ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 3.5 พันล้านบาทและไถ่ถอนภายใน 4 ปีของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) [A] ที่ระดับ "A" โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระหนี้และ/หรือเพื่อใช้ขยายธุรกิจ ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งก็คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ "A" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" ด้วยเช่นกัน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัททั้งในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักอย่างดีและมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย นอกจากนี้อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งอัตรากำไรที่อยู่ในระดับดีภาระหนี้ที่อยู่ในระดับปานกลาง และสภาพคล่องที่เพียงพอ ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่จากระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ซึ่งยังคงกดดันความต้องการที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง การผ่อนคลายอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value -- LTV) ล่าสุด และการลดค่าธรรมเนียมการโอน คาดว่าจะช่วยสนับสนุนความต้องการในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับล่างถึงระดับกลางในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้ง รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 3.6-3.7 หมื่นล้านบาทในปี 2568 ซึ่งใกล้เคียงกับปีก่อน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4.0 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2569-2570 โดยประมาณการดังกล่าวอยู่บนพื้นฐานการคาดการณ์ว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ (รวมโครงการร่วมทุน) มูลค่า 6.0 หมื่นล้านบาทในปี 2568 และอีกประมาณ 5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2569-2570 ทริสเรทติ้งประมาณการว่า EBITDA ต่อปีของบริษัทจะอยู่ในช่วง 7.0-7.8 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็น EBITDAMargin ที่ประมาณ 19%-20% ในช่วงปี 2568-2570
รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 อยู่ที่ 7.8 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 21% ของประมาณการรายได้เต็มปีของทริสเรทติ้ง ในขณะที่ EBITDA อยู่ที่ระดับ20% ของประมาณการเต็มปีของทริสเรทติ้ง และ EBITDA Margin ของบริษัทยังคงสอดคล้องกับการคาดการณ์ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานเต็มปีในปี 2568 ของบริษัทจะสอดคล้องกับประมาณการของเรา โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ที่จำนวน 3.7 หมื่นล้านบาท (รวมยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมทุน) ณ เดือนมีนาคม 2568 ซึ่งคาดการณ์ว่าบริษัทจะส่งมอบที่อยู่อาศัยจากยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ที่ประมาณ 40%-50% ให้แก่ลูกค้าในช่วงเวลาที่เหลือของปี2568
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทปรับตัวลดลงเหลือ 43% ณ เดือนมีนาคม 2568 จาก 47% ณ สิ้นปี 2566 อันเนื่องมาจากการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือที่มีประสิทธิภาพ แม้ว่าจะมีพัฒนาการที่ดีขึ้น แต่ต้นทุนดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงยังคงกดดันให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดลงต่ำกว่าเกณฑ์ของทริสเรทติ้งที่ระดับ 20% อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าการปรับตัวดีขึ้นของผลการดำเนินงานของบริษัทจะช่วยสนับสนุนให้อัตราส่วนดังกล่าวฟื้นกลับมาอยู่ในระดับเป้าหมายของเราได้อีกครั้ง
เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดยบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2568 อยู่ที่ระดับ 0.7 เท่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้าโดยไม่มีปัญหาใด ๆ ในขณะที่อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2568 นั้นอยู่ที่ระดับ 24%
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2568 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบไปด้วย เงินสดในมือจำนวน 2.3 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้จากธนาคารอีกจำนวน 1.47 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 5.0-5.5 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีประมาณ 1 พันล้านบาท และที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกประมาณ 1.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งบริษัทสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเพิ่มเติมได้หากจำเป็น
ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.13 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 5.9 พันล้านบาทเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 3.8 พันล้านบาท และส่วนที่เหลือเป็นเงินกู้โครงการและหนี้สินตามสัญญาเช่า โดยทั่วไป หุ้นกู้ที่ครบกำหนดจะได้รับการรีไฟแนนซ์ผ่านการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในขณะที่เงินกู้ยืมระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งคาดว่าจะเปลี่ยนเป็นเงินกู้โครงการต่อไป
แนวโน้มอันดับเครดิต แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่า บริษัทจะยังคงรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งทั้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบและคอนโดมิเนียมได้อย่างต่อเนื่อง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับที่สอดคล้องกับประมาณการของทริสเรทติ้ง โดยมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในช่วง 40%-45% ในช่วงปี 2568-2570 และสามารถปรับอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้ดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 20% ได้ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป