ทริสเรทติ้งเพิ่มอันดับเครดิตองค์กรของบมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) เป็นระดับ "BBB" จากเดิมที่ระดับ "BBB-" โดยอันดับเครดิตที่ปรับเพิ่มขึ้นสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่แข็งแกร่งขึ้นในขณะที่บริษัทยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรที่สูงเอาไว้ได้ ทั้งนี้ คาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นแต่ก็ไม่น่าจะสูงจากระดับปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทยังคงมีสภาพคล่องในการชำระหนี้ที่น่าพอใจ นอกจากนี้ การลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งในกิจการร่วมค้ากับ Hankyu Group ก็น่าจะช่วยลดความต้องการแหล่งเงินทุนในช่วงการขยายธุรกิจได้อีกด้วย
การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และหนี้ภาคครัวเรือนในระดับสูงที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งขึ้น
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถเพิ่มสถานะทางการตลาดในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำได้ ฐานรายได้ของบริษัทเติบโตเป็นประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาทในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจาก 1,700-2,700 ล้านบาทในช่วงปี 2555-2558 กำไรสุทธิก็ปรับดีขึ้นเป็น 700-800 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2560 จากประมาณ 250-450 ล้านบาทในช่วงปี 2555-2558 ทั้งนี้ การขยายธุรกิจไปยังคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่สูงขึ้น (ระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในแบรนด์ PITI และ The Niche Pride ช่วยขยายฐานลูกค้าให้กว้างขึ้น
ยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมากเป็น 6,322 ล้านบาทในปี 2560 และ 10,168 ล้านบาทในปี 2561 จาก 3,700-3,800 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2559 ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2561 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวน 10,200 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยยอดขายรอการรับรู้รายได้จากโครงการของบริษัทเองจำนวน 1,700 ล้านบาทและจากโครงการร่วมทุนจำนวน 8,500 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าการซื้อหุ้นในสัดส่วน 55% ใน บริษัท พราววานิจ จำกัด ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจะช่วยเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดในบ้านจัดสรรในต่างจังหวัดให้แก่บริษัทได้อีกด้วย นอกจากนี้ การซื้อหุ้นในสัดส่วน 76% ใน บริษัท แอคคิวท์เรียลตี้ จำกัด ซึ่งเป็นตัวแทนขายและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะช่วยเพิ่มยอดขายในประเทศและต่างประเทศให้กับบริษัท และสนับสนุนงานบริการหลังการขายได้อีกทางด้วย
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็น 6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยคาดว่าสัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทจะลดลงเนื่องจากบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนมากขึ้นตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 30%-40% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2562-2564
ความสามารถในการทำกำไรสูงกว่าค่าเฉลี่ย
ในมุมมองของทริสเรทติ้ง บริษัทน่าจะรักษาความสามารถในการทำกำไรที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ความสามารถในการควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างและการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมน่าจะช่วยให้บริษัทมีอัตรากำไรในระดับที่ค่อนข้างสูง บริษัทมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานอยู่ในช่วง 20%-29% ในช่วงปี 2557 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 15%-17% บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ระดับ 14%-19% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2559 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 เปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ระดับ 10% ทั้งนี้ บริษัทจะเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นไป ซึ่งบริษัทจะได้รับส่วนแบ่งกำไรมากขึ้นจากโครงการเหล่านี้ และยังช่วยเพิ่มอัตรากำไรสุทธิในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่และต้นทุนค่าที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่กระนั้นก็ตาม บริษัทควรรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ระดับสูงกว่า 20% และอัตรากำไรสุทธิที่ระดับสูงกว่า 10% เอาไว้ได้ในช่วงปี 2562-2564
ภาระหนี้อยู่ในช่วงขาขึ้น แต่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนควรอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 60%
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 60% ในช่วงการขยายธุรกิจ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยส่วนใหญ่ของโครงการเปิดใหม่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุน นอกจากนี้ บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นกว่าในอดีตเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะใช้งบประมาณจำนวน 400-500 ล้านบาทต่อปีในการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการของบริษัทเองและจะใช้เงินลงทุนจำนวน 2,000-2,600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 ในโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุน
