ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน
ที่ ทจ. 3/2564
เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์
เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
(ฉบับที่ 18)
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 16/6 วรรคสอง (1) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 35 และมาตรา 69 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และ
ตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกำกับตลาดทุนออกประกาศไว้ดังต่อไปนี้
ข้อ 1 ให้ยกเลิกความใน (ก) ของ (3) ในข้อ 10 แห่งประกาศคณะกรรมการ
กำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน
ในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน
?(ก) มีข้อกำหนดให้กองทรัสต์จัดหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
เท่านั้น และมีข้อจำกัดมิให้ดำเนินการในลักษณะใดที่เป็นการใช้กองทรัสต์เพื่อประกอบธุรกิจอื่น
เช่น ธุรกิจโรงแรม หรือธุรกิจโรงพยาบาล เป็นต้น เว้นแต่ในกรณีที่กองทรัสต์มีความจำเป็น
อันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรืออยู่ระหว่างสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์
รายใหม่ กองทรัสต์อาจดำเนินการในลักษณะที่เป็นการใช้กองทรัสต์เพื่อประกอบธุรกิจอื่นดังกล่าว
เป็นการชั่วคราวได้?
ข้อ 2 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น (จ) ใน (5) ของข้อ 25 แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน
ในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการ
กำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 18/2558 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน
ในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 4) ลงวันที่ 27 เมษายน พ.ศ. 2558
?(จ) กองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม
ซึ่งมีผู้จองซื้อไม่ถึงสองราย?
ข้อ 3 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 40/1 ในส่วนที่ 3 เงื่อนไขภายหลังการเสนอขาย ของหมวด 4 เงื่อนไขการอนุญาต ในภาค 1 การขออนุญาตและการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555
?ข้อ 40/1 ในกรณีที่กองทรัสต์มีความจำเป็นต้องประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราว
ตามข้อ 10(3) (ก) ก่อนการดำเนินการดังกล่าว ให้ผู้ได้รับอนุญาตเปิดเผยรายงานเพื่อชี้แจงสาเหตุ
ในการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งแจ้งแนวทางการดำเนินการของกองทรัสต์ในระหว่างการสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ และรายงานความคืบหน้าของการดำเนินการดังกล่าวทุกหกเดือนนับแต่วันที่มีการประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่
การเปิดเผยรายงานและการรายงานตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) กรณีหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ให้เปิดเผยข้อมูลดังกล่าวผ่านระบบการเปิดเผยสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์
(2) กรณีอื่นนอกจาก (1) ให้รายงานต่อสำนักงานตามแนวทางที่สำนักงานกำหนด และเปิดเผยข้อมูลด้วยวิธีการใด ๆ เพื่อให้ผู้ลงทุนทราบข้อมูลดังกล่าวในช่องทางที่เหมาะสม เช่น
การประกาศทางหนังสือพิมพ์ หรือการประกาศทางเว็บไซต์ เป็นต้น?
ข้อ 4 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นภาค 4 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ข้อ 51 ข้อ 52 ข้อ 53 ข้อ 54 และข้อ 55แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555
?ภาค 4
การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มี
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืน
ให้แก่เจ้าของเดิม
ข้อ 51 ในภาคนี้
?เจ้าของเดิม? หมายความว่า บุคคลที่เป็นเจ้าของและเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์
ที่กองทรัสต์จะลงทุนให้แก่กองทรัสต์ และให้หมายความรวมถึงกลุ่มบุคคลเดียวกันของบุคคล
ดังกล่าวด้วย
?ผู้ลงทุนสถาบัน? หมายความว่า ผู้ลงทุนสถาบันตามประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกำหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบัน ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ
และผู้ลงทุนรายใหญ่
?ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ? หมายความว่า ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษตามประกาศ
คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกำหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบัน
ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่
ข้อ 52 ในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนด
เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในภาคนี้ ทั้งนี้ ในกรณีที่หลักเกณฑ์ในภาคอื่น ๆ ขัดหรือแย้ง
กับหลักเกณฑ์ที่กำหนดในภาคนี้ ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์
ที่กำหนดในภาคนี้
ข้อ 53 การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับ
การขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม จะได้รับอนุญาตจากสำนักงานต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) กรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนทั่วไป ทรัพย์สินหลักทั้งหมด
ที่กองทรัสต์จะลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดให้เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation)
ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในวันเวลาและตามราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่
ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
(2) กรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ
(ก) ต้องมีข้อกำหนดให้มีผู้ถือหน่วยทรัสต์ตั้งแต่สองรายขึ้นไป และต้องมิได้เป็นไปเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการจัดการทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลใด
เป็นการเฉพาะ (private trust) รวมทั้งต้องมิได้เป็นไปเพื่อการหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามกฎหมายอื่น
ที่เกี่ยวข้อง
(ข) ต้องมีข้อจำกัดการโอนหน่วยทรัสต์ให้กับผู้ลงทุนอื่นที่มิใช่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ เว้นแต่เป็นการโอนทางมรดก
(ค) ต้องไม่มีวัตถุประสงค์ในการนำหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
(ง) ทรัพย์สินหลักทั้งหมดที่จะลงทุนต้องมีลักษณะใดลักษณะหนึ่งหรือ
หลายลักษณะดังนี้
1. เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะตาม (1)
2. เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อย่างน้อยมีข้อตกลง (option) ให้เจ้าของเดิม
ซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในวันเวลาและตามราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทำสัญญา
ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาขายฝาก เป็นต้น
(3) อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนตาม (1) และ (2) อย่างน้อยต้องผ่านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (income approach) และวิธีต้นทุนทดแทน (replacement cost approach)
(4) ภาระผูกพัน (obligation) หรือข้อตกลง (option) ตาม (1) และ (2) ต้องทำ
ในรูปแบบของสัญญาที่มีข้อกำหนดอย่างน้อยในเรื่องดังนี้
(ก) ระบุชื่อเจ้าของเดิมที่มีสิทธิซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์
(ข) วันเวลาที่เจ้าของเดิมจะซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์
(ค) ราคาซื้อคืนเป็นจำนวนเงินที่แน่นอนและต้องไม่มีเงื่อนไขที่จะทำให้
จำนวนเงินที่ตกลงกันไว้เปลี่ยนแปลง
(ง) เหตุแห่งการผิดนัดไขว้ (event of cross-default) ซึ่งส่งผลกระทบต่อ
ความสามารถของเจ้าของเดิมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืน เช่น การผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้หรือมูลหนี้อื่น การหยุดประกอบกิจการทั้งหมดหรือบางส่วนที่สำคัญไม่ว่าจะเป็นการชั่วคราวหรือถาวร หรือถูกศาลสั่งอายัดทรัพย์สิน เป็นต้น ทั้งนี้ กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อตกลง (option) ให้เจ้าของเดิม
ซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนตาม (2) (ง) 2. อาจไม่มีข้อกำหนดนี้ก็ได้
(5) เจ้าของเดิมที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนต้องเป็นนิติบุคคลและไม่มีข้อจำกัด
ในเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งต้องมีลักษณะครบถ้วนดังนี้
(ก) มีการจัดทำงบการเงินตามมาตรฐานบัญชีที่กำหนดตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพบัญชี และผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีที่อยู่ในบัญชีที่สำนักงานให้ความเห็นชอบ
ทั้งนี้ เฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดให้เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนตาม (1) หรือ (2) (ง) 1.
(ข) เจ้าของเดิมที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ
จากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่สำนักงานยอมรับ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดให้เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนตาม (1)
(6) การจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ตาม (1) หรือ (2) อาจมีข้อกำหนด
ให้สามารถจัดหาผลประโยชน์จากการทำกำไรจากส่วนต่างของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนกับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้
ข้อ 54 ในกรณีที่ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับ
การขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม มีการจัดการกองทรัสต์อื่นหรือมีการจัดการกองทรัสต์
ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิมอื่นด้วย ทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ดังกล่าวที่ยื่นขออนุญาตเสนอขายตามข้อ 53 ต้องไม่เป็นประเภทเดียวกับทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์อื่นหรือกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิมอื่นที่จัดการอยู่
เว้นแต่ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จะแสดงได้ว่ามีมาตรการหรือกลไกในการป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่เหมาะสมและเพียงพอ เช่น ได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์
ของกองทรัสต์อื่นแล้ว เป็นต้น
ข้อ 55 ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในแต่ละครั้ง ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เปิดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้ เพิ่มเติมในแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-REIT
(1) สรุปสาระสำคัญของข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่
เจ้าของเดิม
(2) ข้อมูลผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน (ถ้ามี)
(3) ข้อมูลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (income approach) และ
วิธีต้นทุนทดแทน (replacement cost approach)
(4) ข้อมูลวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงของการมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม เช่น ลักษณะผลตอบแทนที่คาดว่าผู้ลงทุนจะได้รับ การดำเนินการของกองทรัสต์ภายหลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ความเสี่ยงและผลกระทบ
หากคู่สัญญาไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญา และแผนการดำเนินการภายหลังเหตุการณ์ดังกล่าว
เป็นต้น
(5) ข้อมูลวิเคราะห์ความไวต่อการเปลี่ยนแปลง (sensitivity analysis) ของตัวแปรต่าง ๆ ที่อาจกระทบต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับ เช่น อัตราการเช่า (occupancy rate) เป็นต้น
(6) ข้อมูลประมาณการค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน และสัดส่วนของเงินลงทุนที่มีการกันไว้เพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี
(7) ข้อมูลอื่นที่จำเป็นและอาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุน (ถ้ามี)?
ข้อ 5 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564 เป็นต้นไป
ประกาศ ณ วันที่ 12 มกราคม พ.ศ. 2564
(นางสาวรื่นวดี สุวรรณมงคล)
เลขาธิการ
สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ประธานกรรมการ
คณะกรรมการกำกับตลาดทุน
ที่มา: http://www.sec.or.th/