AREA คาดทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งหลังปี 2569 มีลุ้นกระเตื้องขึ้นเล็กน้อย หลังผู้ประกอบการเตรียมทยอยเปิดตัวโครงการใหม่อีกเกือบ 400 โครงการ แม้ภาพรวมครึ่งปีแรกจำนวนโครงการเปิดใหม่จะลดลง แต่กลับมีมูลค่าสูงขึ้นถึง 37.3% สะท้อนราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง คาดทั้งปี 69 จะมียอดขายรวมได้ถึง 57,000 หน่วย ซึ่งมากกว่าปี 68 ที่ 50,472 หน่วย ท่ามกลางเศรษฐกิจยังทรงตัว
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) กล่าวว่า ในครึ่งหลังของปี 69 เชื่อว่าสถานการณ์น่าจะดีกว่าช่วงแรกปี 2569 ปกติในช่วงครึ่งหลังจะมีการระดมเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อีกมาก และขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดตัวใหม่อีก 399 โครงการ แต่อาจไม่ได้เปิดทั้งหมดเพราะภาวะตลาดยังไม่แจ่มใสเท่าที่ควร
สำหรับสินค้าที่รอเปิดมากที่สุดก็คือบ้านเดี่ยว 136 โครงการ (34%) ตามด้วยอาคารชุดจำนวน 130 โครงการ (33%) และทาวน์เฮาส์ 115 โครงการ (29%) นอกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยแบบอื่นๆ
ตลาดในช่วงครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรก เนื่องจากปัจจัยช่วงวันหยุดในเดือนเม.ย. ทำให้มีการเปิดตัวน้อย แต่จะไปเร่งเปิดตัวในช่วงต.ค.-ธ.ค. อย่างไรก็ตาม ยังต้องเฝ้าระวังปัจจัยลบ เช่น สงครามที่อาจขยายวงกว้าง และราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น นายโสภณ กล่าว
นายโสภณ กล่าวว่า กลางปี 69 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 3,098 โครงการที่ยังเปิดขายในตลาด ทั้งนี้มีอยู่ 2,670 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วยอยู่ ซึ่งอนุมานได้ว่าโครงการเหล่านี้ยังคงมีกิจกรรมการขายและการตลาดตามปกติอยู่ในขณะนี้
ถ้าเศรษฐกิจของประเทศมีพัฒนาการที่ดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะฟื้นตัวได้ดี แต่คาดว่าเศรษฐกิจไทยก็ยังทรงตัวอยู่แบบนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นจึงไม่คึกคักเท่าทึ่ควร การที่ในอดีตเคยพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จำนวนถึงหนึ่งแสนหน่วยต่อปีในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จึงไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต นายโสภณ กล่าว
*ทำเลเด่นและปัจจัยระบบขนส่ง
ทำเลที่น่าจับตามองที่สุดคือ แถวสุขุมวิท และแถวปทุมวัน ซึ่งมีคอนโดเปิดตัวมาก และมีมูลค่าสูง นอกจากนี้ กลุ่ม แคมปัส คอนโด บริเวณมหาวิทยาลัย เช่น ธรรมศาสตร์ รังสิต, มหิดล ศาลายา และมหาวิทยาลัยราชภัฏในย่านนั้น ยังถือเป็นกลุ่มที่น่าสนใจ
อย่างไรก็ตาม การเลือกทำเลตามแนวรถไฟฟ้าว่า ต้องพิจารณาเรื่องค่าโดยสารด้วย ทั้งนี้ มองว่าแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สีแดง และสีเขียว ยังมีความน่าสนใจมากกว่าสายสีเหลืองและสีชมพูที่อยู่รอบนอก ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรน้อยกว่า
*คาดทั้งปี 69 มียอดขายรวมได้ถึง 57,000 หน่วย
นายโสภณ กล่าวว่า ในห้วง 6 เดือนแรกของปี 69 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่ถึง 95% เป็นที่อยู่อาศัย นอกนั้นเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ และอุตสาหกรรม ในส่วนของที่อยู่อาศัยมีจำนวนรวม 97 โครงการ ลดลงกว่า 6 เดือนแรก ปี 68 จำนวน 18 โครงการ หรือลดลง -15.7% (6เดือนแรก ปี 68 มีจำนวน 115 โครงการ) และใน 6 เดือนแรก ปี 2569 นี้ มีจำนวนหน่วยขายรวม 17,045 หน่วย กลับเพิ่มขึ้น 1,561 หน่วย หรือ 10.1% (6 เดือนแรก ปี 68 มีจำนวน 15,484 หน่วย) ใน 6 เดือนแรก ปี 2569 มีมูลค่าโครงการรวม 152,742 ล้านบาท เพิ่มชึ้น 41,512 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 37.3% (6 เดือนแรก ปี 2568 มีมูลค่า 110,230 ล้านบาท)
ในช่วงครึ่งปีแรกยังมีผู้ซื้อต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่เป็นคนไทย ส่วนชาวต่างชาติมีสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมประมาณ 18% ซึ่งถือว่าลดลงจากปีที่แล้วที่มีสัดส่วนกว่า 20% สาเหตุส่วนหนึ่งอาจมาจากความเข้มงวดในการตรวจสอบที่มาของเงิน โดยเฉพาะกลุ่ม จีนเทา ที่แม้ตอนนี้ชะลอตัวลง แต่อาจกลับมาอีกได้