แม้ว่าการร่วมทุนกับพันธมิตรจะช่วยบรรเทาความต้องการเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง แต่บริษัทก็ยังต้องการแหล่งเงินทุนจำนวนมากเพื่อการขยายธุรกิจให้เติบโตตามแผน ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อทุนของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม บริษัทควรจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 60% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับต่ำกว่า 1.5 เท่าเอาไว้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทอาจลดลงต่ำกว่า 10% ในปี 2562 แต่น่าจะปรับตัวดีขึ้นหลังจากนั้น
เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่อาจทำให้ยอดขายชะลอตัว
ทริสเรทติ้งคาดว่าการนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. ซึ่งจะเริ่มบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2562 นั้นจะส่งผลกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียมในระยะสั้น ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ดังนั้น บริษัทอาจจะต้องยืดการผ่อนดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านบางราย ทั้งนี้ ความล่าช้าในการส่งมอบก็จะกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทในช่วงครึ่งหลังของปี 2562
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ลดลงสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไปนั้นจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการในระยะยาว โดยเกณฑ์ใหม่ที่นำมาใช้นี้จะช่วยลดการเก็งกำไรและเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงรอดูผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว โดยบริษัทอาจเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปหากเกณฑ์ใหม่ดังกล่าวส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญและทำให้มีสินค้าคงเหลือสะสมเพิ่มสูงขึ้น
ความเสี่ยงจากความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม
แผนของบริษัทในการขยายสินค้าที่อยู่อาศัยไปยังกลุ่มสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นจะช่วยลดอัตราการปฎิเสธการให้สินเชื่อจากธนาคารลง อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงก็ยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้นเนื่องจากมีผู้ประกอบการที่ขยายมาสู่ตลาดนี้มากขึ้นเช่นกัน
สภาพคล่องที่เพียงพอ
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 837 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากสถาบ้นการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 6,300 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 700 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2,751 ล้านบาท ซึ่งหลัก ๆ ประกอบด้วยภาระการชำระคืนหนี้หุ้นกู้จำนวน 1,446 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงิน 791 ล้านบาท และตั๋วแลกเงินอีก 500 ล้านบาท
บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนด ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นซึ่งเป็นเงินกู้ที่ใช้ซื้อที่ดินจะถูกแปลงเป็นเงินกู้ระยะยาวสำหรับโครงการในภายหลัง นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะต่ออายุหรือจ่ายชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นซึ่งขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดในช่วงเวลานั้นด้วย อย่างไรก็ตาม บริษัทมีนโยบายที่จะรักษาสัดส่วนของตั๋วแลกเงินระยะสั้นเอาไว้ในสัดส่วนไม่เกิน 10% ของภาระหนี้รวม ในการนี้ บริษัทมีวงเงินสำรองจากสถาบันการเงินที่เพียงพอสำหรับชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นคงค้างไว้แล้ว
ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคาร บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 1.27 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้
บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองและโครงการร่วมทุนรวมถึงโครงการบ้านจัดสรรซึ่งมีมูลค่าโดยรวมประมาณ 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยประมาณ 70% ของโครงการทั้งหมดเป็นโครงการภายใต้การร่วมทุน
รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ 6,000 ล้านบาทต่อปี และอัตรากำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ในระดับสูงกว่า 20%
งบประมาณในการซื้อที่ดินสำหรับโครงการของบริษัทเองอยู่ที่ระดับ 400-500 ล้านบาทต่อปี
เงินลงทุนสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนจะอยู่ที่จำนวน 2,000-2,600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานเป็นไปตามที่บริษัทตั้งเป้าไว้ในช่วงปี 2562-2564 แม้ว่าการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 ส่วนอัตรากำไรจากการดำเนินงานนั้นคาดว่าจะอยู่ในระดับสูงกว่า 20% การขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทน่าจะรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 60% หรืออัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1.5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทแตกต่างไปจากที่ประมาณการไว้อย่างมีนัยสำคัญในช่วงเวลาหนึ่ง อย่างไรก็ตาม หากสถานะทางธุรกิจและการเงินของบริษัทดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากที่คาดการณ์ไว้ก็อาจส่งผลบวกต่ออันดับเครดิตได้