กรุงเทพฯ--13 ก.พ.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัดประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) และอันดับเครดิตภายในประเทศ สำหรับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกัน (National Senior Unsecured Rating) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือFTREIT ที่ A(tha) แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ ในขณะเดียวกัน ฟิทช์ได้ประกาศยกเลิกอันดับเครดิตดังกล่าวทั้งหมดของ FTREIT ตามแผนพัฒนาธุรกิจของฟิทช์
FTREIT มีชื่อเดิมว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอนหรือ TREIT
ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
ขนาดของกองทรัสต์ที่ใหญ่: FTREIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่เป็นอันดับสองของประเทศ ในด้านขนาดของสินทรัพย์ ภายหลังการลงทุนในทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 3 กองของกลุ่ม FPT (ชื่อเดิมคือ กลุ่มไทคอน) เมื่อปลายปี 2560 ณ สิ้นปี 2561 กองทรัสต์ของ FTREIT มีขนาด 3.5 หมื่นล้าน – 3.6 หมื่นล้านบาท และน่าจะขยายขนาดเพิ่มขึ้นจนสูงกว่า 4 หมื่นล้านบาทได้ในปี 2564 FTREIT คาดว่าจะลงทุนในทรัพย์สินใหม่อีกประมาณ 3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ฟิทช์คาดว่า กองทรัสต์ของ FTREIT จะสร้างกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ได้ปีละ 2.0 พันล้าน -2.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2 ปีข้างหน้า
การกระจายตัวของผู้เช่าที่ดี: รายได้จากผู้เช่าที่มีสัดส่วนรายได้สูงที่สุด 10 รายแรกคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 20.4 ของรายได้รวมในปีงบการเงิน 2561 สิ้นสุด 30 กันยายน 2561 (ปีงบการเงิน 2561 มีเพียง 9 เดือนเนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงปีงบการเงินจากสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคมมาเป็น 30 กันยายน) การกระจายตัวของธุรกิจของผู้เช่าก็มีความสมดุลที่ดีโดยแบ่งเป็น ธุรกิจยานยนต์ร้อยละ 28 ของรายได้รวม ธุรกิจอิเล็กทรอนิกส์ร้อยละ 23 ธุรกิจโลจิสติกส์ร้อยละ 22 และธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภคและค้าปลีก ร้อยละ 11 นอกจากนี้ FTREIT ยังมีการกระจายตัวทางภูมิศาสตร์ในทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม 3 แห่งของประเทศไทย ได้แก่ พื้นที่ชายฝั่งทะเลภาคตะวันออกคิดเป็นร้อยละ 45 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด พื้นที่ด้านตะวันออกของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลคิดเป็นร้อยละ 29 และพื้นที่ภาคกลางบริเวณจังหวัดทางเหนือของกรุงเทพมหานครคิดเป็นร้อยละ 26
อัตราส่วนหนี้สินที่เพิ่มขึ้น: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ FTREIT ซึ่งวัดจากหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนจะยังคงอยู่ในระดับร้อยละ 28-29 ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 17 ณ สิ้นเดือนกันยายน 2561 ซึ่งเป็นระดับที่ไม่ต่างจากที่ฟิทช์ได้เคยคาดการณ์ไว้เดิม เนื่องจาก FTREIT ยังคงมีนโยบายทางการเงินที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวมไม่เกินร้อยละ 30 ซึ่งนโยบายดังกล่าวน่าจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินที่วัดโดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA อยู่ในช่วง 4.5 เท่าถึง 5.0 เท่า ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ความเสี่ยงในการ Refinancing อยู่ในระดับต่ำ: FTREIT มีทรัพย์สินปลอดหลักประกันจำนวนมากโดยมีอัตราส่วนทรัพย์สินปลอดหลักประกันต่อหนี้ไม่มีประกันอยู่ในระดับสูงกว่า 4 เท่า ซึ่งทำให้ FTREIT มีความยืดหยุ่นทางการเงินที่ดี ในขณะเดียวกัน FTREIT มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอยู่ในระดับร้อยละ 21-22 ณ สิ้นปี 2561 ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าอื่นๆในประเทศไทย FTREIT มีการออกหุ้นกู้ใหม่จำนวน 1.9 พันล้านบาทในกลางเดือนธันวาคมที่ผ่านมา เพื่อลงทุนในทรัพย์สินใหม่ FTREIT มีระยะเวลาชำระคืนหนี้เฉลี่ยของหุ้นกู้ทั้งหมดประมาณ 4.8 ปี ในขณะที่มีอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ประมาณ 2 ปี
อสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ: ทรัพย์สินของ FTREIT ส่วนใหญ่ได้รับการพัฒนาจากกลุ่ม FPT ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมสมัยใหม่ชั้นนำของประเทศไทย โดยทรัพย์สินส่วนใหญ่ จะเป็นคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปสมัยใหม่ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญของธุรกิจ อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ในระดับร้อยละ 85-90 โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยที่ประมาณร้อยละ 80 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของกองทรัสต์น่าจะยังอยู่ที่ประมาณร้อยละ 80 ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป
FTREIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ซึ่งทรัพย์สินส่วนใหญ่ได้มาจากกลุ่ม FPT ปัจจุบันกองทรัสต์ของ FTREIT มีขนาดใหญ่กว่าและมีการกระจายตัวของผู้เช่าที่ดีกว่า บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF (BBB(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนในประเทศไทย เป็นอย่างมาก FTREIT มีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่สูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญที่ประมาณ ร้อยละ 70 เทียบกับร้อยละ 45 ของ SF นอกจากนี้ SF ยังมีความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง ในขณะที่ FTREIT ไม่มี และ FTREIT มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า SF อีกด้วย ดังนั้น FTREIT จึงมีอันดับเครดิตที่สูงกว่า SF
