บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ระดับ "A-"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางธุรกิจของบริษัทที่น่าพอใจจากผลงานที่เป็นที่ยอมรับในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ตลอดจนการมีสินค้าที่หลากหลาย และมูลค่ายอดขายที่อยู่อาศัยที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ในระดับปานกลางซึ่งช่วยรองรับรายได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง และความกังวลเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง บริษัทมีสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งซึ่งเกิดจากขนาดของฐานทุน ตลอดจนกลยุทธ์ในการเติบโต และสินค้าที่มีความหลากหลายของบริษัท บริษัทมีรายได้สูงสุดเป็นอันดับ 4 ในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาซึ่งบริษัทมีรายได้อยู่ในช่วง 20,000-23,000 ล้านบาทต่อปี ทั้งนี้ รายได้และอัตรากำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้นตลอดระยะ 5 ปีที่ผ่านมาดังกล่าว
ยอดขายของบริษัทเติบโตอย่างสม่ำเสมอโดยมีอัตราเติบโตเฉลี่ยถึง 30% ต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียม (รวมยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมค้า) อยู่ที่ 10,000-15,000 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่ยอดขายจากโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นจากระดับ 7,000-9,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 2554-2556 เป็น 11,000-14,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 2557-2560
ทริสเรทติ้ง เห็นว่าบริษัทได้รับประโยชน์จากการประหยัดจากขนาด (Economy of Scale) จากการมีธุรกิจขนาดใหญ่ ตลอดจนการมีอำนาจต่อรองกับผู้รับเหมาก่อสร้างและและผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง การมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่รู้จักมากขึ้น รวมไปถึงความสามารถในการระดมเงินจากตลาดทุน ยิ่งไปกว่านั้น โครงการที่พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้ายังได้รับเงื่อนไขการกู้ยืมที่ดีจากสถาบันการเงินหลายแห่งอีกด้วย
สินค้ามีความหลากหลายและครอบคลุมกลุ่มลูกค้าเกือบทุกระดับ บริษัทสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบสินค้าที่อยู่อาศัยให้เข้ากับพฤติกรรมของผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี กล่าวคือ สินค้าของบริษัทตอบสนองผู้บริโภคได้เกือบทุกระดับราคาโดยมีทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก นอกจากนี้ สินค้าในแต่ละกลุ่มยังสร้างยอดขายที่แข็งแกร่งและมีส่วนแบ่งทางการตลาดในระดับที่น่าพอใจ อีกทั้งบริษัทยังสามารถบริหารการก่อสร้างและส่งมอบสินค้าได้ทันกำหนดอีกด้วยจึงซึ่งทำให้แบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับของลูกค้าในเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มลูกค้าในสินค้าทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาปานกลางถึงสูงและสินค้าคอนโดมิเนียม
โครงการทั้งหมดของบริษัท ณ สิ้นปี 2560 ประกอบด้วยโครงการบ้านเดี่ยว 30 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 33 โครงการ และคอนโดมิเนียม 12 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 95,000 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้าอีกจำนวน 11 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 52,000 ล้านบาทด้วย
ผลการดำเนินงานเป็นที่น่าพอใจ ผลงานปี 2560 ดีกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งเล็กน้อย ทั้งนี้ บริษัทมียอดขายในปี 2560 อยู่ที่ 19,190 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมียอดขายอีกจำนวน 23,788 ล้านบาทจากโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้กิจการร่วมค้าอีกด้วย ซึ่งยอดขายประมาณ 22,864 ล้านบาทมาจากโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ได้แก่ โครงการ Life ลาดพร้าว จำนวน 6,542 ล้านบาท โครงการ Life ๑ วิทยุ จำนวน 7,084 ล้านบาท และโครงการ Life อโศก-พระราม 9 จำนวน 9,238 ล้านบาท
ณ เดือนธันวาคม 2560 มูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทอยู่ที่ 5,894 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 3,098 ล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 2,796 ล้านบาท ซึ่งยอดขายทั้งหมดนี้จะทยอยรับรู้เป็นรายได้ในปี 2561 ส่วนยอดขายจากโครงการที่พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้านั้นมีมูลค่าประมาณ 36,070 ล้านบาทซึ่งจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ในปี 2561 เป็นต้นไป รายได้ของบริษัทในปี 2560 อยู่ที่ 22,176 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% จากปี 2559 ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในปี 2560 อยู่ที่ 15.5% ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากค่าเฉลี่ยที่ระดับ 15% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 21,000-23,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2563 อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 12%-15% ในขณะเดียวกันก็คาดว่าอัตราส่วนกำไรสุทธิจะสูงขึ้นในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากการที่บริษัทจะรับรู้ส่วนแบ่งกำไรอย่างมีนัยสำคัญจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้า
บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง เงื่อนไขของสัญญาการกู้ยืมเงินจากธนาคารและการออกหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่า ซึ่งบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวอยู่
นอกจากนี้ บริษัทยังสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) ให้อยู่ที่ระดับ 50% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาได้ โดย ณ สิ้นปี 2560 เงินกู้รวมของบริษัท (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) อยู่ที่ 23,256 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 17,583 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เนื่องจากบริษัทมีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่าสูงหลายโครงการและซื้อที่ดินเพื่อเปิดโครงการใหม่ ๆ เพิ่มมากขึ้น
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 50%-55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า หรือเมื่อหักด้วยเงินสดแล้วอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะอยู่ที่ประมาณ 1-1.2 เท่า
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอ โดย ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีเงินสดจำนวน 1,054 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมเพื่อดำเนินโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 5,575 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ระยะยาวที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้า (ไม่รวมเงินกู้ยืมเพื่อดำเนินโครงการ) อยู่ที่ 3,300 ล้านบาท โดยทั่วไปแล้วบริษัทจะวางแผนระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นให้สอดคล้องกับกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม ในขณะที่หนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนส่วนใหญ่นั้นบริษัทจะชำระคืนด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินที่สามารถรองรับการไถ่ถอนหุ้นกู้ได้อีกเช่นกัน
ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทน่าจะอยู่ที่ประมาณ 2,500-3,000 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมคาดว่าจะอยู่ในระดับ 12%-15% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 4 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันที่เข้มแข็งในกลุ่มสินค้าหลักและจะสามารถปรับปรุงสินค้าให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและความต้องการของลูกค้าได้อย่างสมดุลด้วย นอกจากนี้ แนวโน้มอันดับเครดิตดังกล่าวยังสะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงดำรงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไปและจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับไม่เกิน 55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมาก หรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ในระดับที่สูงกว่า 55% เป็นเวลานานพอสมควร ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถเพิ่มอัตราการทำกำไรได้โดยที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงอยู่ที่ระดับ 40%-45% ในระยะเวลาที่ยาวนานพอสมควร