แท็ก
สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
สำนักนายกรัฐมนตรี
ร่างพระราชบัญญัติ
กระทรวงการคลัง
สภาผู้แทนราษฎร
คณะรัฐมนตรี
ทำเนียบรัฐบาล--7 มิ.ย.--นิวส์สแตนด์
คณะรัฐมนตรีอนุมัติหลักการร่างพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. …. ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ และให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณา โดยนำความเห็นของสำนักนายกรัฐมนตรี (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) ไปประกอบการพิจารณาด้วย แล้วส่งให้คณะกรรมการประสานงานสภาผู้แทนราษฎรพิจารณา ก่อนนำเสนอสภาผู้แทนราษฎรพิจารณาต่อไป
ร่างพระราชบัญญัติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อต้องการสร้างระบบการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาที่ตกลงให้มีผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ เพื่อสร้างความมั่นใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์และพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยมีผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทำหน้าที่เป็นตัวแทนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย รวมถึงการรับชำระหนี้เป็นงวดจากผู้ซื้อ และจะโอนให้แก่ผู้ขายเมื่อได้มีการโอนสิทธิในทรัพย์สินที่ขายแล้ว หลักการดังกล่าวหากใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นทางเลือกของคู่สัญญาที่จะสามารถตกลงกันให้นำระบบนี้มาใช้ ซึ่งจะมีผลให้ผู้ประกอบธุรกิจจำเป็นต้องมีแหล่งเงินทุนเพียงพอที่จะก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายทั้งหมดเสียก่อน จะใช้วิธีนำเงินที่ผู้ซื้อชำระเงินเป็นงวดมาเป็นส่วนหนึ่งของเงินทุนในการก่อสร้างไม่ได้ เพราะเงินที่ผู้ซื้อส่งเป็นงวดจะอยู่ในความดูแลของผู้จัดการดูแลผลประโยชน์หลักการดังกล่าวแม้เป็นผลทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจว่าเงินที่ชำระไปแล้วจะไม่สูญเปล่า แต่ก็จะกระทบกับผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ไม่มีเงินทุนพอเพียง อาจไม่สามารถตกลงกับผู้ซื้อให้นำระบบนี้มาใช้ได้ ซึ่งจะทำให้เสียเปรียบในการแข่งขันกับผู้ประกอบธุรกิจรายอื่น แต่อย่างไรก็ดี ร่างพระราชบัญญัติฉบับนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อระบบธุรกิจอสังหา-ริมทรัพย์ และระบบเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมมากกว่า ซึ่งร่างพระราชบัญญัติดังกล่าว มีสาระสำคัญ ดังนี้
1. กำหนดนิยามผู้ที่เกี่ยวข้องในระบบการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาที่สำคัญ
1.1 ผู้ซื้อ หมายถึง บุคคลที่ทำสัญญาในฐานะผู้จะซื้อ ผู้ซื้อ หรือผู้ว่าจ้าง
1.2 ผู้ขาย หมายถึง บุคคลที่จดทะเบียนประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือรับจ้างปลูกสร้างทรัพย์สินและทำสัญญากับผู้ซื้อ
1.3 ผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หมายถึง บริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัด ที่ได้จดทะเบียนเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา และดำเนินการเป็นตัวแทนของผู้ซื้อและผู้ขายตามสัญญาแต่งตั้ง โดยได้รับค่าธรรมเนียมเป็นการตอบแทน
2. กำหนดขอบเขตของการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือว่าจ้างปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้าง และส่วนควบของสิ่งปลูกสร้างนั้น หรือทรัพย์สินอื่นที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด อาจตกลงกันจัดให้มีผู้รักษาประโยชน์ของคู่สัญญาก็ได้
3. ผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาที่ได้รับการแต่งตั้งจากผู้ซื้อและผู้ขาย ต้องดำเนินการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาแต่งตั้ง โดยอย่างน้อยต้องประกอบด้วย ชื่อคู่สัญญา ประเภทสิทธิหรือกรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ผู้ซื้อและผู้ขายให้จัดการดูแลผลประโยชน์ สิทธิ หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ซื้อผู้ขาย และผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ตลอดจนค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการจัดการดูแลผลประโยชน์
4. การกำกับดูแลการจัดการผลประโยชน์ของคู่สัญญา
4.1 กำหนดให้ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เป็นบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัด และต้องจดทะเบียนเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาตามหลักเกณฑ์ วิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง
4.2 กำหนดให้ธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้มีอำนาจในการกำกับดูแล เช่น ออกประกาศกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการเกี่ยวกับการดำเนินกิจการของผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา การเปิดบัญชี การกำหนดค่าธรรมเนียมในการจัดการ รวมทั้งสั่งให้มีการยื่นรายงานเกี่ยวกับการดำเนินกิจการ และหากเห็นว่าผู้จัดการฯ ดำเนินการใดที่อาจทำให้คู่สัญญาเสียหาย มีอำนาจสั่งให้แก้ไขหรือระงับการกระทำนั้นได้
5. กำหนดให้มีบทกำหนดโทษกรรมการ ผู้จัดการ หรือพนักงานที่กระทำการหรือไม่กระทำการโดยทุจริตหรือฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
6. กำหนดบทเฉพาะกาลให้บุคคลที่ประกอบการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือกิจการอื่นใดในลักษณะทำนองเดียวกันอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ให้ยื่นคำขอรับใบอนุญาตจดทะเบียนเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาภายในเก้าสิบวันนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้
--ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ชุดนายชวน หลีกภัย)--วันที่ 6 มิถุนายน 2543--
-สส-
คณะรัฐมนตรีอนุมัติหลักการร่างพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. …. ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ และให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณา โดยนำความเห็นของสำนักนายกรัฐมนตรี (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) ไปประกอบการพิจารณาด้วย แล้วส่งให้คณะกรรมการประสานงานสภาผู้แทนราษฎรพิจารณา ก่อนนำเสนอสภาผู้แทนราษฎรพิจารณาต่อไป
ร่างพระราชบัญญัติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อต้องการสร้างระบบการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาที่ตกลงให้มีผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ เพื่อสร้างความมั่นใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์และพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยมีผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทำหน้าที่เป็นตัวแทนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย รวมถึงการรับชำระหนี้เป็นงวดจากผู้ซื้อ และจะโอนให้แก่ผู้ขายเมื่อได้มีการโอนสิทธิในทรัพย์สินที่ขายแล้ว หลักการดังกล่าวหากใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นทางเลือกของคู่สัญญาที่จะสามารถตกลงกันให้นำระบบนี้มาใช้ ซึ่งจะมีผลให้ผู้ประกอบธุรกิจจำเป็นต้องมีแหล่งเงินทุนเพียงพอที่จะก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายทั้งหมดเสียก่อน จะใช้วิธีนำเงินที่ผู้ซื้อชำระเงินเป็นงวดมาเป็นส่วนหนึ่งของเงินทุนในการก่อสร้างไม่ได้ เพราะเงินที่ผู้ซื้อส่งเป็นงวดจะอยู่ในความดูแลของผู้จัดการดูแลผลประโยชน์หลักการดังกล่าวแม้เป็นผลทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจว่าเงินที่ชำระไปแล้วจะไม่สูญเปล่า แต่ก็จะกระทบกับผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ไม่มีเงินทุนพอเพียง อาจไม่สามารถตกลงกับผู้ซื้อให้นำระบบนี้มาใช้ได้ ซึ่งจะทำให้เสียเปรียบในการแข่งขันกับผู้ประกอบธุรกิจรายอื่น แต่อย่างไรก็ดี ร่างพระราชบัญญัติฉบับนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อระบบธุรกิจอสังหา-ริมทรัพย์ และระบบเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมมากกว่า ซึ่งร่างพระราชบัญญัติดังกล่าว มีสาระสำคัญ ดังนี้
1. กำหนดนิยามผู้ที่เกี่ยวข้องในระบบการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาที่สำคัญ
1.1 ผู้ซื้อ หมายถึง บุคคลที่ทำสัญญาในฐานะผู้จะซื้อ ผู้ซื้อ หรือผู้ว่าจ้าง
1.2 ผู้ขาย หมายถึง บุคคลที่จดทะเบียนประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือรับจ้างปลูกสร้างทรัพย์สินและทำสัญญากับผู้ซื้อ
1.3 ผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หมายถึง บริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัด ที่ได้จดทะเบียนเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา และดำเนินการเป็นตัวแทนของผู้ซื้อและผู้ขายตามสัญญาแต่งตั้ง โดยได้รับค่าธรรมเนียมเป็นการตอบแทน
2. กำหนดขอบเขตของการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือว่าจ้างปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้าง และส่วนควบของสิ่งปลูกสร้างนั้น หรือทรัพย์สินอื่นที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด อาจตกลงกันจัดให้มีผู้รักษาประโยชน์ของคู่สัญญาก็ได้
3. ผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาที่ได้รับการแต่งตั้งจากผู้ซื้อและผู้ขาย ต้องดำเนินการตามที่กำหนดไว้ในสัญญาแต่งตั้ง โดยอย่างน้อยต้องประกอบด้วย ชื่อคู่สัญญา ประเภทสิทธิหรือกรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ผู้ซื้อและผู้ขายให้จัดการดูแลผลประโยชน์ สิทธิ หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ซื้อผู้ขาย และผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ตลอดจนค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการจัดการดูแลผลประโยชน์
4. การกำกับดูแลการจัดการผลประโยชน์ของคู่สัญญา
4.1 กำหนดให้ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เป็นบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัด และต้องจดทะเบียนเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาตามหลักเกณฑ์ วิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง
4.2 กำหนดให้ธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้มีอำนาจในการกำกับดูแล เช่น ออกประกาศกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการเกี่ยวกับการดำเนินกิจการของผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา การเปิดบัญชี การกำหนดค่าธรรมเนียมในการจัดการ รวมทั้งสั่งให้มีการยื่นรายงานเกี่ยวกับการดำเนินกิจการ และหากเห็นว่าผู้จัดการฯ ดำเนินการใดที่อาจทำให้คู่สัญญาเสียหาย มีอำนาจสั่งให้แก้ไขหรือระงับการกระทำนั้นได้
5. กำหนดให้มีบทกำหนดโทษกรรมการ ผู้จัดการ หรือพนักงานที่กระทำการหรือไม่กระทำการโดยทุจริตหรือฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
6. กำหนดบทเฉพาะกาลให้บุคคลที่ประกอบการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือกิจการอื่นใดในลักษณะทำนองเดียวกันอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ให้ยื่นคำขอรับใบอนุญาตจดทะเบียนเป็นผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาภายในเก้าสิบวันนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้
--ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ชุดนายชวน หลีกภัย)--วันที่ 6 มิถุนายน 2543--
-สส-