ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. แกรนด์ คาแนล แลนด์ (GRAND) ที่ระดับ "BBB" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งบริษัทได้รับจากค่าเช่าและค่าบริการภายใต้สัญญาจากพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก รวมถึงการมีขนาดธุรกิจที่เล็กจากการมีสินทรัพย์ที่สร้างรายได้จำนวนน้อยในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียว ทั้งนี้ อันดับเครดิตยังได้รับแรงหนุนบางส่วนจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท คือ บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้รับอันดับเครดิต "AA/Stable" จากทริสเรทติ้งด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
มีรายได้ที่สม่ำเสมอโดยอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 43%-45% ทริสเรทติ้งคาดว่าสินทรัพย์ที่บริษัทมีอยู่ในปัจจุบันจะยังคงสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอให้แก่บริษัทต่อไป บริษัทปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่ภายใต้สัญญาเช่าแบบคงที่นาน 3 ปียกเว้นพื้นที่อาคารสำนักงานของ Unilever House ซึ่งบริษัทปล่อยเช่าให้แก่ บริษัท ยูนิลีเวอร์ ไทย เทรดดิ้ง จำกัด เป็นเวลา 20 ปี เนื่องจากสินทรัพย์ของบริษัทค่อนข้างใหม่ จึงคาดว่าผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่จะต่ออายุสัญญาเช่าอีกในอนาคต
นอกจากนี้ บริษัทยังปรับเพิ่มค่าเช่าพื้นที่ทุกๆ 3 ปี อีกทั้งสัญญาเช่าแบบค่าเช่าคงที่ก็ทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดที่แน่นอนจากรายได้ค่าเช่าและบริษัทยังมีรายได้เงินปันผลจากการถือหุ้น 15% ใน GLANDRT อีกด้วย ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราการเช่าของอาคารสำนักงานที่สูงเกินกว่า 95% และพื้นที่ค้าปลีกที่ 65%-70% เอาไว้ได้ และยังคาดว่าอัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้น 3% ต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ 1.3-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2565
อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทเท่ากับ 50%-52% ในช่วงปี 2560 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 โดยอัตราส่วนดังกล่าวยังอยู่ในเกณฑ์ค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการธุรกิจศูนย์การค้าและปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ที่ระดับ 43%-45% เอาไว้ได้ในช่วงปี 2563-2565
มีฐานรายได้ประจำที่มีขนาดเล็กและกระจุกตัว ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่บริษัทได้รับจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้นมีค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารายอื่นๆ อีกทั้งยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียวและมีผู้เช่ารายใหญ่เพียงไม่กี่ราย บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงาน 4 แห่งบนถนนพระราม 9 ซึ่งประกอบด้วย อาคารเอและอาคารบีของ "The 9th Towers" อาคาร "Unilever House" และอาคาร "G Tower" โดยอาคารทั้ง 4 แห่งดังกล่าวมีพื้นที่เช่ารวม 148,772 ตารางเมตร (ตร.ม.) และมีพื้นที่ค้าปลีกรวม 25,944 ตร.ม. (รวมพื้นที่ค้าปลีกของโครงการ "Belle Grand Rama 9") ทั้งนี้ บริษัทได้ให้เช่าช่วงพื้นที่อาคารสำนักงานของ The 9th Towers และ Unilever House แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) ตั้งแต่ปี 2560
ปัจจุบันรายได้ค่าเช่าและค่าบริการส่วนใหญ่ของบริษัทมาจากอาคารสำนักงานเพียงแห่งเดียว คือ G Tower ซึ่งมีพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า 67,440 ตร.ม. และมีอัตราการเช่าสูงกว่า 95% ในช่วงปี 2560-2562 ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 730-760 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ทั้งนี้ อาคารสำนักงาน G Tower มีผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 3 รายซึ่งเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้ บริษัทยังมีพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าจำนวนเล็กน้อยในแต่ละอาคารอีกด้วย โดยพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าทั้งหมดมีจำนวน 25,944 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกของอาคาร Belle Grand Rama 9 อาคาร The 9th Towers และอาคาร Unilever House ยังคงต่ำที่ระดับ 50%-70% ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกของอาคาร G Tower อยู่ในระดับสูงที่ 80% ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้ของบริษัทกระจุกตัวค่อนข้างสูงอยู่ในสินทรัพย์เพียงแห่งเดียว โดยรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากอาคาร G Tower มีสัดส่วนถึง 50% ของรายได้จากการขายและบริการรวมของบริษัทในช่วงปี 2561-2562
ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะลงทุนจำนวน 0.4-0.7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 2 พันล้านบาทในปี 2565 หลังจากกลายมาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทแล้ว บริษัทเซ็นทรัลพัฒนามีแผนจะนำที่ดินเปล่าทั้ง 4 แปลงมาให้บริษัทพัฒนาเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ โดยที่ดินในโครงการ The Grand Rama 9 และที่ดินบนถนนพหลโยธินนั้นจะพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานซึ่งประกอบด้วย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย ส่วนที่ดินบนถนนกำแพงเพชรและที่ดินในพื้นที่ดอนเมืองจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะต้องการใช้เงินทุนสำหรับพัฒนาโครงการใหม่เหล่านี้ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะจัดหาแหล่งเงินทุนด้วยการให้เช่าช่วงพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกของอาคาร G Tower แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ภายในปี 2566 ในการนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ที่ระดับประมาณ 50% ซึ่งบริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 3 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้
สภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้ ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนกันยายน 2562 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 0.1 พันล้านบาทและวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 0.4 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังให้วงเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 2.5 พันล้านบาทแก่บริษัทในช่วงปลายปี 2562 อีกด้วย ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2563 จะอยู่ที่ 0.1 พันล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.8 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 0.96 พันล้านบาทและหนี้ระยะยาวจำนวน 0.8 พันล้านบาท ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนจำนวน 0.4 พันล้านบาทในปี 2563
บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันในจำนวนที่มีนัยสำคัญซึ่งประกอบด้วยที่ดินในราคาต้นทุนที่จำนวน 4.13 พันล้านบาท รวมถึงการถือหุ้นในสัดส่วน 50% ใน บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 48 ไร่ที่มีมูลค่าต้นทุน 7.85 พันล้านบาท (100%) บนถนนพหลโยธิน และเงินลงทุนในสัดส่วน 15% ใน GLANDRT มูลค่า 0.78 พันล้านบาท ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ในกรณีที่บริษัทมีความต้องการกู้เงินจากธนาคาร
การสนับสนุนจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะยังคงได้รับการสนับสนุนทางธุรกิจและการเงินจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาต่อไป ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2562 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาถือหุ้นใหญ่ในบริษัทในสัดส่วน 67.53% ด้วยความเชี่ยวชาญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจึงทำให้คาดว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานใหม่ ๆ บนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธินจะสร้างรายได้และกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่แน่นอนให้แก่บริษัทในช่วงหลายปีข้างหน้านี้
นอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจแล้ว ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังเข้ามามีส่วนร่วมในการกำหนดนโยบายทางการเงินของบริษัทเป็นอย่างมากอีกด้วย โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า นอกจากนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังให้วงเงินกู้ระยะสั้นแก่บริษัทเพื่อช่วยลดต้นทุนทางการเงินและจ่ายชำระคืนหนี้อีกด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
อัตราการเช่าอาคารสำนักงานโดยรวมน่าจะอยู่ในระดับสูงเกินกว่า 95% และอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกจะอยู่ที่ระดับ 65%-70% โดยค่าเช่าจะเติบโตที่ระดับ 3% ต่อปีในระหว่างปี 2563-2565
รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ 1.3-1.5 พันล้านบาทต่อปี
อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้น่าจะอยู่ที่ระดับ 43%-45%
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ที่ระดับประมาณ 50%
งบลงทุนจะอยู่ที่ 0.4-0.7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 2 พันล้านบาทในปี 2565
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะเป็นไปตามที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ในปัจจุบันของบริษัทจะยังคงสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไป อีกทั้งยังเชื่อว่าบริษัทจะปฎิบัติตามนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาและรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับประมาณ 50%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากรายได้หรือกระแสเงินสดของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่บริษัทยังคงรักษาสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ในระดับที่ใกล้เคียงกับปัจจุบัน ทั้งนี้ การสนับสนุนที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาร่วมกับการมีบูรณาการทางธุรกิจที่มากขึ้นจะส่งผลในทางบวกต่ออันดับเครดิต ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงอาจส่งผลในทางลบต่ออันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้