กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ตามที่นายกรัฐมนตรีกล่าวว่า "บิ๊กตู่บอกอย่าตกใจ ถึง ศก.ไทยตก แต่ก็ดีกว่าชาติอื่น-อย่ากลัวให้ต่างชาติเช่าที่100ปี" (matichon.co.th/news/43809) ข้อนี้ท่านมีความเข้าใจคลาดเคลื่อน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอเรียนนำเสนอข้อเท็จจริง ดังนี้
ในด้านเศรษฐกิจ เมื่อปลายปี 2557 ทางราชการว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตไม่เกิน4.5% โดยประมาณการไว้ที่ 4.0% (http://goo.gl/9SRICl) แต่ล่าสุดรัฐบาลบอกว่าจะพยายามให้ถึง 3.0% และธนาคารโลกพยากรณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2558 จะเติบโตเพียง 2.5% (http://goo.gl/gbAvzn) นี่แสดงให้เห็นชัดว่าการบริหารของรัฐบาลไม่บรรลุผล
รัฐบาลอาจมองว่าที่เศรษฐกิจไทยย่ำแย่ก็เพราะเศรษฐกิจโลกย่ำแย่ แต่ในความเป็นจริงธนาคารโลกประเมินเศรษฐกิจโลกเติบโต 2.6% ในปี 2557 ในขณะที่ไทยเติบโตเพียง 0.9% ในปีดังกล่าว ส่วนในปี 2558 ประมาณการเศรษฐกิจโลกไว้เท่ากับเศรษฐกิจไทยที่ 2.5% และในปี 2559 เศรษฐกิจโลกน่าจะเติบโต 3% ในขณะที่พยากรณ์ของไทยไว้เพียง 2% เท่านั้น จึงแสดงให้เห็นว่าที่เศรษฐกิจไทยไม่ดีนั้น ไม่ได้เกี่ยวกับเศรษฐกิจโลก เพราะประเทศเพื่อนบ้านยังอยู่ในฐานะที่ดีกว่าไทยเรา
หากเปรียบเทียบข้อมูลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยจากการประมาณการทั้งปีของปี 2558 โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยราคา 1-5 ล้านบาท เปิดตัวลดลงถึง 16% ในด้านจำนวนหน่วย (89,729 หน่วยในปี 2557 และ 75,404 หน่วยในปี 2558) และลดลง 10% ในด้านมูลค่าการเปิดตัวใหม่ (222,830 ล้านบาทในปี 2557 และ 199,528 ล้านบาทในปี 2558) ที่ยังเปิดขายมากเป็นบ้านราคาสูงๆ ซึ่งแสดงว่าผู้มีรายได้สูงไม่ได้ผลกระทบจากเศรษฐกิจและบ้านราคาต่ำกว่าล้านก็เกิดเพิ่มขึ้นมาก เพราะการเก็งกำไรในส่วนหนึ่ง โดยนัยนี้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมก็เสื่อมถอยลง
ในด้านการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ นายกฯ กล่าววันนี้ (19 กุมภาพันธ์) ว่า "เรื่องแนวคิดให้เช่าที่ดิน 100 ปี 90 ปี ไม่ใช่เราจะขายแผ่นดินให้ต่างชาติ ผมรักษามาทั้งชีวิต การให้เขาเช่าเพื่อให้ในพื้นที่เศรษฐกิจ เพื่อให้เกิดงานเกิดอาชีพ ไม่ได้เช่าแล้วครอบครองทั้งประเทศ" แต่เมื่อเร็วๆ นี้ (30 มกราคม) พล.ต.สรรเสริญ แก้วกำเนิด โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรีเพิ่งแถลงว่า (bit.ly/23EV4S3) "รัฐบาลยังไม่พูดคุยในเรื่องนี้ (เอาที่ดินของรัฐไปให้เอกชนและนักธุรกิจต่างชาติเช่า เป็นเวลา 99 ปี). . . ข่าวที่เกิดขึ้นน่าจะเกิดจากกรณีที่การรถไฟแห่งประเทศไทย จะให้กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เช่าที่ที่มักกะสัน . . . ทั้งหมดนี้ไม่ได้มีความเกี่ยวข้องใด ๆ กับต่างชาติเลย"
ดร.โสภณ เคยกล่าวว่า (bit.ly/1Tya4g8) ที่ พล.ต.สรรเสริญ แถลงว่าสิงคโปร์ให้เช่าที่ดินนาน 99 ปี ดร.โสภณ ได้สอบถามไปยังนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียพบว่า ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย
เรื่องมาเลเซียเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรละตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 20 ล้านบาท จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน และทั้งนี้หมายถึงรัฐต่าง ๆ ในแหลมมาลายู ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาต ยกเว้นตามโครงการ MSH
ดร.โสภณ ย้ำว่า การให้เช่า 30 ปีก็พอเพียง โดยยกตัวอย่างดังนี้:
1. ห้างเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าวที่การรถไฟแห่งประเทศไทยให้เช่า 30 ปี (2521-2551) ปรากฏว่าห้างแห่งนี้กำไรมหาศาล และในช่วงต่ออายุต่อไปอีก 20 ปี (2554-2574) การรถไฟฯ ยังได้เงินเพิ่มเติมอีกเกือบ 30,000 ล้าน ถ้าให้เช่ายาว 99 ปีก็คงได้แก่กระผีกลิ้น
2. ในกรณีโครงการขนาดใหญ่ก็มีเช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 โดย บจก.กูมาไกกูมิ หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น ไม่ได้มากมายแต่ประการใด
3. แม้แต่โครงการห้องชุดหรูหราย่านหลังสวน / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้เช่าและเช่าช่วงห้องชุดต่อกันมากมาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด
ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว (http://bit.ly/1OjM1xU)
การนี้แสดงถึงความไม่แน่นอนในการแถลงของรัฐบาล ในความเป็นจริงรัฐบาลควรคิดนโยบายให้ดีก่อนแถลง แถลงแล้วถ้าผิดพลาดควรขอโทษประชาชนแล้วแก้ไขใหม่ ไม่ใช่แก้ต่างว่าไม่เคยพูดเช่นนี้ จะทำให้ความน่าเชื่อถือยิ่งลดลดและสร้างความสับสน
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 67/2559: วันศุกร์ที่ 19 กุมภาพันธ์ 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน