ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A-” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะที่ค่อนข้างแข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงสูง การคงความสามารถในการทำกำไรแม้ว่ารายได้ลดลง และรายได้เงินปันผลที่ค่อนข้างสม่ำเสมอจากการลงทุนในบริษัทร่วม รวมถึงภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็สะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนผลกระทบเชิงลบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะที่ค่อนข้างแข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรร
ทริสเรทติ้งยังคงมองว่าบริษัทจะสามารถคงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรระดับกลางถึงบนในอีก 2-3 ปีข้างหน้า บริษัทมีแบรนด์ที่อยู่อาศัยเป็นที่รู้จักและยอมรับอย่างมากในกลุ่มผู้ซื้อบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงสูง นอกจากนี้ การขยายเข้าสู่ตลาดบ้านจัดสรรระดับกลางของบริษัทก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้ซื้อ แบรนด์ภายใต้บริษัทเป็นที่ยอมรับในแง่คุณภาพ เช่น ลัดดารมย์ พฤกษ์ภิรมย์ วรารมย์ และ คาซ่า ในปี 2561 บริษัทมีรายได้สูงสุดในลำดับที่ 8 ของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
อย่างไรก็ตาม บริษัทมียอดขายลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2559 โดยยอดขายของโครงการแนวราบลดลงเรื่อย ๆ จาก 14.2 พันล้านบาทในปี 2559 เป็น 13.1 พันล้านบาทในปี 2560 และลดลงเพิ่มขึ้นเป็น 11.9 พันล้านบาทในปี 2561 ส่วนยอดขายในไตรมาสแรกของปี 2562 ก็อยู่ที่ 2.4 พันล้านบาท ลดลง 13% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายของโครงการคอนโดมิเนียมก็ลดลงเช่นกันเนื่องจากบริษัทไม่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่เลยตั้งแต่ปี 2559 ที่ผ่านมาบริษัทมุ่งขายโครงการที่มีอยู่เพื่อระบายสินค้าคงค้างและพัฒนาประสิทธิภาพการดำเนินงาน ณ เดือนมีนาคม 2562 บริษัทมีโครงการทั้งสิ้น 80 โครงการ เป็นแนวราบ 66 โครงการและคอนโดมิเนียม 14 โครงการ มูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 46 พันล้านบาท
ในอนาคต บริษัทมีแผนจะกระตุ้นยอดขายและเร่งการปิดโครงการโดยในโครงการหนึ่งจะเสนอประเภทผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายและระดับราคาที่กว้างขึ้น ด้วยกลยุทธ์นี้ บริษัทคาดว่าจะสามารถเพิ่มยอดขายได้โดยไม่จำเป็นต้องเปิดโครงการมาก อีกทั้ง บริษัทยังจะสามารถปิดและโอนโครงการภายในระยะเวลาที่สั้นลงด้วย
รักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้แม้ว่ารายได้ลดลง
ทริสเรทติ้งคาดหมายว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงาน (อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) มากกว่า 15% ไว้ได้ใน 2-3 ปีข้างหน้า แม้ว่ารายได้ของบริษัทได้ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา บริษัทยังคงสามารถพัฒนาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้ อัตรากำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นเป็น 18.4% ในปี 2561 จาก 11%-14% ในปี 2558-2560 ในไตรมาสแรกของปี 2562 อัตรากำไรจากการดำเนินงานอยู่ที่ 19% ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทดีขึ้นจาก 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่ โครงการที่โอนมีอัตรากำไรสูง และการลดต้นทุนโดยปรับปรุงกระบวนการก่อสร้างของบริษัท
ในอนาคต ทริสเรทติ้งเชื่อว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตไม่มากนักจากระดับปัจจุบัน ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2562-2564 รายได้จะอยู่ในช่วง 15-16 พันล้านบาท บริษัทมีมูลค่าโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบ (Backlog) เพียงเล็กน้อยเนื่องจากนโยบายของบริษัทที่ขายโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบแบบสร้างเสร็จ นอกจากนี้ โครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดของบริษัทเป็นโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมโอน มูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบจำนวน 1.1 พันล้านบาทโดยเกือบทั้งหมดมาจากโครงการ “Q Sukhumvit” ทั้งนี้ บริษัทคาดว่าจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าทั้งหมดได้ภายในปี 2562
เนื่องจากมูลค่าโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบมีเพียงเล็กน้อย รายได้ในอนาคตของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่ ในครึ่งหลังของปีนี้ บริษัทวางแผนเปิดโครงการใหม่เป็นโครงการแนวราบทั้งหมด 7 โครงการ มูลค่าประมาณ 8.6 พันล้านบาท และจะนำโครงการ “Q Sukhumvit” มาทำการขายอีกครั้ง ทั้งนี้ คาดว่ารายได้ยังคงมาจากรายได้จากแนวราบเป็นส่วนใหญ่ มูลค่าเหลือขายของโครงการแนวราบมีมูลค่า 30.6 พันล้านบาท ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมเหลือขายมีมูลค่า 15.6 พันล้านบาท จากมูลค่าโครงการเหลือขายข้างต้นและโครงการใหม่ที่จะเปิดราว ๆ 9-15 พันล้านบาทต่อปี เราเชื่อว่าบริษัทจะสามารถทำรายได้ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก อีกทั้งยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ นอกจากนี้ การนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. มาบังคับใช้นั้นคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียมในระยะสั้น ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม ทั้งนี้ บริษัทมีแผนมุ่งเน้นไปยังตลาดที่มีความต้องการที่แท้จริงโดยเปิดโครงการแนวราบมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งเชื่อว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ลดลงสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไปนั้นจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการในระยะยาวภายใต้ความคาดหวังที่ว่ามาตรการนี้จะช่วยลดการซื้อเพื่อเก็งกำไร
ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะคงภาระหนี้อยู่ในระดับปัจจุบันไปอีก 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนภาระหนี้ของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องเนื่องจากบริษัทซื้อที่ดินน้อยลงและเปิดขายเฉพาะโครงการแนวราบในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน ณ เดือนมีนาคม 2562 อยู่ที่ 41.3% ลดลงจาก 50%-56% ในปี 2557-2559 ในอนาคต ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ประมาณ 4 เท่าใน 3 ปีข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากแผนของบริษัทที่จะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 9-15 พันล้านบาทต่อปี และงบประมาณซื้อที่ดินที่จำนวน 3-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
เนื่องจากภาระหนี้ที่ลดลงส่งผลให้บริษัทมีส่วนต่างสำหรับก่อหนี้ได้เพิ่มขึ้น บริษัทมีข้อกำหนดทางการเงินตามเงื่อนไขหุ้นกู้ในการที่จะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนมีนาคม 2562 อยู่ที่ 0.7 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าวได้ในอีก 12-18 เดือนข้างหน้า
รายได้จากเงินปันผลที่ได้รับจากบริษัทร่วม
สภาพคล่องของบริษัทได้รับแรงหนุนจากมูลค่าเงินลงทุนจำนวนมากในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยบริษัทถือหุ้นในบริษัท 2 แห่งและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีก 2 แห่งซึ่งได้แก่ บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) (บริษัทถือหุ้น 19.9%) บริษัท แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) (13.7%) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (25.7%) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (31.3%) โดยบริษัทได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้อย่างต่อเนื่อง บริษัทรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนประมาณ 1.6-1.8 พันล้านบาทต่อปีระหว่างปี 2559-2561 และได้รับเงินปันผลประมาณ 1.1-1.3 พันล้านบาทต่อปี ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้ประมาณ 1.4-1.6 พันล้านบาทต่อปี ในอีก 3 ปีข้างหน้า
นอกจากนี้ มูลค่าตลาดของเงินลงทุนมีมูลค่าสูง ณ เดือนมีนาคม 2562 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 47.6 พันล้านบาท การลงทุนในบริษัทร่วมเหล่านี้ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงินและหากขายเงินลงทุนเหล่านี้ก็จะสามารถช่วยลดภาระหนี้ได้อย่างมีนัยสำคัญ
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
บริษัทยังคงมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ทั้งนี้ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามูลค่า 9.1 พันล้านบาทซึ่งทั้งหมดเป็นหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน ณ เดือนมีนาคม 2562 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 3.2 พันล้านบาทและมีวงเงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 4.4 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้ามากกว่า 3 พันล้านบาท
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทไม่มีปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะชำระคืนหนี้ที่เหลือด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัท นอกจากนี้ มูลค่าเงินลงทุนจำนวนมากในบริษัทร่วมยังเป็นอีกแหล่งเงินทุนของบริษัทได้อีกด้วยหากจำเป็น ในอนาคต บริษัทตั้งใจที่จะบริหารจัดการหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในแต่ละปีประมาณ 6-7 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนเตรียมจัดหาวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ในแต่ละปีอีกทางหนึ่งด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้
• รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 15-16 พันล้านบาทต่อปี ในปี 2562-2564
• อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 33% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• บริษัทจะตั้งงบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 3 พันล้านบาทในปี 2562 และ 4-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย ในช่วงปี 2562-2564 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 15-16 พันล้านบาทต่อปี แม้การแข่งขันในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยจะทวีความรุนแรง แต่ก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 15% รวมทั้งจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ราว 4-5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับที่คาดไว้ ซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนสูงกว่า 60% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสูงกว่า 6 เท่าเป็นเวลานาน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถปรับเพิ่มผลการดำเนินงานได้อย่างมีนัยสำคัญ ในขณะเดียวกันสถานะทางการเงินของบริษัทไม่อ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html