กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ตามที่มีข่าวจากบริษัทหลักทรัพย์บางแห่งว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 จะขยายตัว ดร.โสภณ ก็อยากให้ขยายเพราะธุรกิจจะได้เติบโต แต่นั่นเป็นการพยากรณ์ที่ผิดพลาด เป็นไปไมได้ อย่าได้หลงเชื่อเพราะหากวางแผนการลงทุนไปตามการคาดการณ์นี้ อาจเจ๊งได้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) กล่าวว่ามีสายงานวิจัยของบริษัทหลักทรัพย์แห่งหนึ่งเสนอว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์มหาชน 7 แห่งจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2559 เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 30% นั้น ไม่น่าจะเป็นความจริง การไปสอบถามหรือฟังการแถลงข่าวของบริษัท กับการเปิดตัวจริงในภาคสนามอาจแตกต่างกัน หากผู้ประกอบการรายอื่นหลงเชื่อตามข่าวข้างต้นซึ่งดูคล้ายกับว่าสถานการณ์คงจะดี อาจทำให้ลงทุนหลงทิศผิดทาง ประสบการล้มละลายทางธุรกิจได้
การเปิดตัวโครงการใหม่ในรอบ 3 เดือนแรกที่ผ่านมา โดยเฉพาะในเดือนมกราคม และกุมภาพันธ์ มีการเปิดตัวไม่มากนัก คือเพียงเดือนละ 20,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตามในเดือนมีนาคม มีการเปิดตัวขึ้นมากเป็นพิเศษ เพราะผลของการจัดงานมหกรรมที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนดังกล่าว จึงมีผู้นำโครงการมาเปิดตัว "ชิมลาง" มากเป็นพิเศษ
หากนำผลของการเปิดตัวในไตรมาสแรกนี้มาคูณ 4 รวมเป็น 4 ไตรมาส จะพบว่า จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่จะมีเพียง 84,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 78,000 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลง 22% ในด้านจำนวนหน่วย และ 28% ในด้านมูลค่า ทั้งนี้ราคาขายโดยเฉลี่ยคาดว่าจะมีราคาประมาณ 3.714 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยในปี 2558 ที่ 4.029 ล้านบาท ทั้งนี้คงเป็นเพราะการสร้างบ้านราคาสูง ๆ มาขาย คงจะลดลงไปจากเดิมที่เกิดขึ้นจำนวนมหาศาลบ้าง อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยราคาสูง เช่น เกิน 10 ล้านขึ้นไป ยังสามารถขายได้ดีกว่าที่อยู่อาศัยราคาต่ำที่ภาวะเศรษฐกิจขณะนี้ กระทบต่ออำนาจการซื้อของประชาชนทั่วไป
อย่างไรก็ตามกรณีการหดตัว 22-28% ข้างต้น อาจถือเป็นการหดตัวที่หนักที่สุดที่อาจจะเกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ เชื่อว่าในไตรมาสที่ 2, 3 และ 4 รัฐบาลอาจสามารถแก้ไขสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้ ในกรณีที่โครงการลงทุนของภาครัฐได้ผลในระดับที่น่าพอใจ ก็อาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกระเตื้องขึ้น คือ อาจทำให้จำนวนหน่วยหดตัวลงเพียง 3% แต่มูลค่าจะหดตัวราว 10% เมื่อเทียบกับปี 2558
ดร.โสภณ ให้ข้อคิดเห็นว่า ในกรณีที่น่าจะเป็นไปได้ที่สุดที่คาดว่าไตรมาสที่ 2, 3 และ 4 จะดีขึ้นกว่าไตรมาสแรกในระดับหนึ่ง ก็จะทำให้ในปี 2559 ทั้งปี มีโครงการเปิดใหม่ 96,600 หน่วย รวมมูลค่า 358,800 หรือลดลงกว่าปี 2558 ประมาณ 11% ในแง่จำนวนหน่วย และ 18% ในแง่ของมูลค่านั่นเอง โดยสรุปแล้ว ไม่ว่าจะวิเคราะห์ในกรณีใด การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2559 จะลดลงกว่าปี 2558
หากพิจารณาถึงหน่วยขายในจังหวัดภูมิภาคด้วยแล้ว คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 จะหดตัวมาก เพราะตลาดในต่างจังหวัดหดตัวมากกว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเสียอีก อย่างไรก็ตามในกรณีจังหวัดภูมิภาคที่ยังมีอนาคตที่ดีกว่าได้แก่ เมืองชายแดนโดยเฉพาะในเขตเศรษฐกิจพิเศษ เมืองตากอากาศ เช่น พัทยา หัวหิน และเมืองอุตสาหกรรม เช่น มาบตาพุด เป็นต้น
ดร.โสภณ คาดการณ์ว่าในปี 2560 สถานการณ์น่าจะดีขึ้น เพราะรัฐบาลสัญญาว่าจะมีการเลือกตั้ง จะทำให้บรรยากาศการลงทุนต่าง ๆ ดีขึ้น เช่นที่เกิดขึ้นในกรณีเมียนมาร์ เป็นต้น แต่หากไม่มีการเลือกตั้ง หรือมีเหตุการณ์รุนแรง หรือมีความไม่มั่นคงต่อความมั่นคงของประเทศและความมั่นคงด้านสิทธิพลเมือง ก็อาจทำให้การฟื้นตัวของตลาดล่าช้าออกไป
อนึ่ง การที่ศูนย์ฯ ใช้ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่มาวิเคราะห์ก็เพราะการเปิดตัวนี้เป็นดัชนีที่สำคัญที่สุดในการวิเคราะห์ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ดัชนีนี้ดีกว่า
1. ตัวเลขการก่อสร้างเสร็จและได้บ้านเลขที่ในแต่ละห้วงเวลา เพราะการก่อสร้างเสร็จ ไม่ได้สะท้อนภาวะตลาด ที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จวันนี้ อาจขายได้ตั้งแต่เริ่มเปิดตัว หรือเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านหรือ หรือเพิ่งขายได้ก็ตาม
2. ตัวเลขการแถลงหรือโฆษณาขาย เพราะการโฆษณานั้น อาจโฆษณาทั้งโครงการ แต่เปิดขายเพียงจำนวนหนึ่งเท่านั้น หรือบ้างก็ไม่ได้โฆษณาแต่เปิดขาย การโฆษณาจึงไม่สะท้อนความเป็นจริง
3. ตัวเลขการขออนุญาต เพราะการขออนุญาตจัดสรร การขออนุญาตก่อสร้างนั้นต้องขออนุญาตทั้งโครงการ แต่การขายอาจไมได้เปิดขายทั้งโครงการ นอกจากนี้ยังมีบางโครงการที่ได้รับอนุญาตแล้วแต่ยังไม่ได้เปิดขาย เป็นต้น
สถานการณ์ขณะนี้ทุกฝ่ายควรใช้ข้อมูลเพื่อประโยชน์ในการระมัดระวังและเพื่อประคับประคองเศรษฐกิจ ไม่ใช่ใช้ข้อมูลมาเพื่อหวังผลโฆษณาชวนเชื่อให้กับกลุ่มบริษัทใด
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 187/2559: วันพฤหัสบดีที่ 26 พฤษภาคม 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน