กรุงเทพฯ--16 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
สถานการณ์ในขณะนี้พึงติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิดอย่างไม่คลาดสายตา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ได้จัดทำสรุปผลการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3/2551 (1 มกราคม — 30 กันยายน) แล้วเสร็จ จึงขออนุญาตสรุปมานำเสนอเพื่อประโยชน์ของผู้อ่านฐานเศรษฐกิจดังนี้:
ในสามไตรมาสเปิดตัว 145,958 ล้านบาทแล้ว
ในช่วง 9 เดือนของปี 2551 ได้เปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 145,958 ล้านบาทแล้ว โดย 131,055 ล้านบาท เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย หรือประมาณ 90% ของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด การสำรวจนี้เป็นผลจากการสำรวจภาคสนามถึงที่ตั้งโครงการทุกแห่ง ซึ่งดำเนินการเพียงแห่งเดียวทุกเดือนต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA
ตัวเลขข้างต้น แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นโดยเฉพาะในเชิงพาณิชย์มีโอกาสเกิดน้อย เนื่องจากประเทศไทยเราไม่ได้กำลังเป็นดาวรุ่งแบบประเทศในอินโดจีน
หากคาดการณ์แนวโน้มจากสามไตรมาสนี้อาจกล่าวได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 จะมีมูลค่าทั้งสิ้น 194,611 ล้านบาท หรือหากเป็นกรณีที่อยู่อาศัย คาดว่าจะเป็นเงิน 174,740 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่าจะน้อยกว่าปี 2550 อยู่ประมาณ 11,510 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วนประมาณ 6%
ในรอบ 9 เดือนที่ผ่านมา อาคารชุดพักอาศัยเกิดมากที่สุดในมูลค่ารวม 61,354 ล้านบาท หรือประมาณ 47% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด แสดงว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่นมีโอกาสเกิดได้น้อย หรือเป็นที่ต้อนรับของตลาดน้อยกว่า และการที่อาคารชุดเป็นที่นิยมมากกว่า ก็เพราะช่วยประหยัดค่าเดินทางเพราะมักอยู่ใกล้ใจกลางเมือง สามารถปล่อยเช่าได้ ดูแลง่ายกว่า จึงมีผู้นิยมลงทุนมากกว่าอย่างอื่น
บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ มีผู้สนใจลงทุนลดหลั่นลงมาคือประมาณ 35,178 ล้านบาท และ 26,288 ล้านบาทตามลำดับ สำหรับที่อยู่อาศัยแบบอื่น อันได้แก่ บ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย มีเกิดน้อยมากเมื่อเทียบกับ 3 กลุ่มหลักข้างต้น
คาดว่าปี 2551 จะมีหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด 66,783 หน่วย
นี่เป็นการคาดการณ์ทั้งปี แต่ตัวเลขรวมการเปิดตัวในสามไตรมาส เป็นประมาณ 50,087 หน่วย หากเปิดตัวทั้งปีเป็นตัวเลข 66,783 หน่วย ก็จะถือว่าลดลงกว่าปีก่อน 18% โดยปี 2550 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวทั้งหมด 81,364 หน่วย ซึ่งถือว่ามากเป็นประวัติการณ์ ทั้งนี้เพราะปี 2551 มีการสร้างบ้านในระดับราคาถูก โดยเฉลี่ยประมาณ 2.3 ล้านบาท แต่ราคาบ้านเฉลี่ยในปี 2551 ทั้งปีน่าจะเป็นประมาณ 2.8 ล้านบาท
การที่บ้านใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มราคาขึ้นนั้น ส่วนหนึ่งเนื่องจากการปรับตัวของวัสดุก่อสร้าง แต่อีกส่วนหนึ่งก็อยู่ที่ทรัพย์สินราคาถูกมีจำกัด ไม่สามารถสร้างได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน อย่างไรก็ตามบ้านที่มีราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไปแทบจะไม่มีเลย มีเฉพาะอาคารชุดจำนวนประมาณ 28 หน่วยที่มีราคาเกินกว่า 20 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะการลงทุนซื้อบ้านราคาแพง มีความเสี่ยงสูงพอสมควร
หากพิจารณาเฉพาะจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยทีเปิดใหม่ในปี 2551 นั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดสร้างในระดับราคา 1-2 ล้านบาท รวมจำนวน 16,625 หน่วยจากทั้งหมด 50,087 หน่วย (33% ของหน่วยขายทั้งหมดที่เปิดใหม่)
ขายได้แล้วประมาณ 34%
จากการประมวลดูผลการขายอสังหาริมทรัพย์ของการเปิดตัวโครงการในช่วงสามไตรมาสของปี 2551 พบว่า ณ เดือนแรกที่เปิดตัว สินค้าส่วนมากขายได้โดยเฉลี่ยประมาณ 34% โดยในกรณีอาคารชุดขายได้เฉลี่ยประมาณ 50% ในเดือนแรก คาดว่านับถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 นี้ (30 กันยายน) สินค้าที่เปิดตัวในช่วงดังกล่าว น่าจะสามารถขายได้รวมประมาณเกินกว่าครึ่งหนึ่งแล้ว
สินค้าที่ขายได้ค่อนข้างช้าคือบ้านเดี่ยว โดยเดือนแรกจะขายได้ประมาณ 17% ทั้งนี้เพราะสินค้าประเภทนี้ มีราคาสูงกว่าประเภทอื่น จึงมีผู้ซื้อจำนวนจำกัด อัตราการขายจึงช้ากว่ากลุ่มอื่น
แนวโน้มปลายปี 2551
อสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไรนั้นขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจเป็นหลัก ในภาวะที่เศรษฐกิจและการเมืองของไทยกำลังถดถอย อสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่เป็นตัวแปรตามภาวะแวดล้อมอื่น จึงถดถอยตามไปด้วย เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมหรืออาคารชุดตากอากาศ คงตกต่ำไประยะหนึ่ง ทั้งนี้อาจรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลด้วย แต่อาจเบากว่าโรงแรมหรืออาคารชุดตากอากาศ
แต่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรมส่งออกทั้งหลาย โดยเฉพาะภูมิภาคชายฝั่งทะเลตะวันออก น่าจะมีโอกาสอันดี เพราะการค้าระหว่างประเทศคงไม่ได้รับผลกระทบ (ยกเว้นการประท้วงปิดท่าเรือ) ทำให้เศรษฐกิจในภูมิภาคย่อยนี้เติบโตสวนกระแส อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้รับผลกระทบแตะเติบโตต่อเนื่อง
ความวุ่นวายทางการเมืองในระยะนี้อาจยังไม่เห็นผลชัดเพราะทั่วโลกต่างชลอตัว แต่หากต่างประเทศสามารถเริ่มตั้งตัวได้ แต่ประเทศไทยยังถดถอยอยู่เช่นปัจจุบันนี้ ความเสียหายย่อมพอกพูนอย่างมหาศาล ทำให้ความวุ่นวายในทุกวันนี้ ไม่ว่าฝ่ายใดเป็นผู้ก่อ ล้วนแต่เป็นการทำร้ายประเทศชาติโดยตรง
ข้อเรียกร้องทางการเมือง
แม้ผมจะเป็นเพียงนักธุรกิจระดับ SME หรือขนาดกลาง-ขนาดย่อม แต่ก็เห็นว่า ความวุ่นวายทางการเมืองคงไม่สามารถปล่อยให้ยืดเยื้อออกไป การแก้แค้นทางการเมืองและการมุ่งทำลายกันทางการเมือง โดยมีอนาคตของประเทศชาติและความผาสุกของประชาชนเป็นเดิมพันนั้น เป็นสิ่งที่ไม่ถูกต้อง
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่เป็นกลาง ไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นผู้บริหารหรือผู้ถือหุ้น ไม่เป็นนายหน้าหรือไม่พัฒนาที่ดินใด ๆ เพื่อความเป็นกลางทางวิชาการโดยเคร่งครัด (sopon@area.co.th)
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส) www.area.co.th
สรุปอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาสที่ 3 / 2551
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ sopon@area.co.th
บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
10 ถ.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120
โทรศัพท์ 66-2295-3905 โทรสาร 66-2295-1154