ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยผลการศึกษาดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ไตรมาส 3 ปี 2561 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส
โดยในไตรมาส 3 ปี 2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเท่ากับ 219.2 จุด ปรับเพิ่ม ขึ้นเล็กน้อยเพียง 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 31.6% เมื่อเทียบกับช่วง เวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 166.5 จุด ทั้งนี้เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทาง การก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ซึ่งมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ ไตรมาส 1 ปี 2561
สำหรับ 5 อันดับทำเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 3 ปี 2561 เมื่อเทียบ กับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนได้แก่ 1) เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 49.5% 2) เขตจังหวัดนครปฐมมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 45.0% 3) เขตจังหวัดสมุทรสาคร มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 44.5% 4)เขตราษฎร์บูรณะ- บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 40.8% และ 5) เขตอำเภอเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระ สมุทรเจดีย์ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.9% สะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชาน เมืองที่มีมากขึ้น
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ได้วิเคราะห์เปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างที่ดินเปล่าในการใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมที่มีราคา ต่ำสุดกับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่น พบว่า พื้นที่พาณิชยกรรมมีราคาสูงกว่า พื้นที่เกษตรกรรม 125.9% ส่วนพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีราคาสูงกว่า 116.7% พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีราคาสูงกว่า 96.5% พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีราคาสูงกว่า 75.3% พื้นที่ที่อยู่อาศัยชุมชน (ทำเลในจังหวัดปทุมธานี นครปฐม และ สมุทรสาคร) มีราคาสูงกว่า 68.2% และพื้นที่อุตสาหกรรม มีราคาสูงกว่า 8.0% ตามลำดับ
โดยการศึกษาครั้งนี้ใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน ซึ่งคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้างที่มี ขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็นนิติบุคคลเท่านั้น เนื่อง จากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี
ส่วนการคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคา เฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมา วิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ 1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน 2) แผนผังกำหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดิน และ 3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน