กรุงเทพฯ--4 มิ.ย.--ซีบีอาร์อี ประเทศไทย
เนื่องในโอกาสครบรอบ 25 ปีของซีบีอาร์อี ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับสากลบริษัทแรกที่เปิดให้บริการในประเทศไทย ทีมผู้บริหารซีบีอาร์อีได้สะท้อนมุมมองที่มีต่อความเปลี่ยนแปลงที่ผ่านมาและคาดการณ์สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพมหานคร:
ย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดี
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นเป็นอย่างมากจากที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมไม่ถึง 10,000 ยูนิตในปี 2531 มาเป็นมากกว่า 350,000 ยูนิตในปัจจุบัน ด้วยจำนวนอุปทานของคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดจึงจะมีความซับซ้อนและมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น ตลาดในย่านใจกลางเมืองมีห้องชุดที่มีขนาดและรูปแบบที่หลากหลายและมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าในย่านรอบนอกใจกลางเมืองหรือมิดทาวน์ ซึ่งแทบจะมีแต่ขนาด 1 ห้องนอนเป็นส่วนใหญ่
ทำเลชั้นดีในย่านใจกลางเมืองเช่นย่านเพลินจิต ลุมพินี และริมถนนสุขุมวิท และริมถนนใหญ่รอบๆ สวนลุมพินีจะมีโครงการฟรีโฮลด์น้อยลงเพราะที่ดินฟรีโฮลด์ที่เหมาะแก่การนำมาพัฒนาโครงการมีจำกัด และไม่มีการเสนอขายในตลาด นอกจากนี้ราคาที่ดินที่สูงเกินกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาและมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก จะส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตามทำเลชั้นดีในย่านใจกลางเมือง ได้ดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อชาวต่างชาติมาอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกับปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อที่มาจากเอเชีย ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกง/จีน สิงคโปร์ ไต้หวัน และญี่ปุ่น ผู้ซื้อกลุ่มนี้เห็นว่ากรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีความน่าสนใจและมีราคาที่คุ้มค่าสำหรับการซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง ซีบีอาร์อีคาดว่าตลาดในย่านใจกลางเมืองจะยังคงมีความแข็งแกร่ง เป็นลักษณะของตลาดที่มีจำนวนยูนิตน้อยแต่มีราคาต่อ ยูนิตสูง และจากนี้ไปจำนวนยูนิตที่เหลือขายจะค่อยๆ หมดไป และจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ไม่มาก ส่วนในทำเลใจกลางเมืองที่เป็นทำเลรองลงไปจะมีความยากในการพัฒนามากขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจะต้องวิเคราะห์ตลาดให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าและไม่ตั้งราคาสินค้าสูงเกินกว่างบประมาณที่ลูกค้าสามารถจ่ายได้
ด้านราคาซีบีอาร์อีพบว่า ราคาตลาดได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมาจาก 35,000 บาทต่อตารางเมตรในโครงการสมคิด การ์เดนส์ ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรก ๆ ในกรุงเทพฯ มาถึงราคากว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรในปัจจุบัน ในขณะที่ระดับราคา 100,000 บาท 200,000 บาท และ 300,000 บาทต่อตารางเมตรดูจะเป็นระดับที่ไม่น่าจะเป็นไปได้ในอดีต ทว่าราคาขายในช่วงเวลาที่ผ่านมาก็ทะลุเกินระดับราคาเหล่านี้มาโดยตลอด ในช่วงทศวรรษหน้าราคาขายจะยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่านชั้นดีใจกลางเมืองอันเป็นผลมาจากโครงการแบบฟรีโฮลด์ที่มีจำนวนจำกัดและกำลังซื้อของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น
