กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมได้ไปประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียนที่ผมเคยเป็นกรรมการอยู่ด้วย ครั้งนี้มีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทั้งระดับปฏิบัติงาน ข้าราชการ และอาจารย์ในอาเซียน เข้าร่วมประชุมรวมประมาณ 300 ท่าน จึงขอนำสถานการณ์ล่าสุดมาเล่าให้ฟังบ้างครับ
พนมเปญจะสร้างตึกสูงสุด
ตอนนี้ในพนมเปญกำลังรื้อสวนสนุกที่อยู่ตรงข้ามกับนากาเวิร์ลซึ่งเป็นกาสิโนขนาดใหญ่ มาสร้างตึกที่สูงที่สุดในเอเซีย โดยตั้งใจจะให้สูง 500 เมตร เป็นอาคารตึกแฝด 133 ชั้น เจ้าของโครงการคือกลุ่มบริษัทไทบุนรุ่ง ซึ่งเป็นกลุ่มนักธุรกิจกัมพูชาที่ดำเนินกิจการโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล และอาจร่วมกับกลุ่มทุนจีนด้วย ทั้งนี้ประธานกลุ่มนี้มีประวัติไม่ค่อยแน่ชัดเกี่ยวกับการค้ายาเสพติดและมีคดีอื้อฉาวอื่น ๆ
อย่างไรก็ตามถ้าตึกนี้สร้างเสร็จ ก็จะสูงกว่าทวินทาวเวอร์ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ซึ่งสูง 452 เมตร สูงกว่าตึกเคียงนามในกรุงฮานอยที่จะสูง 345 เมตร หรือ 77 ชั้น และสูงกว่าตึกใบหยก 2 ในกรุงเทพมหานครที่สูง 304 เมตร อย่างไรก็ตาม ก็อย่าเพิ่งดีใจกันมากนัก เพราะยังไม่รู้จะได้สร้างจริงหรือไม่ เพราะก่อนหน้านี้เมื่อ 6 ปีก่อน สมเด็จฮุนเซ็นก็ให้เกียรติเปิดตัวอาคารสุดถึง 555 เมตร บนเกาะเพชร ซึ่งตั้งอยู่ใกล้เคียงบริเวณนี้มาแล้ว แต่จนบัดนี้ก็ยังไม่ได้สร้าง!
สำหรับการเช่าที่ดินในกัมพูชานั้น เมื่อก่อนให้เช่า 99 ปี แต่เดี๋ยวนี้ไม่ได้แล้ว รัฐบาลให้เช่าแค่ 50 ปี แต่อาจต่อสัญญาในภายหลังได้ (ตามเงื่อนไขที่จะตกลงกัน) แต่พี่ไทยเรายังจะ "หน้ามืด" เอา 99 ปีให้ได้ อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุด ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดในกัมพูชาได้แล้ว โดยซื้อได้ในสัดส่วนไม่เกิน 70% ของพื้นที่ทั้งหมด ส่วนของไทยอยู่ที่ 49% โดยครั้งหนึ่งไทยเราเคยเปิดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 100% แต่ในยามเศรษฐกิจตกต่ำปี 2542-2545 ไม่ค่อยมีใครมาซื้อ เลยลดเหลือ 49%
สิงคโปร์จะยกเลิกภาษีเก็งกำไร
ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์มีการเก็งกำไรกันสูงมาก รัฐบาลจึงจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพิ่มขึ้นสำหรับชาวสิงคโปร์ที่ซื้อไปเก็งกำไรโดยซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป และยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ หากไปซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ ต้องเสียภาษี 10% ทั้งนี้เพราะเขาถือว่ามาเอาประโยชน์จากเขา คล้ายกับกรณีเราส่งบุตรหลานไปเรียนหนังสือในออสเตรเลียหรือประเทศตะวันตก ก็ต้องเสียค่าเล่าเรียนสูงกว่าคนท้องถิ่นเพราะเราไม่เคยเสียภาษีให้เขาเลย จะมารับประโยชน์เช่นบุตรหลานของคนท้องถิ่นไม่ได้
แต่การเก็งกำไรในสิงคโปร์ ก็ยังไม่หยุด ในปี 2554 รัฐบาลสิงคโปร์ จึงกำหนดว่า ต่อไปนี้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ ต้องเสียภาษี 15% เช่น ห้องชุดหน่วยละ 30 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีก่อนเลย 4.5 ล้านบาท อย่างไรก็ตามในขณะนี้รัฐบาลสิงคโปร์กำลังพิจารณาที่จะยกเลิกหรือลดหย่อนภาษีส่วนนี้เพราะสามารถควบคุมการเก็งกำไรได้แล้ว และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์จะกลับมาคึกคักอีก
