อย่างไรก็ดี สัญญาณบ่งชี้กิจกรรมทางเศรษฐกิจในไตรมาสแรกของปีนี้นั้น ยังคงอยู่ในระดับปานกลาง ส่วนหนึ่งนั้นเป็นเพราะผลกระทบจากการปรับลดค่าใช้จ่ายของรัฐบาล
การคุมเข้มด้านการคลังนั้นก็มีแนวโน้มว่า จะส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภคและกิจกรรมทางเศรษฐกิจในอนาคต อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของโครงการที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัว และอาจจะสดใสมากขึ้น ซึ่งถือว่าช่วยชดเชยภาวะผันผวนด้านการคลัง
จนถึงขณะนี้ การฟื้นตัวของโครงการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องชี้ให้เห็นว่าการฟื้นตัวนี้เป็นแหล่งต้นตอของการขยายตัวเสียเป็นส่วนใหญ่ โดยการลงทุนในภาคที่อยู่อาศัยช่วยสนับสนุนการขยายตัวของเศรษฐกิจในสัดส่วน 0.4% ในไตรมาส 4 ปีที่แล้ว ซึ่งถือเป็นสัดส่วนการสนับสนุนการขยายตัวที่เป็นบวกอย่างต่อเนื่องเป็น 7 ไตรมาสติดต่กัน
ขณะที่แฟนนี่ เปิดเผยในรายงานวิจัยฉบับล่าสุดว่า บริษัทคาดว่า ภาคอสังหาฯจะมีส่วนช่วยสนับสนุนการขยายตัวในระดับที่ใกล้เคียงกับกปีที่แล้ว และจะแข็งแกร่งขึ้นในปีหน้า
ธุรกิจที่อยู่อาศัยจะยังคงขยายตัวขึ้น
ข้อมูลที่อยู่อาศัยเมื่อเร็วๆนี้ชี้ให้เห็นถึงการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยราคาบ้านในสหรัฐไม่ได้ปรับตัวลงบนพื้นฐานรายเดือนมาตั้งแต่เดือนม.ค. 2555 ซึ่งบ่งถึงดัชนีราคาบ้านของ FHFA
ดัชนีราคาบ้านของ CoreLogic ซึ่งเป็นอีกดัชนีที่มีการอ้างอิงอยู่บ่อยครั้งโดยบริษัทเอกชนนั้น ขยายตัวขึ้นเช่นกันในเดือนก.พ.โดยขยายตัวติดต่อกัน 4 เดือน และยังขยายตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งที่สุดเมื่อเทียบรายปีนับตั้งแต่เดือนมี.ค. 2549 แม้ว่า ช่วงฤดูหนาวจะเป็นช่วงที่ยอดขายอ่อนตัวลงอยู่แล้วก็ตาม
ยอดขายบ้านมือสองเดือนก.พ.นั้นขยับขึ้นมา 2 เดือนติดต่อกัน แตะระดับสูงสุดในรอบ 3 ปี ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 90% ของยอดขายในตลาดทั้งหมด แม้ว่าจะอ่อนตัวลงเล็กน้อยเมื่อเดือนมี.ค. แต่ยอดขายก็ยังสูงกว่ายอดปีที่แล้วอยู่ 10.3%
สำหรับยอดขายบ้านใหม่นั้น แม้ว่าตัวเลขของเดือนก.พ.จะอ่อนตัวลงหลังจากที่พุ่งสูงขึ้นในเดือนม.ค.นั้น ยอดขายก็ยังขยายตัวขึ้นสูงสุดเป็นครั้งที่ 2 นับตั้งแต่เดือนเม.ย. 2553 และอัตราการขยายตัวโดยเฉลี่ยในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ก็ยังอยู่เหนือสถิติในไตรมาส 4
ส่วนยอดการเริ่มสร้างบ้านใหม่ในเดือนมี.ค.นั้นก็อยู่ที่ระดับสูงสุดนับตั้งแต่เดือนมิ.ย. 2551 เพิ่มขึ้น 47% จากช่วงเดือนมี.ค. 2555 - เดือนมี.ค. 2556 และยังสูงกว่า 1 ล้านยูนิตเป็นครั้งแรก นับตั้งแต่เดือนมิ.ย. 2551
ส่วนยอดการอนุมัติสร้างบ้าน ซึ่งถือเป็นปัจจัยบางชี้ที่สำคัญของการสร้างบ้าน บ่งชี้ถึงแนวโน้มการขยายตัวอย่างต่อเนื่องในอุตสาหกรรมการสร้างบ้านของปีนี้