สำหรับย่านสุขุมวิทเป็นทำเลที่แสดงให้เห็นว่า ราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด และไม่มีใครคาดคิดว่าในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมา จะมีราคาถึงระดับกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ การมีรถไฟฟ้า โครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ และอาคารสำนักงานแห่งใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้ทำให้สุขุมวิทกลายเป็นทำเลชั้นนำและมีราคาเป็นรองจากย่านลุมพินีเท่านั้น
ย่านมิดทาวน์หรือย่านรอบนอกใจกลางเมือง
ตลาดในย่านรอบนอกใจกลางเมืองเป็นตลาดที่มีความท้าทายมากที่สุดในแง่ของอุปทานของคอนโดมิเนียม และมีอัตราส่วนห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนและห้องแบบสตูดิโอมากที่สุด แต่ก็เป็นโอกาสในการซื้อเพียงทำเลเดียวที่ใกล้เมือง สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นผู้บริหารระดับกลางและพนักงานออฟฟิศ ผู้พัฒนาโครงการสำหรับตลาดกลุ่มนี้ควรที่จะระมัดระวังและประเมินว่าทำเลใดบ้างที่มีความเป็นไปได้ที่ตลาดจะอิ่มตัวโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการหน้าใหม่ ในความเห็นของซีบีอาร์อี ตลาดในย่านรอบนอกใจกลางกรุงเทพฯ ยังขาดความสมดุลซึ่งจำเป็นต้องได้รับการปรับให้เหมาะสม
ซีบีอาร์อีเห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเติบโตมากขึ้นและรุกคืบไปถึงย่านชานเมืองโดยการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน ตลาดรอบนอกใจกลางเมืองจะเผชิญกับสภาวะที่คอนโดมิเนียมขนาดเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า มีราคาสูงกว่าทาวน์เฮาส์ในทำเลใกล้เคียง และเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากโครงการที่อยู่ในทำเลเกิดใหม่ใกล้รถไฟฟ้าของย่านชานเมืองซึ่งมีราคาถูกกว่า ปัญหาดังกล่าวจะได้รับการแก้ไขด้วยการกำหนดขนาดห้องชุดและการตั้งราคา ซึ่งผู้พัฒนาโครงการจำเป็นจะต้องศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ในปัจจุบันตลาดรอบนอกใจกลางกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่ควรจะระมัดระวังในการเก็งกำไรระยะสั้น เพราะอาจมีความเสี่ยงในเรื่องสภาพคล่องในการขายต่อ
ตลาดอาคารสำนักงาน:
ด้วยพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ที่มากกว่า 8 ล้านตารางเมตรในปัจจุบัน เปรียบเทียบกับเมื่อ 25 ปีที่แล้วที่มีพื้นที่ไม่ถึง 1 ล้านตารางเมตร ปัจจุบันตลาดอาคารสำนักงานถือเป็นตลาดขนาดใหญ่ มีพื้นที่มากกว่าพื้นที่สำนักงานสิงคโปร์ถึง 25 เปอร์เซ็นต์และอาคารระดับเกรดเอมีการออกแบบและคุณภาพมาตราฐานระดับสากล ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเคลื่อนไปสู่ยุคที่มีความแข็งแกร่งกว่าที่ผ่านมา และเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปีที่กำลังจะกลับมาเป็นตลาดของผู้ประกอบการและยังเป็นครั้งแรกในรอบ 4 ปีหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจของสหรัฐฯที่มีปริมาณอุปสงค์สูงกว่า 100,000 ตารางเมตรต่อปี และเป็นที่คาดการณ์ว่าอุปสงค์ต่อปีจะสูงขึ้นต่อไปอีก จากการที่ไทยเป็นฐานการผลิตภาคอุตสาหกรรมขนาดใหญ่และธุรกิจบริการที่เติบโตมากขึ้นและรองรับอนาคตที่ไทยจะเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่จะเปิดประตูไปสู่ตลาดใหม่ๆ ในภูมิภาค
ปัจจุบันราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานมีอัตราสูงสุดอยู่ที่อาคารปาร์คเวนเชอร์ ดิ อีโคเพล็กซ์ ออน วิทยุซึ่งมีอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 980 บาทต่อตารางเมตรซึ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ คือสูงกว่าจุดสูงสุดในปี 1992 ที่อาคารดีทแฮล์มทาวเวอร์ เคยทำไว้ที่ 820 บาทต่อตารางเมตร ซีบีอาร์อีคาดว่าค่าเช่าจะยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ยังมีความคุ้มค่าเป็นอย่างมากเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองอื่น ๆ ในภูมิภาคเดียวกัน เมื่อพิจารณาในหลายด้านพบว่า กรุงเทพฯ ในทางภูมิศาสตร์นับว่ามีที่ตั้งเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการอยู่ติดกับพรมแดนของพม่า หากรัฐบาลมีการส่งเสริมตลาดอาคารสำนักงานโดยให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษี ซึ่งควรจะพิจารณาร่วมไปกับเรื่องจำเป็นอื่นๆ ในการเปิดสำนักงานของบริษัทข้ามชาติ เช่นเรื่องวีซ่า ใบอนุญาตทำงานในประเทศตลอดจนการถ่ายทอดความรู้ด้านเทคโนโลยี เพื่อที่จะดึงดูดให้บริษัทต่าง ๆ ในภูมิภาค เช่น จากฮ่องกงและสิงคโปร์ เข้ามาตั้งสำนักงานในประเทศ ก็จะทำให้ภาคธุรกิจการบริการเติบโตเป็นอย่างมาก กรุงเทพฯ สามารถเป็นฐานที่ตั้งสำนักงานระดับภูมิภาคให้กับบริษัทต่าง ๆ ดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายเพียง 1 ใน 3 ของการตั้งสำนักงานระดับภูมิภาคในสิงคโปร์
แนวโน้มของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังได้รับการพัฒนาไปอีกขั้น ต่อไปจะไม่ได้เป็นตลาดที่มีย่านซีบีดีเพียงอย่างเดียว แต่จะมีตลาดรองหรือเอสบีดี (Secondary Business Districts) เกิดใหม่อีกหลายแห่ง เช่น จากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนและค้าปลีกในโซนทิศเหนือของกรุงเทพฯ ทำให้ย่านรัชดากลายเป็นทางเลือกที่มีความโดดเด่นสำหรับการเป็นที่ตั้งสำนักงานเมื่อเปรียบเทียบกับย่านวิภาวดีซึ่งเป็นย่าน เอสบีดี ที่ได้รับความนิยมในช่วงก่อนที่จะมีการเปิดใช้รถไฟฟ้า
ตลาดที่ดินและการลงทุน:
เมื่อเปรียบเทียบกับฮ่องกงและสิงคโปร์ กรุงเทพฯ นับว่ายังล้าหลังในด้านธุรกรรมการซื้อขายอาคารเพื่อการลงทุน เช่นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและโรงแรม โดยมีการซื้อขายกันเพียง 1-2 อาคารต่อปีโดยเฉลี่ย การเกิดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ REITs และสถานะของตลาดกรุงเทพฯ ที่สูงขึ้นในระดับภูมิภาค ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีความเปลี่ยนแปลงในตลาดการลงทุนในอนาคต ยกตัวอย่างเช่น เมื่อไม่นานมานี้ ซีบีอาร์อีเพิ่งปิดการขายอาคารลิเบอร์ตี้ สแควร์ อาคารสำนักงานสูง 23 เมตร มีพื้นที่ 40,000 ตารางเมตรบนถนนสีลม ใกล้บีทีเอสสถานีสีลม อย่างไรก็ตามในส่วนของอาคารสำนักงานวันนี้ เจ้าของอาคารส่วนใหญ่ต้องการถือครองทรัพย์สินเพื่อประโยชน์จากผลตอบแทนค่าเช่าที่กำลังพุ่งสูงขึ้นโอกาสในการซื้ออาจมีอยู่บ้างในอาคารเก่าที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี แต่จำเป็นต้องดำเนินการปรับปรุงอาคารเสียใหม่เพื่อสร้างผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว
ปัจจุบันการซื้อที่ดินในทำเลทองจะมีการแข่งขันอย่างสูง เห็นได้ชัดจากการเปิดประมูลที่ดินในย่านสวนลุมของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หากพิจารณาแผนผังแปลงที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ จะพบว่ามีที่ดินที่มีมูลค่าสูงขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีศักยภาพในการพัฒนาและที่ดินเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานภาครัฐ เช่น มักกะสัน ที่ดินของการรถไฟ ท่าเรือ และโรงงานยาสูบ ซึ่งเป็นที่ดินในลักษณะของการเช่าระยะยาวทั้งสิ้น กฎหมายปัจจุบันกำหนดให้มีระยะเวลาสูงสุดที่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้แค่ 30 ปี
ซีบีอาร์อี เห็นว่าปัจจุบันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยการเช่าระยะยาว 30 ปี จะเริ่มกลายเป็นสิ่งที่ทำได้ยากมากขึ้นในการพัฒนาโครงการ เพราะจะไม่คุ้มทุนในการลงทุนเนื่องจากโครงการขนาดใหญ่ระดับคุณภาพต้องใช้เงินทุนสูง ซีบีอาร์อีเชื่อว่าการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปีเป็นสูงสุด 99 ปี จะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองในแปลงที่ดินขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐและผู้ประกอบการ การแก้กฎหมายให้สามารถขยายระยะเวลาการเช่าให้ยาวขึ้นเป็น 99 ปี จะทำให้โครงการขนาดใหญ่ได้รับผลตอบแทนที่คุ้มทุนในระยะยาวอย่างน้อยที่สุดก็หนึ่งรอบวงจรของอายุอสังหาริมทรัพย์ดังเช่นที่เกิดขึ้นในตลาดอื่น เช่น ตลาดยุโรป เป็นต้น และเป็นการกระตุ้นให้ตลาดซื้อขายเพื่อการลงทุนในอาคารขนาดใหญ่เติบโตขึ้นได้อีก ประโยชน์อื่นๆ ของการขยายเวลาการเช่าให้ยาวกว่า 30 ปี จะช่วยทำให้สัญญาระยะยาวที่มีอยู่ในปัจจุบันที่ใช้ระยะเวลาการเช่าแบบ 30+30+30 มีความชัดเจนยิ่งขึ้น
ความท้าทายและโอกาส:
ความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประการหนึ่งที่ต้องรับมือ คือ การบริหารอาคารแบบมืออาชีพ อาคารหลายๆ แห่งไม่ประสบความสำเร็จในระยะยาวในแง่ของมูลค่าเพิ่ม ราคาไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควรจะเป็น หรือลดลงอันมีสาเหตุมาจากการบริหารอาคารที่ไม่มีประสิทธิภาพและงบประมาณในการดูแลรักษาอาคารที่ไม่เพียงพอในระยะยาว หากปราศจากการดูแลรักษาอาคารที่ดีแล้ว อาคารซึ่งควรที่จะเป็นทรัพย์สินที่มูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปจะกลายเป็นสินค้าที่นอกจากจะเสื่อมค่าไปตามกาลเวลาแล้วยังขาดสภาพคล่องในการซื้อขาย
ทั้งวงการตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องทบทวนแนวทางการบริหารอาคาร และเลือกใช้แนวทางที่มีมาตรฐานระดับสากล นอกจากนี้ เจ้าของร่วมของอาคารชุดต้องเข้าใจถึงความจำเป็นในการขึ้นค่าส่วนกลางในกรณีที่งบประมาณที่ตั้งไว้ต่ำกว่าระดับที่จะบริหารอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในอีกทศวรรษหน้า การบริหารอาคารเป็นสิ่งที่สำคัญอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการที่จะรักษาและเพิ่มมูลค่าให้แก่ทรัพย์สิน อาทิเช่น ในกรุงเทพฯ อาคารบางอาคารกลายเป็นอาคารเก่าในเวลาไม่ถึง 10 ปี ในขณะที่อาคารอายุ 100 ปีหลายแห่งในแมนแฮตตันและกรุงลอนดอนยังคงมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและยังคงเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุนชั้นดีอยู่
ความท้าทายอีกประการหนึ่ง คือ ภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ระบบภาษีมีความซับซ้อนและไม่เอื้อให้เกิดการเติบโตของตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควรจะเป็น ทั้งในด้านภาษีที่เกี่ยวกับรายได้จากการปล่อยเช่าและจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ระบบภาษีในปัจจุบันไม่ได้เป็นประโยชน์กับทั้งนักลงทุนและภาครัฐ หลายครั้งที่นักลงทุนต้องเสียภาษี 2 ต่อทั้งภาษีรายได้จากการปล่อยเช่าและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ท่ามกลางความท้าทายต่าง ๆ ยังคงมีโอกาสอีกมากมายในตลาดสำหรับปีที่จะมาถึง จากการรวมตัวกันของเศรษฐกิจอาเซียนโดยผ่านประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี ประเทศไทยจัดได้ว่าเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความโดดเด่นมากที่สุด ด้วยปัจจัยทางด้านภูมิศาสตร์ในฐานะที่เป็นศูนย์กลางของภูมิภาคและมีเขตแดนอยู่กับเศรษฐกิจเกิดใหม่หลายแห่ง เช่น พม่าและลาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยอยู่ในฐานะที่ได้รับประโยชน์ในหลายภาคธุรกิจ ทั้งตลาดอาคารสำนักงานและตลาดให้เช่าที่พักอาศัยไปจนถึงตลาดโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ การเปิดประเทศของพม่าเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมากซึ่งเป็นที่คาดการณ์ว่าประเทศไทยจะเป็นผู้ที่ได้รับประโยชน์เป็นหลัก ปัจจุบันในพม่ากำลังขาดแคลนโครงการอพาร์ตเมนต์ โรงแรม และพื้นที่สำนักงานให้เช่าเป็นอย่างมาก แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต่างชาติยังไม่มีความเข้าใจตลาดที่ชัดเจนและยังไม่มีกฎหมายที่ดินในปัจจุบัน ศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนในพม่ามีอยู่สูงมาก แต่ความเสี่ยงก็สูงมากเช่นเดียวกัน ในปัจจุบัน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาให้กับบริษัทต่างชาติหลายแห่งในการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ในพม่า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีทั้งความท้าทายและโอกาสอยู่เสมอ กุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จไม่ว่าตลาดจะอยู่ในสภาวะใด ก็คือ ความสามารถในการปรับตัวเพื่อรองรับแนวโน้มหรือกระแสที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด และการพัฒนาบุคลากรคุณภาพและทีมงานที่เข้มแข็ง ความแข็งแกร่งของซีบีอาร์อี ประเทศไทยตลอดระยะเวลา 25 ปีที่ผ่านมาก็เกิดขึ้นจากความต่อเนื่องของบุคลากรและคุณภาพของการให้บริการ โอกาสในการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังจำเป็นที่จะต้องก้าวข้ามความท้าทายต่างๆ ที่มาจากความไม่สมบูรณ์แบบของกฎหมายและข้อบังคับต่างๆ และภาครัฐจะต้องตระหนักถึงความเป็นจำเป็นในการเปลี่ยนแปลงเพื่อที่จะทำให้ตลาดของเราพัฒนาไปสู่การเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกอย่างแท้จริง ซึ่งจูงใจให้ผู้ประกอบการรายใหญ่และนักลงทุนเข้ามาในประเทศ และจะไม่เป็นการมุ่งเน้นแต่ตลาดในประเทศเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป