ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กร PRIN ที่ระดับ "BBB-" แนวโน้ม Stable

ข่าวหุ้น-การเงิน Thursday March 19, 2020 16:06 —สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (IQ)

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.ปริญสิริ (PRIN) ที่ระดับ "BBB-" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้ของบริษัทที่มีขนาดเล็ก ภาระหนี้ระดับปานกลาง และความสามารถในการทำกำไรที่อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ อันดับเครดิตยังคำนึงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวอันเนื่องมาจากความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อตามนโยบายธนาคารพาณิชย์ ตลอดจนเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ฐานรายได้มีขนาดค่อนข้างเล็กรวมถึงกลุ่มตลาดที่ค่อนข้างจำกัด

บริษัทมีขนาดเล็กกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งในแง่ของรายได้ รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 1.79 พันล้านบาท ในปี 2562 ลดลง 28% เทียบกับปีก่อน คิดเป็นอันดับที่ 21 จาก 22 บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทต่ำกว่าที่เราประมาณการ สาเหตุหลักเนื่องมาจากการเปิดโครงการน้อยเนื่องจากมีความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบเชิงลบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของ ธปท. ที่ใช้เมื่อเดือนเมษายน 2562 อีกทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ในปี 2562 บริษัทเปิดขายเพียงโครงการแนวราบ 2 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียมตึกเตี้ยขนาดเล็ก 2 โครงการ มูลค่ารวม 1.5 พันล้านบาทซึ่งน้อยกว่าที่คาดว่าจะเปิดขายประมาณ 3.5 พันล้านบาท

อีกทั้งประเภทของสินค้าและกลุ่มตลาดเป้าหมายอยู่ในระดับราคาค่อนข้างจำกัด บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการ บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมตึกเตี้ยที่ระดับราคา 2 ล้านบาทถึง 6 ล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2562 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 19 โครงการ มูลค่าเหลือขายประมาณ 6.1 พันล้านบาท โดยประมาณ 57% เป็นโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ในขณะที่ประมาณ 17% เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ และอีก 26% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม ในปี 2563 บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการแนวราบ 3 โครงการซึ่งมีมูลค่าประมาณ 2.8 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ในช่วง 2.0-2.4 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

ภาระหนี้ระดับปานกลาง

ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถคงภาระหนี้ที่ระดับปานกลางไว้ได้ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 50% ในระยะสั้นถึงปานกลางเนื่องจากบริษัทมีแผนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมตึกเตี้ยและโครงการแนวราบซึ่งมีความต้องการเงินทุนน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียมตึกสูง อีกทั้ง บริษัทได้ขายสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปีของโครงการเพลินนารี่มอลล์ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ บัวหลวง เค.อี.รีเทล (BKER REIT) ซึ่งทริสเรทติ้งมองว่าเป็นผลบวกกับบริษัทเนื่องจากบริษัทไม่ต้องแบกภาระขาดทุนจากการดำเนินงานและต้นทุนการเงินจากโครงการคอมมูนิตี้มอลล์อีกต่อไป โดยมูลค่าการซื้อขาย 700 ล้านบาทได้นำไปคืนหนี้จำนวน 331 ล้านบาทและซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่

อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัท ณ เดือนธันวาคม 2562 อยู่ที่ระดับ 44.7% ระดับเดียวกับปีก่อนและลดลงจากระดับสูงสุดที่ 60% ในปี 2557 ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ในช่วง 45%-46% ตลอดช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยอิงจากการที่บริษัทจะซื้อที่ดินใหม่ 500 ล้านบาทต่อปีและมีแผนเปิดโครงการมูลค่า 2.5-3.0 พันล้านบาทต่อปี

ความสามารถในการทำกำไรลดลงเล็กน้อยแต่ทดแทนด้วยค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ลดลงหลังจากขายโครงการเพลินนารี่มอลล์

ความสามารถในการทำกำไรวัดจากอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 23% ในปี 2562 จากระดับ 24.5% ในปี 2561 สาเหตุหลักเนื่องมาจากรายได้ที่ลดลงขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารยังคงสูงจากค่าใช้จ่ายประจำในการดำเนินงาน

ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่ราว 21%-22% โดยอิงจากรายได้เป้าหมายที่ 2.0-2.4 พันล้านบาท ผู้บริหารของบริษัทมีแผนจะปรับราคาขายในบางโครงการและเน้นการตลาดบนสื่อออนไลน์เพื่อกระตุ้นยอดขาย ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ลดลงหลังจากบริษัทหยุดดำเนินงานโครงการคอมมูนิตี้มอลล์จะช่วยลดผลกระทบจากการอัตรากำไรที่ลดลงของบางโครงการที่อยู่อาศัยลงได้

สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัวแต่คาดว่าสามารถจัดการได้

ทริสเรทติ้งประเมินสภาพคล่องของบริษัทยังมีความตึงตัวแต่คาดว่าสามารถจัดการได้ ณ เดือนธันวาคม 2562 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.4 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.1 พันล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 69 ล้านบาท ตั๋วแลกเงินจำนวน 200 ล้านบาท และวงเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 10 ล้านบาท บริษัทได้ต่ออายุตั๋วแลกเงินที่ครบกำหนดทั้งหมดและออกหุ้นกู้ระยะเวลา 3 ปีจำนวน 334.7 ล้านบาทและเงินภายในของบริษัทมาชำระหุ้นกู้จำนวน 413 ล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนกุมภาพันธ์ 2562 บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อรีไฟแนนซ์สำหรับชำระหนี้หุ้นกู้ที่เหลือที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 700 ล้านบาทในเดือนกรกฎาคม 2563 ในขณะเดียวกัน บริษัทจะชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยเงินสดที่ได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ของบริษัท

ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2563 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดจำนวน 187 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 220 ล้านบาท เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 150-200 ล้านบาทในช่วงปี 2563-2565 นอกจากนี้ บริษัทมีที่ดินที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทางบัญชีอยู่ประมาณ 3.8 พันล้านบาท ซึ่งเป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่งหากจำเป็น อีกทั้ง บริษัทได้เตรียมวงเงินสำรองกับธนาคารจำนวน 300 ล้านบาทเผื่อกรณีฉุกเฉิน อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ 4%-6% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะมากกว่า 2 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า

บริษัทต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินโดยต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า ณ เดือนธันวาคม 2562 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 0.9 เท่า และ 1.2 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ความผันผวนที่สูงขึ้นเนื่องจากความกังวลไวรัสโควิด-19 และภาวะภัยแล้ง

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก อีกทั้งยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป ภาวะโรคระบาดไวรัสโควิด-19 ที่กินเวลานานทั้งในและนอกประเทศจีนอาจส่งผลรุนแรงต่อเศรษฐกิจไทย ความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างมีนัยสำคัญและหนี้เสียอาจพุ่งสูงขึ้น กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงรวมกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดส่งผลในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของบริษัท

อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดหวังต่อมาตรการต่าง ๆ ที่รัฐบาลออกมาเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ เมื่อเร็ว ๆ นี้ ธปท.ได้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้ได้เพิ่ม 10% จากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมเป็น 110% จากมูลค่าที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเป็น 0.01% สำหรับบ้านที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีผลจนถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2563 บริษัทเชื่อว่ามาตรการใหม่นี้จะช่วยจูงใจกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาวะการณ์ปัจจุบัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นโครงการแนวราบโดยเฉพาะในบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งมีความต้องการค่อนข้างสูง ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดกลุ่มนี้มีความรุนแรงมากขึ้น

สมมติฐานพื้นฐาน

ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2.0-2.4 พันล้านบาทในช่วงปี 2563-2565

อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 31% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย จะอยู่ที่ราว ๆ 21%-22% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

เงินทุนสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานได้ตามคาดและคงสถานะทางการเงินที่ระดับเดิมเอาไว้ได้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2.0-2.4 พันล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่สามารถคงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนต่ำกว่า 50% ไว้ได้ อัตรากำไรจากการดำเนินงานสูงกว่า 10%

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทและ/หรือสถานะทางการเงินถดถอยลงต่อจากที่คาดไว้ การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นยังมีข้อจำกัดในระยะสั้น


เราใช้ cookies เพื่อบริการที่ดีขึ้นสำหรับคุณ อ่านข้อตกลงการใช้บริการ