กรุงเทพฯ--8 ก.ค.--TerraBKK
ในปัจจุบัน หากต้องการซื้อบ้านหลังใหม่เพื่ออยู่อาศัย แต่ด้วยทุนที่มีอยู่อย่างจำกัด ถ้าจะรอเก็บเงินครบตามจำนวนเพราะไม่อยากเป็นหนี้ กว่าจะถึงเวลานั้น บ้านที่หมายปองอาจปรับราคาสูงขึ้นตามกาลเวลา จนสุดท้ายก็ไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ดังนั้น การยื่นเรื่องขอสินเชื่อธนาคาร จึงเป็นหนึ่งสิ่งจำเป็น ที่ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ เพราะเป็นทางออกที่ใครก็เลือกใช้ในสังคมปัจจุบัน
การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย เป็นหนึ่งรูปแบบการลงทุนที่ก่อให้เกิดทรัพย์สิน แต่ไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้ ( ค่าเช่า) ต้นทุนทางการเงินในรูปแบบดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรสำคัญที่ทุกคนให้ความสนใจ แต่คงไม่เพียงพอ หากละเลยความสำคัญของตัวแปรอื่นที่เกี่ยวโยงกัน โดยปกติแล้ว ธนาคารจะพิจารณาปล่อยวงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายบ้าน (กรณีธนาคารมีโปรโมชั่น อาจให้วงเงินสูงกว่าปกติ) ซึ่งภาระการผ่อนชำระธนาคารไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน เงื่อนไขนี้เป็นข้อกำหนดสำคัญที่ธนาคารนำมาพิจารณาในการคิดอัตราผ่อนชำระต่อเดือนและอายุสัญญาเงินกู้ (ระยะเวลาผ่อนชำระเงินกู้) ในกรณีผู้มีรายได้น้อย อัตราการผ่อนชำระจะลดลง โดยใช้วิธียืดระยะเวลาสัญญาออกไปให้นานขึ้น สูงสุดไม่เกิน 30 ปี ซึ่งข้อนี้ส่งผลโดยตรงต่อผลรวมดอกเบี้ยจ่าย และเป็นตัวการสำคัญที่ทำให้ผลรวมการชำระคืนเงินกู้ครั้งนี้ สูงกว่า ราคาบ้านที่ซื้อจริง เป็นจำนวนมาก
TerraBKK Research ขอยกตัวอย่างเพื่อทำความเข้าใจโดยง่าย โดยสมมติเหตุการณ์ดังนี้
(ทั้งหมดเป็นตัวเลขสมมติโดยประมาณ อาจแตกต่างจากเหตุการณ์จริงได้ตามปัจจัยอื่น)
“คุนพ่อบ้าน อายุ 30ปี มีรายได้ประจำ 52,000 บาทต่อเดือน ต้องการซื้อบ้านหลังใหม่เพื่ออยู่อาศัย ราคา 3.5 ล้าน ในย่านนนทบุรี และได้ยื่นเรื่องขอสินเชื่อธนาคาร อนุมัติวงเงินเบื้องต้น 2.8 ล้านบาท (80%ของราคาบ้าน) ด้วยอัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอก ตลอดอายุสัญญา ที่ MLR-0.5% (6.25%) คุณพ่อบ้าน สนใจและได้ศึกษาการผ่อนชำระ 2 แผน ดังนี้
1. แผน 20 ปี ที่อัตราผ่อนชำระสูงสุดตามความสามารถในการผ่อนชำระ
2. แผน 30ปี เพื่อลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนให้น้อยที่สุด “
คุณพ่อบ้าน มีความสามารถในการผ่อนชำระสูงสุดที่ 40%ของรายได้ ประมาณ 20,800 บาท และจากการคำนวณเบื้องต้น พบว่า กรณี 20 ปี มีอัตราการผ่อนชำระ 20,466 บาทต่อเดือน ขณะที่กรณี 30ปี มีอัตราการผ่อนชำระ 17,240 บาทต่อเดือน ต่างกันเพียง 3,226 บาทต่อเดือน ดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อศึกษารายละเอียดถึงสัดส่วนดอกเบี้ยและเงินต้นในการผ่อนชำระ 3 เดือนแรก จะพบข้อมูลตามแผนภาพดังนี้
ที่มาจาก:www.terrabkk.com