปอย่างช้า ๆ ในปี 2565 แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 จะดีขึ้นก็ตาม ทั้งนี้ บริษัทมียอดขายเพียง 136 ล้านบาทหรือคิดเป็น 3% ของมูลค่าโครงการในปี 2565 โครงการดังกล่าวมีห้องชุดเหลือขายมูลค่าทั้งสิ้น 1.1 พันล้านบาทหรือคิดเป็น 26% ของมูลค่าโครงการ โดยโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์และพร้อมโอนให้แก่ลูกค้าในปี 2560
สำหรับโครงการแบบผสมผสานที่จังหวัดระยองนั้นประกอบไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ 3 ประเภท ได้แก่ วิลล่าเพื่อขายจำนวน 61 หลัง โรงแรมขนาด 205 ห้อง 1 แห่ง และคอนโดมิเนียมอีก 1 โครงการ บริษัทได้ก่อสร้างวิลล่าบริเวณริมชายหาดแล้วเสร็จจำนวน 9 หลังตั้งแต่ในช่วงต้นปี 2564 และตั้งราคาขายไว้ที่ 50-60 ล้านบาทต่อยูนิต อย่างไรก็ตาม โครงการยังไม่มีการรับรู้รายได้จากยอดขาย ณ เดือนธันวาคม 2565 จากความล่าช้าในการก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางของโครงการ อีกทั้งยังคงมีความไม่แน่นอนว่าบริษัทจะสามารถขายวิลล่าระดับหรูดังกล่าวได้ตามราคาเป้าหมายในกรอบเวลาที่สมเหตุสมผลได้หรือไม่ ในการนี้ บริษัทวางแผนจะพัฒนาโรงแรมอีก 1 แห่งและคอนโดมีเนียมอีก 1 โครงการหลังจากที่การก่อสร้างวิลล่าแล้วเสร็จ โดยคาดว่าโครงการโรงแรมจะเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2568
นอกจากนี้ บริษัทยังได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าขึ้นมาจำนวน 2 แห่งเพื่อพัฒนาโครงการคอนมิเนียม 2 โครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งประกอบด้วยโครงการ ?ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ? ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิทและโครงการ ?ไฮด์ ริเวอร์ เบย์? ซึ่งตั้งอยู่บนถนนเจริญนครบริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาด้วยเช่นกัน โดยโครงการ ?ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ? มีความพร้อมในการโอนในเดือนสิงหาคม 2565 ซึ่งรับรู้เป็นรายได้ที่จำนวน 1.5 พันล้านบาทในปีเดียวกันและมียอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้จำนวนทั้งสิ้น 1.5 พันล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2565 ส่วนโครงการ ?ไฮด์ ริเวอร์ เบย์? นั้นยังคงอยู่ในระหว่างการปรับรูปแบบโครงการและการเปิดตัวโครงการถูกเลื่อนออกไปเป็นช่วงไตรมาสแรกของปี 2567 ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของ
ทริสเรทติ้งคาดว่าโครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อจะรับรู้รายได้ที่ประมาณ 2 พันล้านบาทในปี 2566 ซึ่งรวมยอดขายที่รอรับรู้รายได้ ในขณะที่โครงการไฮด์ ริเวอร์ เบย์คาดว่าจะเริ่มงานก่อสร้างในปี 2567
กิจการร่วมค้าผลิตภัณฑ์ถุงมือยางเผชิญกับสถานการณ์ที่ท้าทาย
ทริสเรทติ้งคาดว่าสถานการณ์อุปทานล้นตลาดของตลาดถุงมือยางจะยังคงส่งผลให้ราคาถุงมือยางลดลงต่ำกว่าระดับที่บริษัทคาดการณ์ไว้เมื่อเริ่มต้นโครงการ โดยทริสเรทติ้งคาดว่ากิจการร่วมค้าจะยังคงมีผลขาดทุนต่อไปในอีก 2-3 ปีข้างหน้าเนื่องจากราคาถุงมือยางที่คาดว่าจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับในปัจจุบันหากไม่ต่ำกว่าซึ่งจะกดดันต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
ในช่วงปลายปี 2563 บริษัทได้ร่วมมือกับหุ้นส่วนทางธุรกิจรายหนึ่งซึ่งมีประสบการณ์มากกว่า 30 ปีในการผลิตถุงมือยางเพื่อจัดตั้ง บริษัท แกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ จำกัด โดยแผนเดิมนั้นบริษัทจะก่อสร้างโรงงาน 2 แห่งซึ่งมีสายการผลิตจำนวนทั้งหมด 16 สายให้แล้วเสร็จพร้อมเริ่มดำเนินงานให้ได้ในปี 2564
ณ เดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีสายการผลิตที่พร้อมดำเนินงานจำนวน 3 สายและคาดว่าจะติดตั้งสายการผลิตที่ 4 ให้แล้วเสร็จในปี 2566 บริษัทตัดสินใจที่จะปรับแผนการดำเนินงานและหยุดการขยายกำลังการผลิตหลังจากติดตั้งสายการผลิตที่ 4 แล้วเสร็จ บริษัทเริ่มสร้างรายได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 หลังจากเกิดความล่าช้าในการเริ่มต้นโครงการโดยบริษัทมีผลขาดทุนสุทธิจำนวน 109 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสาเหตุส่วนหนึ่งเกิดจากราคาถุงมือยางที่ลดลงอย่างมากจากระดับราคาในช่วงที่สถานการณ์แพร่ระบาดของโรคโควิด 19 อยู่ในจุดสูงสุด อนึ่ง บริษัทได้ลงทุนไปจำนวนประมาณ 400 ล้านบาททั้งในส่วนที่เป็นผู้ถือหุ้นและในส่วนของเงินให้กู้ยืมจากผู้ถือหุ้นในบริษัทแกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ ณ เดือนธันวาคม 2565
เงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าจะติดลบในช่วงปีประมาณการหากภาระหนี้ไม่ลดลง
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะหาทางในการลดภาระหนี้ได้โดยอาจขายสินทรัพย์บางรายการออกไป ทั้งนี้ บริษัทอยู่ระหว่างการพิจารณาที่จะทำธุรกรรมการขายและเช่ากลับโรงแรม ไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพฯ สุขุมวิทในปี 2567 โดยคาดว่าจะได้เงินจากการขายประมาณ 5 พันล้านบาทจากการตีค่าครั้งล่าสุด ส่วนทางเลือกอีกทางหนึ่งคือบริษัทอาจขายเงินลงทุนใน บริษัท แกรนด์ ริเวอร์ ฟอร์เรสท์ จำกัด ทั้งนี้ บริษัทถือหุ้นในสัดส่วน 42% ในกิจการร่วมค้าด้วยเงินลงทุนประมาณ 600 ล้านบาท หากธุรกรรมดังกล่าวเกิดขึ้นจริง บริษัทจะได้รับเงินลงทุนกลับคืนมาและยังสามารถหลีกเลี่ยงการก่อหนี้เพิ่มเติมในช่วงการก่อสร้างที่ใช้เวลาประมาณ 4 ปีอีกด้วย
ในกรณีที่ไม่มีแผนการลดภาระหนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นไปอยู่ที่ระดับประมาณ 1.2-1.4 หมื่นล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2566-2568 โดยคาดว่าบริษัทจะมีการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่มูลค่ารวมทั้งสิ้นประมาณ 1.9 พันล้านบาทในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 700-800 ล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2566-2568 ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจึงคาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 17 เท่าในช่วงปีประมาณการ ทริสเรทติ้งคาดว่าค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 900-1,100 ล้านบาท ดังนั้น เงินทุนจากการดำเนินงานจึงคาดว่าจะยังคงติดลบ บริษัทอาจจำเป็นต้องก่อหนี้เพิ่มเติมเพื่อใช้เป็นเงินทุนสนับสนุนกระแสเงินสดที่ติดลบหากบริษัทไม่สามารถหาทางในการลดภาระหนี้ลงหรือหากความสามารถในการทำกำไรของบริษัทไม่ปรับตัวดีขึ้นเกินกว่าความคาดหมายของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญ
เงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ของบริษัทกำหนดให้บริษัทต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อทุนให้อยู่ที่ระดับไม่เกิน 3 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.5 เท่า ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565 เนื่องจากทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงมีผลการดำเนินงานขาดทุนจากการมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและต้นทุนทางการเงินที่อยู่ในระดับสูง ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทจึงอาจอ่อนแอลงและอาจส่งผลให้ส่วนเผื่อสำหรับเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวมีแนวโน้มลดลง ณ เดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีภาระหนี้สินรวมจำนวน 1.19 หมื่นล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวนประมาณ 1.1 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหนี้เงินกู้และหุ้นกู้ที่มีหลักประกันของบริษัทและภาระผูกพันที่จะต้องซื้อสินทรัพย์โรงแรมกลับคืนมาจากทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 93% ซึ่งสูงกว่าระดับ 50% ตาม ?เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้? ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันมีความด้อยสิทธิกว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพิจารณาจากสิทธิเรียกร้องในสินทรัพย์ของบริษัท
สภาพคล่องมีความตึงตัว
ทริสเราติ้งคาดว่าสภาพคล่องของบริษัทจะยังคงตึงตัวในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีแหล่งเงินทุนซึ่งประกอบไปด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวนประมาณ 1.7 พันล้านบาทและมีหนี้สินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวนทั้งสิ้น 3 พันล้านบาทซึ่งรวมหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 2.8 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ใช้จ่ายออกไปสุทธิที่ประมาณ 200 ล้านบาทและแผนการลงทุนที่ประมาณ 600 ล้านบาทในปี 2566 ทั้งนี้ บริษัทได้วางแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนและจะจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมเพื่อให้เพียงพอกับภาระผูกพันทางการเงินอื่น ๆ และแผนการลงทุนของบริษัท
?
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
? รายได้จากธุรกิจโรงแรมจะอยู่ที่ประมาณ 2.5-3.0 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2568
? รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 350-450 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2568
? อัตรา EBITDA Margin จะอยู่ที่ประมาณ 24%-25% ในช่วงระหว่างปี 2566-2568
? เงินลงทุนรวมจะอยู่ที่ประมาณ 1.9 พันล้านบาทในช่วงประมาณการ 3 ปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Negative? หรือ ?ลบ? สะท้อนมุมมองของทริสเรทติ้งว่าภาระหนี้ของบริษัทอาจจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีกระยะหนึ่งแม้ว่าสถานการณ์ของธุรกิจโรงแรมจะฟื้นตัวดีขึ้นอย่างแข็งแกร่งก็ตาม
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
แนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? หากผลการดำเนินงานทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีกว่าการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญหรือหากบริษัทสามารถปรับลดภาระหนี้ลงจนสามารถคาดการณ์ได้ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะเปลี่ยนจากติดลบกลับมาเป็นบวก ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานทางการเงินของบริษัทเป็นไปตามหรือแย่กว่าการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งโดยบริษัทไม่สามารถลดภาระหนี้ใด ๆ ได้ตามแผน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 7 กันยายน 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (GRAND)
อันดับเครดิตองค์กร: BB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative