กรุงเทพฯ--14 ส.ค.--โฟว์ดี คอมมิวนิเคชั่น
นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงผลการวิจัยตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ของเมืองไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2550 ว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวตั้งแต่ปี 2549 จนถึงปัจจุบัน มีผลต่อธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือว่าเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเร็วกว่าธุรกิจอื่นๆ ทำให้ยอดขายของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ อันได้แก่ บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ ทรงตัวจากครึ่งปีหลังของปี 2549 ส่วนคอนโดมิเนียมยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะซิตี้คอนโด ที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้าซึ่งถือเป็นการลดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง สอดคล้องกับพฤติกรรมของคนในวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบาย อิสระ มีเวลาเพื่อทำกิจกรรมอื่นๆ ซึ่งฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัดได้สรุปสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบครึ่งปีแรก 2550และวิเคราะห์แนวโน้มตลาดทั้งปี 2550 ไว้ดังนี้
สรุปสถานการณ์ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
จากโครงการบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เปิดขายจำนวน 618 โครงการ คิดเป็น 38,682 ยูนิต โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว 440 โครงการ คิดเป็นจำนวน 24,789 ยูนิต และโครงการทาวน์เฮ้าส์ 178 โครงการ คิดเป็นจำนวน 13,893 ยูนิต โดยหากเปรียบเทียบจำนวนยูนิตเสนอขายในครึ่งปีแรกของปี 2550 กับจำนวนยูนิตเสนอขายในครึ่งปีหลังของปี 2549 พบว่าครึ่งปีแรกของปี 2550 มีจำนวนยูนิตเสนอขายปรับลงลดลง 2%
เมื่อพิจารณาโครงการเปิดขายตามแต่ละพื้นที่พบว่า พื้นที่ในเขตทิศเหนือและทิศตะวันตกเป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรขยายตัวต่อเนื่อง ผลมาจากเป็นแหล่งชุมชนส่วนใหญ่ โดยพื้นที่ที่มีโครงการเปิดขายมากที่สุด คือ ทิศเหนือ มีโครงการเปิดขายทั้งสิ้น 188 โครงการ 12,281 ยูนิต (32%) ตามด้วยพื้นที่ทิศตะวันตก 167 โครงการ 9,170 ยูนิต (24%) ส่วนพื้นที่ทางด้านทิศตะวันออกมีโครงการเปิดขายทั้งสิ้น 118 โครงการ 7,491 ยูนิต (19%) จะเห็นได้ว่า พื้นที่ทิศตะวันออกที่เติบโตอย่างรวดเร็วภายใน 3 ปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากนโยบายการสร้างเมืองใหม่ในพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ เมื่อพิจารณาการเปิดการขายโครงการโดยแบ่งตามระดับราคาพบว่า บ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนยูนิตเสนอขายมากที่สุด คิดเป็น 44 % เพิ่มขึ้น 7 % เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลังของปี 2549 ในส่วนของโครงการทาวน์เฮ้าส์ พบว่า โครงการทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนยูนิตเสนอขายมากที่สุดคิดเป็น 60 % เพิ่มขึ้น 16 % เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลังของปี 2549
ส่วนยอดขายบ้านเดี่ยวทรงตัวจากครึ่งปีหลัง 2549 อยู่ที่ 37% หรือ 9,294 ยูนิต จาก 24,789 ยูนิตในรอบปัจจุบัน หรือยอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.2 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน ทั้งนี้พื้นที่ทิศตะวันตกมียอดขายสูงสุด 3,144 ยูนิต หรือ 48% ตามด้วยพื้นที่ทิศตะวันออก 41% ในด้านราคา บ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดขายสูงสุดคิดเป็น 52% เป็นผลจากนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านที่สามารถผ่อนชำระบ้านในราคาต่ำลงจากก่อน รองลงมาคือบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท มียอดขายอยู่ที่ 40% และบ้านเดี่ยวราคา 5-7 ล้านอยู่ที่ 40% เช่นกัน
สำหรับยอดขายทาวน์เฮ้าส์โดยรวมอยู่ที่ 39% ปรับลดลง 4% จากครึ่งปีหลังของปี 2549 หรือคิดเป็นจำนวน 5,367 ยูนิต หรือยอดขายเฉลี่ย 4.8 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน โดยพื้นที่ทิศตะวันออกเฉียงเหนือมีอัตราส่วนยอดขายสูงสุด 47% หรือเฉลี่ย 5 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน ใกล้เคียงกับพื้นที่ทิศตะวันตก 46% หรือ 5.8 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน ตามด้วยพื้นที่ทิศเหนือ 43% หรือเฉลี่ย 5.4 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน โดยทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มียอดขายสูงสุดคิดเป็น 84% รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ราคา 3—5 ล้านบาท มียอดขายคิดเป็น 66% และโครงการทาวน์เฮ้าส์ราคา 1—3 ล้านบาท มียอดขายคิดเป็น 63%
จากสถานการณ์บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ คาดว่าในครึ่งปีหลังของปี 2550 จะมีปริมาณยูนิตเสนอขายใกล้เคียงกับครึ่งปีแรก หรือไม่ต่ำกว่า 35,000 ยูนิต จากอุปทานคงเหลือในรอบครึ่งปีแรกและอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาด โดยสัดส่วนของผู้ประกอบการรายใหญ่จะเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งเพราะต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจะกระจายการลงทุนไปทุกเซกเมนท์เพื่อกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ ส่วนระดับการแข่งขันโดยรวมมีมากขึ้นเพื่อจูงใจลูกค้า ในด้านความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ของผู้บริโภคคาดว่าใกล้เคียงกับครึ่งปีแรก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจ ความชัดเจนทางการเมืองจากการเลือกตั้งในช่วงปลายปี และนโยบายของรัฐบาลที่ต้องการกระตุ้นผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มจำนวนเงินเพื่อลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ผ่อนบ้าน การลดดอกเบี้ยเงินกู้ ทั้งหมดนี้น่าจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับการกำหนดราคาขายของที่อยู่อาศัยจะอิงตามราคากลางของตลาด คือบ้านเดี่ยวราคาอยู่ที่ 3-5 ล้านบาทและทาวน์เฮ้าส์ 1-3 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่
สรุปสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม
จากโครงการคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในครึ่งปีแรกของปี 2550 มีปริมาณเสนอขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 61 โครงการ คิดเป็นจำนวน 16,933 ยูนิต หรือลดลง 4.7 % เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีหลังของปี 2549
เมื่อพิจารณายอดขายเฉพาะช่วง 6 เดือนแรกของปี 2550 อยู่ที่ 10,929 ยูนิต ลดลงจากครึ่งปีหลังของปี 2549 คิดเป็น 7.8 % (จาก 11,859 ยูนิต) ทั้งนี้เป็นผลจากวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมที่ครึ่งปีหลังจะมียอดขายที่ดีกว่าครึ่งปีแรก อีกทั้งมีบางโครงการเปิดตัวได้ไม่นาน และอยู่ในพื้นที่บุกเบิก อาทิ สุวรรณภูมิ นนทบุรี ฯลฯ อุปสงค์จึงมีเพียงเล็กน้อย ประกอบกับโครงการที่เปิดตัวในปีที่ผ่านมาบางโครงการชะลอการเปิดขายเพื่อปรับราคาและกลยุทธ์ใหม่ทำให้ยอดขายในช่วงครึ่งปีแรกนี้ ลดลงเล็กน้อยจากปีที่แล้ว
พื้นที่รัชดาภิเษกมียอดขายสูงสุด อยู่ที่ 3,099 ยูนิต รองลงมาคือ พื้นที่สุขุมวิทรอบนอก 2,651 ยูนิต และพื้นที่ธนบุรี 1,839 ยูนิต เป็นผลจากผู้ประกอบการเร่งพัฒนาโครงการในเป็นส่วนมากในช่วง 1-2 ปีนี้ ส่งผลให้ยอดขายในพื้นที่ดังกล่าวปรับตัวไปในทิศทางเดียวกันกับอัตราการเสนอขายในแต่ละพื้นที่ ในขณะที่พื้นที่ชั้นในได้รับผลกระทบบางส่วนจากการบริหารนโยบายภาครัฐในเรื่องนอมินีชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย มีผลโดยตรงต่อกลุ่มลูกค้าระดับสูงทำให้ยอดขายชะลอตัวลงบ้างเล็กน้อย
ด้านราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร พบว่า ราคาขายเฉลี่ยรวม ณ ปัจจุบัน อยู่ที่ 78,501 บาทต่อตร.ม. ปรับเพิ่มขึ้นคิดเป็น 10% เมื่อเทียบกับปี 2549 ซึ่งหากแบ่งตามพื้นที่แล้วพบว่า พื้นที่ชั้นใน ได้แก่ ศูนย์กลางธุรกิจ และสุขุมวิท ยังคงมีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุด โดยราคาขายเฉลี่ยของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 92,646 บาทต่อตร.ม. (เพิ่มขึ้น 2%) และพื้นที่สุขุมวิท 86,222 บาทต่อตร.ม. (เพิ่มขึ้น 4%) แต่เมื่อพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงของระดับราคา พบว่า พื้นที่พระราม 3 มีการปรับเพิ่มราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุดคิดเป็น 30% โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากโครงการใหม่บางโครงการมีราคาขายเฉลี่ยสูงขึ้นมากทำให้ราคาเฉลี่ยรวมในพื้นที่ถูกดึงให้สูงขึ้นตาม รองลงมาคือ พื้นที่พหลโยธินมีการปรับเพิ่มราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 13% โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 60,248 บาทต่อตารางเมตร และพื้นที่พญาไทมีการปรับเพิ่มราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น 11% โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 83,377 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายในวัยทำงาน และวัยหนุ่มสาวที่ต้องการความสะดวกสบาย และลดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง จึงมุ่งพัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่างมากขึ้น
ด้านความคืบหน้าของการก่อสร้างคอนโดมิเนียม พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในครึ่งปีแรกของปี 2550 ทั้งสิ้น 32 โครงการ คิดเป็นจำนวน 8,786 ยูนิต ส่งผลให้จำนวนห้องชุดสร้างเสร็จสะสมรวมเป็น 113,257 ยูนิต เติบโตขึ้น 8.4% จากทั้งปี 2549 โครงการส่วนใหญ่จะทะยอยสร้างเสร็จช่วงครึ่งปีหลังของปี 2550 อีกกว่า 14,000 ยูนิต คาดว่าจำนวนยูนิตสร้างเสร็จโดยเฉลี่ยอีก 1-2 ปีข้างหน้าจะมีเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 47,000 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบัน สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการคอนโดมิเนียมของผู้บริโภคยังอยู่ในเกณฑ์ดี แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะอยู่ในภาวะชะลอตัว แนวโน้มรูปแบบการพัฒนาโครงการแบบซิตี้คอนโด ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง และเน้นพัฒนาโครงการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเช่นเดิม โดยคอนโดมิเนียมระดับราคา 7 แสนถึง 3 ล้านบาท รูปแบบ 1 ห้องนอน และแบบสตูดิโอ จะได้รับการตอบรับจากผู้บริโภคได้ดีที่สุด เนื่องจากผู้บริโภคยังมีความต้องการคอนโดมิเนียมในระดับนี้อีกจำนวนมาก เนื่องจากสอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน อีกทั้งสามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้ไม่แตกต่างจากห้องชุดขนาดใหญ่ และสำหรับผู้มีรายได้น้อยถือเป็นการช่วยลดภาระการผ่อนชำระให้น้อยลงอีกด้วย ทั้งนี้จากปัจจัยการผลิตที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตมีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการให้มีขนาดเล็กลงอีกเพื่อปรับราคาให้ใกล้เคียงกับความต้องการของผู้บริโภค ราคาซื้อขายต่อหน่วยน่าจะปรับเพิ่มขึ้นจากเดิม10-15% แตกต่างกันตามทำเล โดยในอีก 2 ปีข้างหน้า ยังมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อีกไม่ต่ำกว่า 17,000 ยูนิต ซึ่งหากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและปัจจัยภายนอกดีขึ้น จะส่งผลให้ปริมาณความต้องการคอนโดมิเนียมของผู้บริโภคเติบโตดีกว่าเมื่อเทียบกับปัจจุบัน ซึ่งจะสามารถรองรับกับคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ที่ทะยอยเปิดตัว เพราะปัจจุบันผู้ซื้อให้ความสำคัญต่อการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสูงขึ้น ด้วยปัจจัยหลายประการ อาทิ ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และตอบสนองการใช้ชีวิตในเมืองได้ดี อุปสงค์ของตลาดคอนโดมิเนียมจึงน่าจะยังคงเติบโตได้ดี
สามารถคลิกดูภาพประกอบได้ที่ www.thaipr.net