ขณะที่หน่วยขายที่รอคนมาซื้อกลางปี 69 อยู่ที่ 210,112 หน่วย ซึ่งยังถือว่ามีจำนวนมหาศาล และต้องใช้เวลาอีก 49.5 เดือนจึงจะขายหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย) สินค้าที่เหลือรอการขายมากที่สุดไม่ใช่ห้องชุดพักอาศัย แต่กลับเป็นทาวน์เฮาส์ ที่มีมากถึง 68,831 หน่วย (32.8%) รองลงมาจึงเป็นห้องชุดพักอาศัยจำนวน 61,543 หน่วย (29.3%) และตามด้วยบ้านเดี่ยว 51,739 หน่วย หรือ 24.6% จะเห็นได้ว่าห้องชุดขายได้ดีเพราะสามารถใช้อยู่อาศัยและปล่อยเช่าได้ง่ายด้วย
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม แม้จะมีการเปิดตัวน้อยลงในรอบหลายปี แต่ยังมีสัดส่วนสูงถึง 60% ของการเปิดตัวใหม่ทั้งหมดในครึ่งปีแรก เพราะเป็นสินค้าที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยเองและการปล่อยเช่า รองรับคนทุกกลุ่มตั้งแต่วัยรุ่น คนโสด คู่รักที่ไม่มีลูก ไปจนถึงผู้สูงอายุ รวมถึงคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet Friendly) นายโสภณ กล่าว
ในระหว่างครึ่งแรกของปี 2569 นี้ มีโครงการที่หยุดการขายเพิ่มขึ้น 6 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขาย 4,136 หน่วย มีมูลค่ารวมกัน 23,939 ล้านบาท ในกรณีนี้ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังไม่ได้รับความเสียหายจากปัญหาเศรษฐกิจที่เติบโตช้าเพราะจำนวนโครงการที่ประสบปัญหายังมีไม่มากนัก ในครึ่งหลังของปี 2568 มีโครงการที่ปิดการขายไป 8 โครงการ รวมหน่วยขาย 3,964 หน่วย เป็นเงิน 17,880ล้านบาท แสดงว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมากก็ยังมีโครงการที่ประสบปัญหาไม่มากนัก สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ถึงขั้นวิกฤติเหมือนปี 40
ที่ผ่านมาสาเหตุโครงการที่หยุดชะงักไป ประกอบด้วย
ราวหนึ่งในสาม (31%) เป็นเพราะโครงการไม่ผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
อีกประมาณ 22% เป็นเพราะขายไม่ออกเพราะรูปแบบสินค้าไม่เหมาะสมกับตลาดและทำเลนั้นๆ
-19% หยุดเพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ
-7% เพราะทำเลไม่เหมาะสมกับการพัฒนา เป็นต้น
นายโสภณ คาดการณ์ว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 69 จะมีจำนวน 35,795 หน่วย น้อยกว่าปี 68 ทั้งปีที่เปิดตัว 41,490 หน่วยหรือเท่ากับลดลง 13.7% ส่วนมูลค่าการพัฒนาในปี 69 กลับจะมากกว่าปี 68 คือเพิ่มจาก 290,615 ล้านบาท เป็น 320,758 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.4% ตามเหตุที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นนั่นเอง
ในช่วงครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้วประมาณ 17,000 หน่วย และคาดว่าทั้งปีจะมีการเปิดตัวรวมประมาณกว่า 35,000 หน่วย เนื่องจากในช่วงครึ่งปีหลังมักจะมีการเปิดโครงการใหม่มากกว่าช่วงครึ่งปีแรก โดยเฉพาะในช่วงปลายปี โดยจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงจากปีที่ผ่านมาประมาณ 13% แต่ในด้านมูลค่ากลับเพิ่มขึ้นถึง 10% สาเหตุมาจากในปีนี้มีการเปิดตัวโครงการที่มีราคาแพงมากขึ้น เนื่องจากสินค้ากลุ่มราคาถูกขายได้ยากจากปัญหาการกู้ไม่ผ่านของกลุ่มคนระดับล่าง ซึ่งแตกต่างจากสินค้ากลุ่มราคาแพงที่มีกำลังซื้อรองรับ โดยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปีนี้พุ่งสูงขึ้นไปถึงประมาณ 8 ล้านบาทกว่า เมื่อเทียบกับปีที่แล้วซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 7 ล้านบาท นายโสภณ กล่าว
ในอนาคตการสร้างสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างถูก และราคาปานกลางคงเป็นไปได้ยาก เพราะกำลังซื้อของ
ผู้ซื้อบ้านหดหายไปมากตามภาวะเศรษฐกิจหดตัวลง ทั้งนี้ยกเว้นห้องชุดราคาถูก เช่น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่ได้รับการ
ส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน แต่ก็มีผู้ประกอบการจำนวนน้อยที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยใน
ระดับราคาถูกเช่นนี้ได้ ในทางตรงกันข้าม สินค้าราคาแพง สำหรับตลาดระดับบนยังสามารถขายได้พอสมควร เพราะ
ยังได้รับผลกระทบน้อยกว่า
โดย ปภัสสร องค์พิเชฐเมธา/รัชดา คงขุนเทียน