ดัชนีตลาดที่อยู่อาศัยของสมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติ (NAHB) ของสหรัฐ ซึ่งใช้วัดสถานการณ์ในตลาดและการคาดการณ์เกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดนั้น อยู่ที่ระดับ 42 ในเดือนเม.ย. 2556 เพิ่มขึ้นจากระดับปีที่แล้วที่ 24
อย่างไรก็ดี แม้ว่าดัชนีจะขยายตัวขึ้นอย่างมาก แต่ดัชนีก็บ่งชี้ว่า กลุ่มผู้สร้างบ้านโดยเฉลี่ยยังไม่ได้มีมุมมองที่เป็นบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย เพียงแต่มีมุมมองที่เป็นลบน้อยลงเท่านั้น
นอกจากนี้ FHFA ยังชี้ว่า ราคาบ้านสหรัฐเมื่อเดือนก.พ.ยังคงอยู่ต่ำกว่าระดับสูงสุดเมื่อเดือนเม.ย. 2550 อยู่ 13.6% และใกล้กับระดับดัชนีเมื่อเดือนต.ค. 2547
ดัชนีเหล่านี้ถือเป็นปจจัยที่คอยย้ำเตือนให้เรารู้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจะต้องใช้เวลาอีกเท่าไรกว่าที่จะกลับมาอยู่ในสภาพที่สดใส
อัตราจำนองต่ำและสต็อกที่ตึงตัวช่วยหนุนตลาด
อัตราการจำนองของสหรัฐนั้นอยู่ต่ำมาระยะหนึ่งแล้ว ตั้งแต่เดือนพ.ย. 2554 ยอดการจำนองแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะ 30 ปีสำหรับเงินกู้ครอบครัวเดียวนั้น อยู่ต่ำกว่าระดับ 4%
สำหรับสัปดาห์ของวันที่ 11 เม.ย. 2556 นั้น อัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 3.43% ซึ่งถือว่าอยู่สูงกว่าระดับต่ำเป็นประวัติการณ์เมื่อเดือนพ.ย. 2555 ที่ 3.31% อยู่เพียง .12% เท่านั้น อัตราดอกเบี้ยเพื่อการจำนองนั้นสอดคล้องกับผลตอบแทนตราสารอายุ 10 ปี ซึ่งถือเป็นดัชนีที่สำคัญสำหรับการกำหนดราคาของเงินกู้เพื่อการจำนอง ซึ่งเคลื่อนตัวอยู่ในช่วง 1.8% เมื่อช่วงต้นเดือนเม.ย.
อัตราดอกเบี้ยการจำนองอาจจะยังอยู่ในระดับที่สามารถรับมือได้ไปจนถึงสิ้นปี โดยแฟนนี่ เม คาดว่า ยอดการจำนองแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะ 30 ปี จะไม่สูงไปกว่า 4% จนถึงสิ้นปีนี้
อัตราดอกเบี้ยการจำนองที่อยู่ในระดับต่ำนี้ถือเป็นปัจจัยที่จูงใจสำหรับกลุ่มผู้ที่สนใจจะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องในช่วงก่อนที่จะเกิดวิกฤตจำนองนั้น อัตราดอกเบี้ยเคลื่อนตัวผันผวนอยู่ใกล้กับระดับ 6%
ดั๊ก ดันแคน หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของแฟนนี่ เม กล่าวว่า อย่างไรก็ดี อุปทานบ้านยังคงอยู่สูงกว่าอัตราเฉลี่ยในระยะยาว
ในขณะที่ผู้ที่สนใจจะซื้อบ้านยังคงเต็มใจที่จะเข้ามาซื้อทำกำไร เจ้าของบ้านบางส่วนกลับลังเลที่จะขายบ้านเนื่องจากต้องการรอดูให้ราคาทรงตัวมากกว่านี้ และบางส่วนก็ไม่สามารถขายบ้านได้เนื่องจากอัตราการจำนองของตนเองนั้นสูงกว่ามูลค่าบ้าน
