ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ระดับ “A” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 1,000 ล้านบาทของทรัสต์ฯ ไถ่ถอนภายใน 7 ปี ที่ระดับ “A” ด้วยเช่นกัน โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปใช้รีไฟแนนซ์เงินกู้บางส่วน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าและมีขนาดสินทรัพย์ในโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่ใหญ่ ตลอดจนสินทร้พย์ให้เช่าที่มีการกระจายตัวในหลายพื้นที่ และฐานผู้เช่าที่มีความหลากหลาย อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตลดทอนลงบางส่วนจากความผันผวนของธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันของตลาด ในขณะที่การพิจารณาอันดับเครดิตยังรวมภาระหนี้ที่จะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ด้วย
ปัจจุบัน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ถือเป็นหนึ่งในผู้นำธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าในประเทศไทย ณ เดือนมีนาคม 2562 ทรัสต์ฯ บริหารพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานรวมทั้งสิ้น 1,631,171 ตารางเมตร (ตร.ม.) กระจายตัวในพื้นที่สำคัญสำหรับอุสาหกรรมและเส้นทางขนส่งที่สำคัญ แบ่งเป็นบริเวณระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) 60% บริเวณตะวันออกของกรุงเทพฯ 14% และบริเวณเหนือกรุงเทพฯ 26% สินทรัพย์เพื่อการลงทุน 73% ทรัสต์ฯเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และที่เหลือเป็นสิทธิ์การเช่า ทรัสต์ฯ ยังคงรักษาอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 83%
พอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างต่อเนื่อง จาก 4,228 ล้านบาท ณ ตอนเริ่มก่อตั้งเติบโตเป็น 35,736 ล้านบาท
ณ เดือนมีนาคม 2562 การเติบโตของสินทรัพย์ส่งผลให้รายได้และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ เติบโตเป็น 1,363 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 65% ในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ สามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้ที่อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) อยู่ที่ 74%
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับประมาณ 22.9% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2562 เพิ่มขึ้นจาก 19.6% ณ สิ้นปีการงิน 2561 ทริสเรทติ้งคาดว่า LTV จะขึ้นไปอยู่ที่ระดับประมาณ 24% ณ สิ้นปีการงิน 2562 ตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ
ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 1,100 ล้านบาทในปีการเงิน 2562 จำนวน 800 ล้านบาทในปีการเงิน 2563 และจำนวน 2,100 ล้านบาทในปีการเงิน 2564 ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ จากการมีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหนี้ก้อนดังกล่าว นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีแผนเตรียมจัดหาวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ในแต่ละปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 70% เอาไว้ได้ และคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 30% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ รวมทั้งจะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดเป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรืองบดุลแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งจะนำไปสู่การมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559