จะสังเกตได้ว่ารัฐบาลสิงคโปร์ไม่เห็นแก่ "หน้าอินทร์หน้าพรหม" ที่ไหนเลย บรรดาบริษัทนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ที่กำลังสนุกกับการพัฒนาโครงการอาคารชุดราคาแพงขายชาวต่างชาติก็สะดุดกึกลงทันทีที่รัฐบาลใช้ "ยาแรง" หยุดการเติบโตของการเก็งกำไร ในสิงคโปร์มีนายหน้าถึงราว 30,000 คน ส่วนหนึ่งก็ "ทำมาหากิน" กับต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็ "พลอยฟ้าพลอยฝน" ซวดเซไปด้วย แต่รัฐบาลเขาไม่สน รัฐบาลเขายึดประโยชน์ทางเศรษฐกิจของชาติเหนือกลุ่มธุรกิจครับผม
กระบวนการประเมินขั้นสุดยอดของมาเลเซีย
ในประเทศไทยมีการปรับราคาประเมินทุนทรัพย์ (ที่ดิน) เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทุก 4 ปี แต่ในมาเลเซีย เขาสามารถดำเนินการได้ทุกปีอย่างมีประสิทธิภาพดียิ่ง ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะข้อมูลการซื้อขายทรัพย์สินต่าง ๆ นั้นเป็นข้อมูลสาธารณะที่เปิดเผย เพื่อความโปร่งใส ป้องกันการฟอกเงิน จึงมีข้อมูลที่จะนำมาใช้เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินของทางราชการได้อย่างมีประสิทธิภาพ แต่ของไทยเรามีข้อจำกัด เพราะไม่ยอมเปิดเผยข้อมูลการซื้อขาย-ถือครองทรัพย์สิน คงกลัวคนรู้ว่าใครมีทรัพย์มาก และบางส่วนก็โอนกันตามราคาประเมินทางราชการที่ต่ำ ๆ เพื่อเลี่ยงภาษี ข้อนี้ไทยควรปรับปรุงเป็นอย่างยิ่ง
ผมขอเพิ่มเติมเรื่องภาษีสักหน่อยว่าในมาเลเซียมีการจัดเก็บภาษีกำไร (Capital Gain Tax) สูงถึง 20% เช่น ถ้าเราซื้อบ้านมาราคา 1 ล้านบาท ตอนขายในอีก 5 ปีถัดมา ราคาขึ้นเป็น 2 ล้านบาท กำไรส่วนเกิน 1 ล้านบาท ต้องนำมาเสียภาษี 20% หรือ 2 แสนบาท น่าเสียดายประเทศไทยไม่มีภาษีนี้ เพราะขาดความโปร่งใสด้านข้อมูลราคาซื้อขายจริง และอาจเกรงใจ "ผู้รากมากดี" ที่ใหญ่ๆ โตๆ ทั้งหลายจะเดือดร้อนนั่นเอง
เขากำลังเติบโตกันใหญ่
เมียนมาร์เป็นดาวเด่นที่สุดในการลงทุนในขณะนี้ ทั้งบรูไน เวียดนาม สิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย ต่างวิ่งเข้าไปลงทุน แต่ "พี่ไทย" เรายังได้แต่จดๆ จ้องๆเวียดนามกำลังฟื้นขึ้นมาใหม่อย่างยิ่งยวด เชื่อว่าภายในเวลาประมาณ 2 ปีนี้คงจะเติบโตเฟื่องฟูขึ้นเพราะฐานของชนชั้นกลางเริ่มเติบโตอย่างมหาศาลอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ยังคงเป็นประเทศที่น่าลงทุนมากในด้านที่อยู่อาศัยสำหรับนักพัฒนาที่ดินไทยเพราะความเป็นอยู่ต่าง ๆ ก็ไม่แตกต่างจากไทยนักลาวกับบรูไนคงไม่เหมาะที่ไทยจะไปลงทุนด้านโครงการที่อยู่อาศัยนักเพราะเป็นประเทศเล็ก ๆสิงคโปร์และมาเลเซีย ยังเป็นเสมือน "ตัวดูด" เศรษฐีใหญ่ ๆ ให้ไปซื้อทรัพย์สินโดยเฉพาะกลุ่มทุนจากจีน รวมทั้งคนจีนในประเทศเพื่อนบ้านอีกด้วย ไทยเราต้องเร่งขจัดจุดด้อยที่เรา "ถอยหลังเข้าคลอง" มารับตำแหน่งรั้งท้ายแทนเมียนมาร์ในอดีต และเร่งสร้างแรงดึงดูดการลงทุนใหม่ๆ เพื่อความผาสุกของประชาชนเจ้าของประเทศ
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 189/2559: วันศุกร์ที่ 27 พฤษภาคม 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน