ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เป็นระดับ ?BB+? จากเดิมที่ระดับ ?BBB-? พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ?Stable? หรือ ?คงที่? จาก ?Negative? หรือ ?ลบ? โดยการลดอันดับเครดิตเป็นไปตามทิศทางอันดับเครดิตของบริษัทแม่คือ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) (MK อันดับเครดิต ?BB+/Stable?)
ในฐานะที่เป็นบริษัทย่อยหลัก อันดับเครดิตของบริษัทจึงอยู่ในระดับเดียวกับและเปลี่ยนแปลงไปตามทิศทางอันดับเครดิตของ MK ทั้งนี้ ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าธุรกิจของบริษัทมีความสอดคล้องกับกลยุทธ์ของ ?กลุ่มเอ็มเค? และบริษัทได้รับการคาดหมายว่าจะเป็นผู้สร้างกำไรรายสำคัญของกลุ่มในระยะยาว นอกจากนี้ บริษัทยังได้รับการคาดหมายว่าจะได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากกลุ่มในยามจำเป็นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
การลดอันดับเครดิตองค์กรของ MK
การลดอันดับเครดิตองค์กรของ MK สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่อ่อนแอกว่าประมาณการและภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ยอดขายที่อยู่อาศัยที่ลดลงอย่างมากและผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของธุรกิจดูแลสุขภาพส่งผลให้ผลการดำเนินงานของบริษัทยังคงขาดทุนติดต่อกันเป็นปีที่ 3 นอกจากนี้ เงินลงทุนที่สูงในธุรกิจดูแลสุขภาพและธุรกิจโรงงานและคลังสินค้ายังเป็นสาเหตุที่ทำให้ระดับหนี้สินทางการเงินของบริษัทเพิ่มขึ้นเกินกว่า 1.2 หมื่นล้านบาทจนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) อยู่ที่ระดับ 29 เท่า ณ สิ้นปี 2565 อีกด้วย
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของ MK โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลการดำเนินงานในธุรกิจดูแลสุขภาพจะค่อย ๆ ฟื้นตัวภายหลังจากการเปิดประเทศ รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 2.6-2.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2567-2568 จาก 2.3 พันล้านบาทในปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ของMKจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 400-600 ล้านบาทต่อปีและ EBITDA จะอยู่ที่ระดับ 1-1.3 พันล้านบาทต่อปี อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะยังคงสูงที่ระดับราว ๆ 1.1-1.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ต่ำกว่าระดับ 5% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะสูงเกินกว่า 8 เท่าในช่วงเวลาประมาณการ
ยังคงมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของ MK
บริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยที่ถือหุ้นเต็มของ MK ซึ่งเน้นดำเนินธุรกิจโรงงานและคลังสินค้า บริษัทเป็นผู้สร้างกำไรรายสำคัญของ MK ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยบริษัทสร้างผลกำไรให้แก่กลุ่มคิดเป็นสัดส่วน 80% ของ EBITDA ของ MK ในปี 2565 ซึ่งเพิ่มจาก 40% ในปี 2562 ท่ามกลางผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจดูแลสุขภาพของ MK ทั้งนี้ สินทรัพย์ของบริษัทซึ่งประกอบด้วยคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 40% ของสินทรัพย์ทั้งหมดของ MK ณ สิ้นปี 2565
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงเป็นผู้สร้างกำไรรายสำคัญของกลุ่มโดยบริษัทน่าจะสร้างผลกำไรคิดเป็นสัดส่วน 65%-90% ของ EBITDA รวมของกลุ่มในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า ในฐานะที่เป็นบริษัทย่อยหลักของกลุ่ม บริษัทจึงได้รับการคาดหมายว่าจะได้รับการสนับสนุนทางการเงินอย่างต่อเนื่องจาก MK ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2565 ภาระหนี้ประมาณ 40% ของบริษัทนั้นเป็นเงินกู้จาก MK
มีการเติบโต แต่ฐานรายได้และกำไรยังอยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้และกำไรของบริษัทจะเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยมีปัจจัยสนับสนุนจากแผนการพัฒนาโครงการและแผนการขายสินทรัพย์เข้า ?ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล? (PROSPECT) ของบริษัทในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ธุรกิจของบริษัทน่าจะยังคงมีขนาดปานกลางเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น ๆ โดยรายได้จากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ระดับเพียง 539 ล้านบาทและ EBITDA อยู่ที่ระดับเพียง 347 ล้านบาทเท่านั้น
ณ เดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าภายใต้การบริหารงานของบริษัทที่จำนวน 0.5 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่าของบริษัทเอง รวมทั้งพื้นที่ให้เช่าของ PROSPECT จำนวน 0.22 ล้าน ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าของบริษัทร่วมทุน 2 แห่ง (BFTZ Wangnoi หรือ ?BFTZW? และ BFTZ Bangpakong หรือ ?BFTZB?) อีกจำนวน 26,194 ล้าน ตร.ม.
ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA ของบริษัทจะเติบโตที่ระดับประมาณ 700 ล้านบาทถึง 1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2568 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะพัฒนาพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานของบริษัทเองที่ราว ๆ 0.05-0.1 ล้าน ตร.ม. ต่อปีด้วยต้นทุนที่ประมาณ 0.8-2 พันล้านบาทต่อปี บริษัทจะคงพื้นที่ให้เช่าเอาไว้ที่ระดับประมาณ 0.2 ล้าน ตร.ม. เพื่อใช้สร้างรายได้ประจำที่ระดับประมาณ 400 ล้านบาทต่อปี ส่วนพื้นที่ให้เช่าส่วนเกินจากนี้ซึ่งประกอบด้วยคลังสินค้าและโรงงานที่เพิ่งสร้างแล้วเสร็จและโครงการภายใต้การร่วมทุนนั้นบริษัทจะขายเข้า PROSPECT เพื่อเพิ่มผลกำไร นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะได้รับรายได้จากค่าธรรมเนียมในการบริหารสินทรัพย์จาก PROSPECT และบริษัทร่วมทุนทั้ง 2 แห่งที่จำนวนประมาณ 100-140 ล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาประมาณการอีกด้วย
สินทรัพย์ลงทุนมีการกระจุกตัวและมีความเสี่ยงในการต่อสัญญา
ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าสินทรัพย์ลงทุนของบริษัทยังคงมีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้ง ผู้เช่า และสัญญาเช่า เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดของบริษัทตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ ดังนั้น หากมีสถานการณ์ในท้องถิ่นที่ไม่น่าพึงพอใจเกิดขึ้นก็อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานของบริษัทได้ ส่วนในแง่ของฐานผู้เช่าที่มีการกระจุกตัวนั้น ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 40% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของบริษัทและมีสัดส่วนคิดเป็น 40% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของบริษัทในปี 2565 ในขณะที่การสิ้นสุดสัญญาของผู้เช่ารายใหญ่นั้นก็อาจส่งผลให้เกิดผลกระทบในทางลบเป็นอย่างมากต่อผลการดำเนินงานของบริษัท นอกจากนี้ สัญญาเช่าของบริษัทส่วนใหญ่ก็มีอายุไม่ถึง 3 ปีซึ่งทำให้บริษัทมีความเสี่ยงที่จะได้รับการต่อสัญญาทุกปีอีกด้วย อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทมีอัตราการต่ออายุสัญญาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ระดับ 90% และความคาดหมายที่อุปสงค์คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจะเพิ่มขึ้นภายหลังการเปิดประเทศในหลาย ๆ ประเทศทั่วโลกก็น่าจะช่วยลดทอนความเสี่ยงนี้ลงได้ ทั้งนี้ บริษัทสามารถรักษาอัตราการให้เช่าเฉลี่ย (OR) ให้อยู่ที่ระดับเกินกว่า 80% เอาไว้ได้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม OR ในปี 2565 ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 67% เนื่องจากมีพื้นที่สร้างเสร็จใหม่เพิ่มเข้ามาในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากทั้งผู้ประกอบการรายเดิมและรายใหม่รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยก็อาจสร้างความท้าทายให้แก่บริษัทได้ ดังนั้น บริษัทจึงพยายามที่จะเพิ่มการตระหนักรู้เกี่ยวกับแบรนด์ของบริษัทในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยผ่านช่องทางการตลาดที่หลากหลายเพื่อลดความเสี่ยงในส่วนนี้ลงในระดับหนึ่ง
ไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของธนาคาร
ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 5.1 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 900 ล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทแม่จำนวน 2 พันล้านบาท และเงินกู้โครงการระยะยาวจากธนาคารอีกจำนวน 2.1 พันล้านบาท ทั้งนี้ ภาระหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทมีจำนวน 2.2 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ 43.2% ส่วนภาระหนี้ของโครงการร่วมทุนอยู่ที่ระดับ 5.1 พันล้านบาทซึ่งรวมอาวัลจำนวน 3.1 พันล้านบาท
ข้อกำหนดทางการเงินของเงินกู้ธนาคารระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้อยู่ที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า รวมทั้งรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5 เท่า และคงอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ที่ระดับมากกว่า 1.2 เท่า ซึ่ง ณ เดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 2.2 เท่า 2.4 เท่า และ 0.2 เท่า ตามลำดับ ทั้งนี้ บริษัทได้รับการผ่อนผันจากผู้ให้กู้ทั้งหมดแล้วสำหรับปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากระดับหนี้ที่ค่อนข้างสูง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทอาจจะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้อีกในปีนี้
สภาพคล่องมีความตึงตัว
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่น่าจะยังคงอยู่ในวิสัยที่บริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 536 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 300 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 50 ล้านบาท และเงินกู้โครงการระยะยาวอีกจำนวน 241 ล้านบาท ในขณะที่แหล่งสภาพคล่องของบริษัท ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2565ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวนประมาณ 73 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมี FFO ในปี 2566 ที่ประมาณ 350 ล้านบาท โดยปกติแล้วบริษัทจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อนำมาใช้ชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนและจะต่ออายุตั๋วสัญญาใช้เงินที่ครบกำหนด นอกจากนี้ MK ก็น่าจะให้การสนับสนุนสภาพคล่องแก่บริษัทในยามที่จำเป็นอีกด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดหมายว่าบริษัทจะคงสถานะในการเป็นบริษัทย่อยหลักของกลุ่มมั่นคงเคหะการต่อไป
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต ?Stable? หรือ ?คงที่? เป็นไปตามการเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทแม่
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง
เนื่องจากบริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของ MK อันดับเครดิตของบริษัทจึงเชื่อมโยงกับสถานะเครดิตของบริษัทแม่ ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงอันดับเครดิตของบริษัทแม่จึงส่งผลต่ออันดับเครดิตของบริษัทด้วยเช่นกัน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 7 กันยายน 2565
- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 15 กรกฎาคม 2565
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 11 มกราคม 2565
บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable