ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP ที่ระดับ “A-" พร้อมทั้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ วงเงินไม่เกิน 3,000 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 4 ปี ของบริษัทที่ระดับ “A-" เช่นเดียวกัน
โดยบริษัทวางแผนจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปชำระคืนเงินกู้ยืมและขยายธุรกิจ อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางธุรกิจของบริษัทที่น่าพอใจจากผลงานที่เป็นที่ยอมรับในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ตลอดจนการมีสินค้าที่หลากหลาย และมูลค่ายอดขายที่อยู่อาศัยที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ในระดับปานกลางซึ่งช่วยรองรับรายได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง และความกังวลเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูง
บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) ก่อตั้งในปี 2533 โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน และนายพิเชษฐ วิภวศุภกร บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2543 ผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท ณ เดือนพฤษภาคม 2560 คือนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ซึ่งถือหุ้นในสัดส่วน 21.3% ในปี 2556 บริษัทเริ่มต้นการลงทุนในกิจการร่วมค้า (Joint Venture) กับบริษัทย่อยของ Mitsubishi Estate Co., Ltd. (MEC) ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุด 3 อันดับแรกในประเทศญี่ปุ่น โดยบริษัทลงทุนในสัดส่วน 51% และบริษัทย่อยของ MEC ลงทุน 49%
บริษัทมีรายได้สูงสุดเป็นอันดับ 4 ในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยครอบคลุมในเกือบทุกประเภท โดยสินค้าในแต่ละกลุ่มสามารถสร้างยอดขายและมีส่วนแบ่งทางการตลาดในระดับที่น่าพอใจ ผลประกอบการที่ผ่านมาของบริษัทมีความเข้มแข็งโดยเฉพาะในกลุ่มตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางถึงราคาสูง ทั้งนี้ บริษัทเน้นพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก
บริษัทมียอดขายในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2560 อยู่ที่ 18,333 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมียอดขายอีก 23,253 ล้านบาทจากโครงการคอนโดมิเนียมในกิจการร่วมค้า ซึ่งยอดขายประมาณ 22,337 ล้านบาทมาจากโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ประกอบด้วย Life ลาดพร้าว Life ๑ วิทยุ และ Life อโศก-พระรามเก้า แต่ละโครงการสามารถสร้างยอดขายได้ประมาณ 6,300-8,600 ล้านบาท โดย ณ เดือนพฤศจิกายน 2560 บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอนอยู่ที่ 12,850 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยบ้าน 6,983 ล้านบาทและคอนโดมิเมียม 5,867 ล้านบาท โดยยอดขายคอนโดมิเมียมจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 2,800 ล้านบาทในปี 2560 ในขณะที่ยอด 2,260 ล้านบาทจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2561 และอีก 800 ล้านบาทจะรับรู้ในปี 2562 ส่วนยอดขายที่รอการรับรู้รายได้จากโครงการที่พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้านั้นมีมูลค่า 29,472 ล้านบาทซึ่งเริ่มทยอยรับรู้เป็นรายได้ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป
สถานะทางการเงินของบริษัทในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมายังคงสอดคล้องกับประมาณการของทริสเรทติ้ง โดยรายได้ของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 อยู่ที่ 13,937 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 อยู่ที่ 13.5% ลดลงจากค่าเฉลี่ยที่ระดับ 15% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนกำไรที่ลดลงนั้นเนื่องมาจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่สูงขึ้นจากการเร่งการขายสินค้าคงเหลือ ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) ณ สิ้นเดือนกันยายน 2560 อยู่ที่ 52.6% เพิ่มขึ้นจาก 47.5% ณ สิ้นปี 2559 โดยภาระหนี้เพิ่มขึ้นจากการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ในปีนี้
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ระหว่าง 20,000-22,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 12%-15% ในขณะเดียวกันก็คาดว่าอัตราส่วนกำไรสุทธิจะสูงขึ้นจากการที่บริษัทจะรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้าอย่างมีนัยสำคัญ ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 50%-55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า หรือเมื่อหักด้วยเงินสดแล้ว อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะอยู่ที่ประมาณ 1-1.2 เท่า
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอ โดย ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2560 บริษัทมีเงินสดจำนวน 1,426 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 5,634 ล้านบาทรวมทั้งวงเงินกู้ยืมระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 4,626 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้า (ไม่รวมเงินกู้ยืมจากโครงการ) อยู่ที่ 8,300 ล้านบาท โดยทั่วไปบริษัทจะวางแผนให้ระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นสอดคล้องกับกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม ในขณะที่หนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนส่วนใหญ่จะชำระคืนด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินที่ไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินที่สามารถรองรับการไถ่ถอนหุ้นกู้ได้อีกเช่นกัน ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทน่าจะอยู่ที่ประมาณ 2,500-3,000 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมคาดว่าจะอยู่ในระดับ 12%-15% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 4 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันที่เข้มแข็งในกลุ่มสินค้าหลักและจะสามารถปรับปรุงสินค้าให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและความต้องการของลูกค้าได้อย่างสมดุลด้วย นอกจากนี้ แนวโน้มอันดับเครดิตดังกล่าวยังสะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงดำรงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไปและจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับไม่เกิน 55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าไว้ได้
อันดับเครดิตและ /หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมาก หรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ในระดับที่สูงกว่า 55% อย่างต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถเพิ่มอัตราการทำกำไรได้โดยที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงอยู่ที่ระดับ 40%-45% อย่างต่อเนื่อง