กรุงเทพฯ--20 พ.ย.--ศุภาลัย
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
ศูนย์วิจัยศุภาลัย
ถ้าหากมองไปที่อุปทานของปี 2560 แล้ว อาจกล่าวได้ว่า จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ ที่ออกเสนอขายในตลาดถือได้ว่าคงที่ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะมองโดยภาพรวมของที่อยู่อาศัยทุกประเภทหรือแต่ละประเภท หรือ จำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งหมด (จำนวนที่อยู่อาศัย เสนอขายใหม่บวกจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างจากปีที่แล้ว) หลังจากที่เพิ่มอย่างต่อเนื่องมาไม่น้อยกว่า 5 ปีแล้ว
เหตุผลที่น่าจะสันนิษฐานได้คือ ที่ดินดิบที่จะใช้ในการพัฒนาโครงการให้ขายได้ในราคาตลาดปัจจุบัน หาได้ยากมาก ระดับสูงของศุภาลัยเชื่อเช่นนั้น จากสิ่งที่ประสบมาทั้งปี และเชื่อว่าระดับสูงของบริษัทสำคัญๆ ก็คงมีความรู้สึกที่ไม่แตกต่างกัน
เมื่อมองไปที่จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในปี 2560 แล้ว จะเห็นว่าลดลงจากจำนวนโดยรวม 90,000- 100,000 หน่วยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เหลือประมาณ 80,000 หน่วยเท่านั้น ซึ่งเป็นจำนวนที่เท่ากับปี 2554 ที่มี น้ำท่วมครั้งใหญ่ อันควรจะถือว่าเป็นปัจจัยลบ ที่เป็นกรณีพิเศษ
เหตุผลที่น่าจะสันนิฐานได้มีอยู่ 2 ประการคือ ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเร็วกว่าอำนาจซื้อของผู้บริโภค ประการหนึ่ง และผู้บริโภคมาถึงขีดจำกัดที่ซื้อที่อยู่อาศัยจนเต็มตามจำนวนที่ต้องการแล้วอีกประการหนึ่ง
เมื่อดูแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมแล้ว จะพบว่าในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นเฉลี่ย ปีละ 5% ในขณะที่ จีดีพี มีอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่านั้น สำหรับรายได้ของผู้มีรายได้ปานกลางลงมา แม้ว่าจะไม่มีตัวเลข แต่ก็น่าจะเชื่อได้ว่ามีอัตราต่ำกว่านั้นแน่นอน ส่วนสถิติของจำนวนครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น อันเป็นตัวชี้ความต้องการ ที่อยู่อาศัยนั้น มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1,100,000 ครัวเรือน ในช่วงปี 2543-2553 หรือเฉลี่ย 100,000 ครัวเรือนต่อปี แต่เมื่อไปเทียบกับที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีการซื้อในช่วงเดียวกันแล้วจะพบว่า มีจำนวนเพียงประมาณ 60,000 หน่วย เมื่อย้อนกลับไปดูจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายในช่วง 5 ปี ของปี 2555-2559 แล้ว มีค่าเฉลี่ยที่ปีละ 105,000 หน่วย ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจะบอกได้ว่า การซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้บริโภคในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา สูงเกินไปกว่าระดับความต้องการตามปัจจัยพื้นฐาน ดังนั้น จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ลดลงในระดับที่ถือเป็นเกณฑ์ต่ำในรอบกว่า 5 ปี น่าจะเป็นการปรับตัวเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน
อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจโดยรวมน่าจะยังคงมีแนวโน้มขยายตัวต่อไปในระดับ 3-4% ต่อปี นี่เป็นปัจจัยที่ยังพอทำให้อุ่นใจได้ว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่น่าจะมีการลดอย่างฮวบฮาบ จนกระทบต่ออุปสงค์ของที่อยู่อาศัยในระดับปีละประมาณ 80,000 หน่วย ส่วนภาวะของอุปทานที่ดินดิบในช่วงปีกว่าๆที่ผ่านมา อันเป็นวัตถุดิบของที่อยู่อาศัยใหม่ในปีหน้าไม่น่าจะเกินไปกว่าในปี 2560 แต่มีโอกาสลดลงได้
เมื่อมองลงไปในรายละเอียดของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทแล้ว จะพบว่าบ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัย ประเภทที่ไม่มีอนาคตเลย ทั้งนี้เพราะว่า แนวโน้มจำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวมที่ออกเสนอขายในตลาด และจำนวน ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ ลดลงอย่างช้าๆ มาเกือบ 10 ปีแล้ว แต่ว่าแนวโน้มของจำนวนที่ขายได้จะลดลงเร็วกว่าจำนวนที่เสนอขายรวม การที่รัฐบาลไม่มีโครงการก่อสร้างทางด่วนสายใหญ่ๆ ยาวๆ เลย ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ถือเป็นปัจจัยลบอย่างยิ่งต่ออุปทานของที่ดินดิบ ที่จะใช้ทำโครงการบ้านเดี่ยว แหล่งหรือบริเวณโครงการบ้านเดี่ยว ขนาดใหญ่ ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ได้แก่ ที่ดินฝั่งด้านในของโครงการวงแหวนรอบนอกตะวันออก และทิศใต้ การเปิดแหล่งอุปทานที่ดินดิบจะต้องมาจากการต่อทางด่วนออกไป เช่น สายสระบุรี สายอุดรรัถยา และสายธนบุรีปากท่อ สิ่งนี้ถือเป็นความบกพร่องทางปัญญาอันสำคัญของทุกรัฐบาลที่ผ่านมาในอดีต
สำหรับอุปทานของทาวน์เฮ้าส์นั้นถือได้ว่ายังไม่มีแนวโน้มที่น่าเป็นห่วง เช่นเดียวกับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์เป็นสินค้าที่เริ่มเข้ามาทดแทนบ้านเดี่ยว ที่มีราคาสูงขึ้นตามลำดับมาเกือบๆ 10 ปีแล้ว แต่ว่าในอนาคตต่อแต่นี้ไป ทาวน์เฮ้าส์ก็ไม่อาจเป็นที่พึ่งได้ ด้วยเหตุที่ราคาก็สูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกันในช่วง 5 ปี ที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด กลายมาเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่สำคัญที่สุด ทั้งๆ ที่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด มีสัดส่วนที่เท่ากันเลยในปี 2553 ดังนั้นการเปิดพื้นที่เพื่อเป็นแหล่งที่ดินดิบในการพัฒนาโครงการให้มีราคาต่ำกว่า จึงถือว่ามีความสำคัญอย่างยิ่งต่อนโยบายการช่วยเหลือประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยของตนเองไม่ใช่การขายที่อยู่อาศัยราคาถูกที่รัฐบาลขายขาดทุนให้แก่ประชาชน เพราะว่ารัฐบาลมีขีดความสามารถจำกัดในการทำเช่นนั้น
ประเด็นสำคัญที่จะต้องพิจารณาเกี่ยวกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัยคือ อัตราการขายได้ของที่อยู่อาศัย ซึ่งก็คือ จำนวนที่ขายได้หารด้วยจำนวนที่ออกเสนอขายทั้งหมดในตลาดในปีนั้นๆ ในปี 2560 นี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงด้วยความอิ่มตัวของอุปสงค์ ในขณะที่อุปทานไม่ได้ลดลง ภาวะนี้ย่อมนำไปสู่อัตราการขายที่ลดลงจากประมาณ 36% ในปี 2559 เหลือประมาณ 26% ในปี 2560 นี้ อัตราการขายนี้ อาจแปรผันตามความต้องการตลาดก็จริง แต่ในบางปีที่อุปทานมีมาก อัตราการขายก็อาจสูงขึ้นได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ก็ด้วยความพยายามผลักดันของผู้ประกอบการที่มีความจำเป็นจะต้องเสนอขายสินค้าให้แก่ผู้บริโภคให้มากที่สุด ทั้งในเชิงของ Packaging ลักษณะสินค้า และการส่งเสริมการขาย ซึ่งในทางเศรษฐศาสตร์ เรียกว่า Supply creates its own demand บางท่านอาจจะโต้แย้งว่า ความต้องการผู้บริโภคจะต้องมีอยู่แล้วจึงจะเกิดการซื้อขายขึ้น นั่นก็เป็นสิ่งที่ไม่อาจปฏิเสธได้ แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่า แม้ว่าผู้บริโภคจะมีความต้องการอยู่แล้วแต่ผู้ประกอบการจะต้องขุดค้นให้พบเจอว่าอะไรคือความต้องการ และทำสินค้านั้นให้ตรงกับความต้องการมากที่สุด ในที่สุดแล้วราคากับปริมาณที่เกิดขึ้นในตลาดไม่ใช่เกิดจากปฏิสัมพันธ์ของอุปสงค์กับอุปทานที่เกิดขึ้นในเวลาเดียวกันหรอกหรือ?
ดังนั้น อาจสรุปได้ว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2561 ควรจะอยู่ที่ 80,000 หน่วย ด้วยภาวะตลาดที่ผู้บริโภคเริ่มกลับเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน และการสนับสนุนของความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ทำให้ความต้องการของตลาดยังไม่ถึงกับมี Clash เกิดขึ้น อีกทั้งอัตราการขายที่ไม่ต่ำกว่า 25% ต่อปี ก็ไม่ถือว่าเป็นภาวะที่จะทำให้ผู้ประกอบการเกิดความเสียหายขึ้น หรือกลายเป็นภาวะ oversupply แต่ด้วยภาวะอุปทานที่มีโอกาสลดลงไม่มาก ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 จึงควรจะเป็นตลาดของผู้ซื้อ