NAHB ชี้ว่า การขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่สามามารถสร้างได้ โดยต้นทุนวัสดุและแรงงานที่สูงขึ้นยังคงมีส่วนทำให้เกิดภาวะกดดันด้านอุปทาน นอกเหนือไปจากปัญหาด้านอุปทานแล้ว กลุ่มผู้สร้างบ้านชี้ว่า การประเมินและสินเชื่อก็เป็นอุปสรรคสำหรับการปิดการซื้อขาย
การปรับลดคลังสินค้าและดีมานด์ของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น ชี้ให้เห็นถึงอัตราการขยายตัวของราคาบ้านที่แข็งแกร่งกว่าที่ได้มีการคาดการณ์ไว้
นอกจากนี้ สัดส่วนยอดขายที่ลดลงและการใช้ชอร์ตเซลส์ที่เพิ่มขึ้นทำให้เจ้าของบ้านที่ต้องเผชิญกับความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้มีทางเลือกที่เจ็บตัวน้อยลงมากขึ้น และมีเวลามากขึ้น ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่ช่วยหนนราคาบ้าน
การฟื้นตัวของที่อยู่อาศัยระยะยาวจำเป็นต้องพึ่งพิงตลาดแรงงานที่ฟื้นตัว
อุปทานที่ตึงตัวนั้นตอกย้ำให้เห็นถึงราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวของโครงการที่อยู่อาศัย แต่ในระยะยาวนั้น สต็อกที่ตึงตัวอาจจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวก็เป็นได้
ผลการวิจัยล่าสุดของ NAHB ชี้ว่า ภาวะขาดแคลนแรงงานที่เพิ่มขึ้นในภาคการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยนั้นกำลังส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของธุรกิจดังกล่าว เนื่องจากแรงงานที่มีทักษาจำนวนมากต้องการการจ้างงานในช่วงเศรษฐกิจถดถอยและแรงงานเหล่านี้ก็ขาดแคลนด
ตั้งแต่เดือนเม.ย. 2549 เมื่อการจ้างงานในภาคการก่อสร้างขยายตัวสูงสุด จนถึงเดือนธ.ค. 2553 นั้น เศรษฐกิจสหรัฐสูญแรงงานนอกภาคการเกษตรไป 5.5 ล้านตำแหน่ง และภาคก่อสร้างอีก 2.2 ล้านตำแหน่ง ซึ่งถือเป็นอัตรการสูญตำแหน่งงานถึง 40%
จากเดือนม.ค. 2554 - เดือนมี.ค. 2556 เศรษฐกิจมีการจ้างงาน 4.8 ล้านตำแหน่ง แต่มีเพียง 330,000 ตำแหน่ง หรือ 7% เท่านั้น ที่อยู่ในภาคการก่อสร้าง
อย่างไรก็ดี ในช่วงที่การขยายตัวของตำแหน่งงานในภาคการก่อสร้างที่ขยายตัวรวดเร็วขึ้นนั้น เมื่อปีที่แล้ว อัตราการขยายตัวของตำแหน่งงานในภาคการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 8% ของจำนวนงานี่เพิ่มขึ้นทั้งหมด และในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมานั้นก็อยู่ที่ 15%
แฟรงค์ นอทาฟท์ รองประธานและหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของเฟรดดี แมค กล่าวว่า การจ้างงานในภาคการก่อสร้างที่สูงขึ้นนี้ น่าจะช่วยดึงอัตราว่างงานโดยรวมลง และช่วยให้การฟื้นตัวเป็นไปอย่างต่อเนื่อง
รายงานล่าสุดของแฟรงค์ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยการจำนองที่อยุ่ในระดับต่ำนั้นคาดว่าจะช่วยหนุนให้เกิดการสร้างงานบ้านในปีนี้สูงกว่าปีใดๆ นับตั้งแต่ปี 2550 เราคงจะไม่ได้เห็นการขยายตัวที่สดใส จนกว่าอัตราว่างงานจะลดลงอย่างมาก
หวาง จงไค่ และ กาว ปัง สำนักข่าวซินหัวรายงาน