FTREIT มีขนาดและความสม่ำเสมอของ EBITDA ที่ใกล้เคียงกับบริษัท บริการเชื้อเพลิงการบินกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BAFS (A+(tha)/แนวโน้มเครดิตเป็นลบ) ซึ่งเป็นผู้ให้บริการคลังเก็บน้ำมันเชื้อเพลิงอากาศยาน (Depot Service) และเครือข่ายท่อจ่ายน้ำมันอากาศยาน (Hydrant Pipeline Network) แต่เพียงรายเดียว ณ ท่าอากาศยานนานาชาติที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยทั้ง 2 บริษัท อยู่ในธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินของ FTREIT มีสภาพคล่องสูงกว่าเนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมแบบมาตรฐานทั่วไป ในขณะที่ทรัพย์สินของ BAFS เป็นทรัพย์สินเฉพาะทางสำหรับธุรกิจที่บริษัทดำเนินงานอยู่ และมีบางส่วนเป็นสินทรัพย์ไม่มีตัวตน อัตราส่วนหนี้สินของ BAFS น่าจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 1-2 ปีข้างหน้าเนื่องจากแผนการลงทุนขนาดใหญ่ แต่น่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าของ FTREIT ดังนั้น BAFS จึงมีอันดับเครดิตที่สูงกว่า FTREIT ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิตเป็นลบของ BAFS สะท้อนถึงความเสี่ยงทางธุรกิจและความเสี่ยงในการก่อสร้างของโครงการขยายท่อขนส่งน้ำมันของบริษัท
เมื่อเปรียบเทียบกับ บริษัท ซีพี ออลล์ จำกัด (มหาชน) หรือ CP ALL (A(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้ประกอบการร้านสะดวกซื้อที่มีเครือข่ายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย CP ALL ไม่มีรายได้ที่สามารถคาดการณ์ได้อย่างชัดเจนเหมือน FTREIT แต่ CP ALL มีสถานะในการแข่งขันที่แข็งแกร่งมาก ด้วยส่วนแบ่งตลาดที่นับจากจำนวนร้านค้าที่มากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่อันดับที่สองเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ CP ALL ยังขายสินค้าที่ใช้ในชีวิตประจำวัน ซึ่งทำให้มีความผันผวนในรายได้และอัตรากำไรที่ต่ำ CP ALL มีขนาดของธุรกิจและ EBITDA ที่ใหญ่กว่า FTREIT มาก ปัจจุบันอัตราส่วนหนี้สินของ CP ALL อยู่ในระดับใกล้เคียงกับ FTREIT แต่ CP ALL อยู่ในช่วงลดอัตราส่วนหนี้สิน ดังนั้น CP ALL น่าจะมีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า FTREIT ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น FTREIT และ CP ALL จึงมีอันดับเครดิตอยู่ในระดับเดียวกัน
สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- ไม่มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในปีงบการเงิน 2562 หลังจากการลงทุนจำนวน 1.9 พันล้านบาทในเดือนธันวาคม 2561 และมีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 3 พันล้านบาท โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน ในปีงบการเงิน 2563 และอีก 3 พันล้านบาทปีงบการเงิน 2564 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ร้อยละ 40-45 ของเงินลงทุน โดยไม่มีการออกหน่วยทรัสต์ใหม่ในปีงบการเงิน 2562-2563
- อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ร้อยละ 80-81
- EBITDA Margin อยู่ที่ประมาณร้อยละ 69 ในปีงบการเงิน 2562-2564
- ไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงขนาดใหญ่ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีงบการเงิน 2562-2564
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคตไม่มี เนื่องจากมีการยกเลิกอันดับเครดิต
สภาพคล่อง
สภาพคล่องอยู่ในเกณฑ์ดี: FTREIT มีหนี้สินทั้งหมดจำนวน 6.9 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2561 โดยจำนวน 1.4 พันล้านบาทเป็นเงินกู้ระยะสั้นจากสถาบันการเงิน ซึ่งครบกำหนดชำระภายใน 12 เดือนข้างหน้า ความเสี่ยงในการ Refinancing เงินกู้ดังกล่าวได้รับการบรรเทาจากการที่ FTREIT มีทรัพย์สินปลอดหลักประกันจำนวนมากและมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอยู่ในระดับต่ำ FTREIT คาดว่าค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมบำรุงจะอยู่ในระดับที่ต่ำมากในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า สภาพคล่องสำหรับการลงทุนใหม่และการชำระคืนหนี้เดิมน่าจะได้รับปัจจัยสนับสนุนจากความสามารถในการเข้าสู่ตลาดทุนและตราสารหนี้
สรุปรายการปรับปรุงงบการเงิน
- เงินสดจากการซื้อและการขายเงินลงทุนในหลักทรัพย์ไม่ได้นำมาคำนวณในการเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินสด เนื่องจากเงินลงทุนในหลักทรัพย์ทั้งหมดคือเงินฝากประจำกับธนาคาร ซึ่งฟิทช์ถือว่าเป็นเงินสดหรือรายการเทียบเท่า
- ฟิทช์ได้แยกแสดงจำนวนเงินที่ชำระเพื่อการลงทุนซื้อทรัพย์สินทั้งหมดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 3 กองในเครือของ FPT ในไตรมาสสี่ปี 2560 เป็นค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม และเงินได้จากการออกหน่วยทรัสต์เพื่อให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ในขณะที่งบกระแสเงินสดของกองทรัสต์ แสดงจำนวนเงินดังกล่าวในค่าใช้จ่ายลงทุนในทรัพย์สินใหม่เป็นยอดเงินจ่ายสุทธิ